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摘要：对于整个房地产的运营管理来说，可以分为三个阶段，不论是开发计划管理还是项目经营管理以及公司运营管理，都是极为重要的，房地产运营管理包含了整个工程，从前期的策划到最后的售后服务等等的管理，关乎到整个房地产项目的合理化、系统化的运营管理。本文主要探究了房地产项目运营管理中存在的问题及对策，以供参考。
关键词：房地产项目运营管理；存在的问题；对策
引言
运营意味着房地产项目从开发到建设再到投入使用整个过程的开始，显然运营是一个及其复杂的过程，充满了风险和机遇。加强房地产项目运营管理，无论从企业自身出发还是市场竞争需要，都是十分必要的，直接关系到房地产企业的生存。
一、房地产项目运营管理中存在的问题
1、房地产开发项目的前期策划准备不足
房地产公司应该以客户为中心，着眼于客户的需求以及市场上的需要，及时对客户的需要和能力以及整个市场的趋势进行及时的分析，及时对整个市场上的动态进行适度的监控。过度的注重市场信息的分析一定程度上会影响合理的管理决策。所以在进行项目管理的过程中，要根据决策时能够的到的支持以及项目执行时的得到的各种信息和方案进行分析和参考，及时确定行之有效的决策。在决策是要充分考虑到决策的完整性、合理性以及时效性。避免决策过于匆忙或者过于迟缓，从而影响到整个项目的实施，影响到工程的施工质量以及施工进度。
2、人员组织架构配置不合理
众所周知，房地产项目都有较稳固的生命周期，项目中不同的时期点，对工作的要求内容相差也较大。如果项目未能重视其核心特点，项目的配置人员与项目的规则改变没有在同一个水平线上，没有恰当的根据这种适时的转变而做出调整，致使人员的配置和项目的计划要求不符，以项目的进度展开，随后就会出现人员配置不够的各种缺陷。
二、房地产项目运营管理中存在问题的解决对策
1、BIM技术的引进
BIM技术就是利用计算机根据数据建立相关的信息虚拟模型，该技术已经在建筑工程管理工作中得到了很好的应用，通过虚拟信息技术建立的工程模型，可以在房地产项目管理的过程中进行项目的事前管理与事中控制，从而很好的提高房地产项目管理的工作效率。在三维仿真的项目管理过程中可以对项目进行集中系统的管理，在统一的信息处理系统中对所有的工作内容进行统筹管理，通过将不同项目施工的进度与质量统计之后反馈到BIM仿真模型当中，这样就可以实时掌握有关项目的施工情况。在BIM技术的支持下，可以充分的发挥出信息技术和网络技术的优势，从而准确快速的获得房地产项目的具体建设信息，为项目的建设控制与质量管理提供很好的基础数据。在BIM仿真模型下开展施工管理工作，可以在数据处理平台中对施工的物料采购、施工过程的返修、各部门之间的信息交流进行科学的统筹管理，从而增加了房地产项目建设的安全性与可靠性，可以很好的避免由于信息交流不畅引发的施工问题。在BIM技术的支持下建立的仿真虚拟模型，不仅可以提高项目管理的工作质量，并且BIM模型还可以进行有效的碰撞实验检测，这样可以更好的促进施工单位之间的协作。通过三维激光技术构建房地产项目的数字模型，这样可以将不同施工单位的施工项目精准的展示在数字模型当中，从而提高对施工进度、施工成本、施工质量的控制。
2、引入精细化管控进行过程管控
项目过程管控的目标就是确保实现项目开发总工期。目前，在我国房地产项目开展过程中的过程管控办法多采用的是分析管理体系，即从上到下，根据不同层级的责任范围，将项目根据范围进行分解，绕后围绕各自的责任范围执行具体的管理工作，这样的做法能够有效的降低整个项目的管理难度。在此过程中相应的分级计划管理体系也被有效的建立起来，运营管理工作应该聚焦于计划编制的精细化，通过精细化管理，实现计划编制的合理性和实用性，从而加强计划执行的落地性。
计划编制的精细化主要可以从以下几个方面入手：计划编制前，必须仔细收集地方政府相关部门对房地产项目开发报批报建审批流程，并做到持续跟踪政策的变化导致的审批流程的改变。因为，在项目开发中，受到相关因素的影响，有的报建审批流程会出现一定的改变，若不持续跟踪，也没有做好相应的应对和准备工作，则很有可能会影响工期。确保各专业分包和甲供材料不漏项，并且梳理清楚每项工作的合理进场时间。对于关键销售道具，需要投入更多的精力协调多部门协作产生的矛盾。售楼处、样板房、景观示范区等销售道具的施工与项目正常的建设工期和施工顺序会有很大的不同，施工总周期会根据项目的销售计划进行大幅度的压缩，从而导致各专业工序之间的穿插施工变得更加紧迫。常规的施工穿插已不能满足项目最终目标，必须对每一道工序进行分解，梳理每道工序的前置条件和输出成果，在此基础上编制完成项目网络进度计划，找到关键工作和关键线路，并且不断优化工序穿插施工的顺序，压缩各工序的自由时间差，从而找到最优的关键线路，从而满足项目的最终施工工期目标。
3、加强房地产开发项目的市场调研工作
房地产进入营销时代，开发商要在茫茫商海中脱颖而出，开发商首先要做到三点：其一是做好市场调研工作。在对国家、地区的房地产市场分析判断的基础上，结合区域特点，正确地对项目所在区域，房地产市场进行分析、预测和判断，对消费群体、消费需求、消费能力和类似物业供给状况等作出必要的定性和定量分析，对项目环境作出必要的评价，制定合理的房产项目开发策略。简而言之，开发商需要在首先在调查的基础上做好定位，房子是走高端还是终端定位，消费人群是普通工薪阶层还是高层白领。其二就是项目的可行性研究问题。这包含了经济可行性研究和技术可行性研究两个方面。产品定位完成以后就要做经济可行性研究，分析投资与回报。其三是解决房地产产品的“差异化”。参照已有或正在开发的物业品质、档次、房型、标准等要素，根据对房地产市场发展趋势的判断来确定本项目的要素特征，重视产品创新工作，提高项目的市场吸引力。
4、明确人员配置的运行方法
招聘环节是人员配置的关键所在。房地产企业应构建起以项目总监为领导核心的团队选聘小组。要明确选聘工作的责任主体并不只是停留在企业的管理部门的意识层面，还需要切实的落实到招聘工作实践中来，而招聘工作的直接实施者就是企业管理部门专门的HR、项目总监、需要选聘人员的团队领导、有关工作的技术骨干等人员。被挑选到招聘小组的人员应该是有高尚的自身素质和较强的甄选水平，在选聘工作进行中，房地产企业管理部门应该同有关人员进行深入的研究，明确好需要招聘人员的信息并且要及时将意见反馈给用人部门，保证制定出高效的招聘程序，是招聘工作取得理想的效果。同时团队选聘小组必须坚持公平、公正的招聘原则。
三、结束语
房地产就是对没有被利用的土地进行开发利用，建造一些可以供人们生活、娱乐、休闲的场所。在市场经济体制下，房地产行业在很大程度上促进了我国经济的发展。面对愈演愈烈的市场竞争环境，房地产想要得以生存和发展，就必须加强房地产项目开发运营工作。
参考文献：
[1]高映辉.房地产项目的规划设计管理研究[J].经营管理者，2014，09：277-278.
[2]李彤.浅谈房地产项目开发中的运行管理[J].管理观察，2017.