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通货膨胀与货币政策对房价波动的影响

发表时间：2020/6/15 来源：《基层建设》2020年第6期作者：范贞杰

[导读] 摘要：当前全球形势仍十分严峻，短期内给经济造成了巨大冲击。

        山东省烟台市龙口市兰高镇党群服务中心山东烟台 265709
        摘要：当前全球形势仍十分严峻，短期内给经济造成了巨大冲击。为缓解影响，央行通过多种方式和渠道向市场注入流动性，并相应引导利率下行，这是比较标准的货币政策应对方式。下面就分析通货膨胀和货币政策对房价的影响。
        关键词：通货膨胀；货币政策；房价波动
        一、通货膨胀与房价的关系
        所谓的通货膨胀通俗的说就是钱不值钱了；或者说相对于同样的商品，，需要用更多的钱才能买到，这就是所谓的货币贬值，通货膨胀。那么究竟货币贬值、通货膨胀这个现象是是否正常呢？货币贬值可以说是一个全世界正常的一个现象；我们以美元来举例，在过去的200年时间，1美元到现在贬值得只剩下了五美分，美元货币贬值了95%；购买力降低了95%；那么人民币的贬值或者其它货币的贬值也属于正常现象。房产商品化以来20多年时间，整体来说房地产还是一个单边上涨的市场，所以很难找到房价和通货膨胀之间比较稳定的规律，那么通货膨胀和房价之间的关系如何呢？以美国为例，从1890年到现在将近130年的时间，美国的通货膨胀保持了每年平均2.8%的水平，美国的房价增长超过了3.1%；可以理解为美国的房价，一方面战胜了通货膨胀；另外一方面美国的房价和通货膨胀之间总是保持了一个比较好的对应的关系。通货膨胀提升，房价也会上涨。以纽约，波士顿，旧金山，洛杉矶城市来看，扣除通货膨胀房价每年的涨幅维持在1%左右。
        分析为什么房价能够跑赢通过膨胀，主要是通货膨胀实际上是指消费价格指数的增长带来货币购买力的下降，当货币超额发行的时，不单单是带来了通货膨胀，同时还带来了资产价格指数上涨；也就相当于货币购买商品的时候不值钱了；但同时由于货币的超发还会带来房地产、大宗商品价格上涨。房地产也属于商品，具备两个属性，一是作为消费功能的消费品属性；另外一个是作为资产的金融属性。当它做一个消费商品的时候，它就很好的能够反应通货膨胀所带来的房价的影响；同时作为资产和通货膨胀保持同步上涨的现象。房价一方面反映通货膨胀；另外一方面跑赢通货膨胀。
        二、通货膨胀对货币政策及房价波动的影响
        1、违约风险和就业，高通胀的代价会换来就业和收入，降低企业的债务成本，降低企业和居民部门的违约风险，并且在钱远远不断的进入市场时，会加速市场的恢复。
        2、预期通胀和消费品的涨价，经济体是一个整体，扩张性货币政策从来都是一个资源主动调配的过程，有人受益就一定有人为此付出成本，对负债人有利的政策自然对储蓄的人有弊，未来高的通胀预期会逐渐显现出来，最开始往往是从生活的基本支出方向开始涨价，货币购买力降低。
        3、政府部门的负债是防风险的大概率出路，企业负债率无法进一步增加，关系到大众的就业，居民负债率也很难进一步增加，影响整个社会的消费能力，消费则是经济发展的根本支撑，那么唯一的出路则是增加政府负来给市场补血，维持市场基本的货币供应时但又不能增加企业和居民部门的负债率，基础则是46%左右的政府部门负债率远低于日本美国。
        4、房价，和以往一样，政策的目的是刺激经济，但通胀下和钱源源不断的流入市场，结合人们的惯性思维，钱或多或少的总会流入房地产，很可能刺激经济的钱没有进入市场的各个行业的投资和消费，反而会转换成企业和居民部门更多的负债，这就与危机时拯救经济不符。想要钱正常流入企业部门，对政策的执行和操作要求非常高，既要保证有序的给市场补血，有要严格控制新增贷款流入房地产行业，如同走钢丝，预计有很多金融机构会在接下来的几个月里被处罚并列举为违规放贷流入房地产典型。如果还不能控制，则数据也会非常明显的反映出来，宏观负债率中的企业和居民负债率会进一步增加，那么GDP在疫情过去后一定不会回归到原来接近6%，房地产会在高负债下继续反噬经济体，近几年收紧货币来挤出房地产泡沫的努力都将化为泡影，房地产泡沫很可能就会更短的时间内走向硬着陆。

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        三、如何有效应对通货膨胀的影响
        1、政府应对通货膨胀相关宏观政策
        1.1控制货币供应量。基于当前经济转型需求，央行已经三次定向降准，法定存款准备金率下调了1.5%，货币政策转向实际宽松是确定无疑，这是当下通胀预期提升最为重要的因素。
        1.2调节和控制社会总需求。基建投资步伐或会加快，尤其是在交通基础设施、城镇公共服务设施等重大基础设施和民生项目方面，增加了社会需求可能在一定程度上也会促进通胀。关于调节和控制社会需求方面，比如近期避免资金流入股市从而增加房地产投机需求，许多城市目前再度提高房贷利率，遏制房价进一步上涨。
        1.3增加商品的有效供给，调整经济结构。比如中美贸易战影响的农产品进口，通过本国增加生产和加强其他国家贸易合作来缓解这一问题。
        1.4医治通货膨胀的其他政策。除了控制需求，增加供给、调整结构之外，还有一些诸如限价、减税、指数化等其他的治理通货膨胀的政策。当前个人所得税法正在修正，也在解决企业降税减费问题。
        2、个人应对通货膨胀相关措施：
        常见的投资理财方式有房地产投资、（房地产）信托、股票、偏股型基金、债券、债券型基金、黄金、银行理财产品、定存等。其中能跑赢国内M2（广义货币供应量）增速的也就一线城市的房地产投资、房地产信托、股票指数、基金指数。除了上述四者外，黄金、债券、债券型基金及大部分年份的银行理财产品能跑赢CPI（物价指数）。
        2.1房地产投资、（房地产）信托。中国家庭总资产中近70%的资产都属于房地产，是国人首选的抵御通货膨胀的投资方式。但当下国内房地产泡沫严重，成为了世界三大泡沫之一，政府抑制房价的决心坚定，各种限制措施的出台，加上近期房贷利率上调，后期还有房地产税等政策也将出台，房地产投资的风险与日加剧，未来能否继续跑赢通货膨胀还是很大的未知数。另外房地产信托是信托中的发行主力，其收益率也普遍高于其他类型的信托，在当下信托业去通道及打破刚性兑付等政策背景下，房地产信托发行比例有所下降，未来收益也会跟随房地产存在较大风险。
        2.2股票、偏股型基金。我国主动管理型基金年化收益率为18%（收益主要来自股票的投资），沪深300年化收益率为16%，整体跑赢货币发行速度，是很好的抵御通货膨胀的投资方式。同时，股票和偏股型基金整体跑赢通货膨胀，并不表示所有的股票和所有的偏股型基金都能跑赢，需要精选优质的股票和优秀的基金产品。
        2.3债券、债券型基金。国债收益率在3%-5%，其他类型债券风险略微高一些，收益也略微高一些。债券型基金成立来年化收益率在8%以上，是比较稳健的投资理财产品。
        2.4黄金。一提到抵御通货膨胀很多人就会想到黄金吧。从1971到2017年的40多年间，国际数据显示黄金的投资回报为每年7.67%左右，尽管如此，历史上黄金只有在45%的时间内跑赢通胀。央行公布近几年的年通货膨胀率：2014年7.5％，2015年12.8%，2016年8.5%，2017年7.5%，大家也可以明显感受到黄金难以跑赢通货膨胀。
        2.5银行理财产品、定存。两者收益和风险都比较低，但总比持有现金好。随着资产新规的公布，未来银行理财产品逐渐转型收益也会出现变化。
        结束语
        总之，我国的房价除了取决于供求的力量之外，还受人口结构、财税制度和土地供应制度，以及流动性过剩和投资渠道狭窄等因素的影响。
        参考文献：
        [1]许政阳.汇率制度改革对我国货币政策绩效改善效应的实证研究[J].商业时代.2017（24）：426-429.
        [2]刘旭.经济适用房政策绩效评析[J].城市问题.2019（30）：97-98.
        [3]王朝文.政府就业政策绩效评价体系研究[J].山东财政学院学报.2018（21）：177-179.