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摘要：在技术工程，经济学，法律和企业管理领域，土地开发和组织设计是复杂而系统的工程。科学有效的土地开发和整合有助于促进区域生态环境的改善和促进国家资源的可持续性，增加当地的农业产量以增加农场收入，拓展城镇发展空间，促进土地节约集约利用，提升土地价值，改善人居环境。在对土地开发和一体化工程项目的投资中，需要提供理论和科学指导，以及实现社会，经济和环境效益一体化的标准化方法。
关键词：土地整治；项目管理；投资效率
中国是一个人口众多的国家。在最近的经济快速增长和人口快速增长的背景下，非农业建设迅速增长，人地矛盾日益激烈。经济增长的结果就是要求对人口进行仔细的管理，有效保护自然资源以及保护和利用国家合理性资源。基于中国国情和长远发展的考虑，这已成为一项新的战略目标。为了提高土地集约使用和增加土地生产能力，国家通过土地整合来不断巩固土地管理和土地资源，这项工作正在逐步揭示这方面的一些类似政策。
1土地整治项目的背景和特性
在中国，随着1990年代以来社会的发展和经济的发展，可用的中国农业发展的湿地数量一直在减少，而城市建设的土地供求关系日益紧张。土地整理工作的主要目的是遵守与土地有关的土地使用计划，通过技相关术、工程及相关的经济发展和工程管理项目，并通过有效途径增加土地面积，改善农田质量，拓展城镇发展空间，促进土地节约集约利用。在我国实施和开发利用回收工程时，处理方法有所不同。其中一些是由地方政府建立的，使农村居民自己赚钱、社会其他经济主体能发展物理空间，包括农村建设用地、城镇工矿建设用地、城乡一体化等土地整理模式。但大多数土地改革是由国家进行的，国家直接投资建设，合资经营和管理。
当前在中国，中国的土地整理系统具有两个主要功能。首先是用于土地修复工程开发的资金主要与农民收入有关，是进行之间的相互转让；另一个计划是项目管理系统的管理结构。目前，土地整治项目是各级公共管理机构的政府机构批准研发的主要对象。中央政府正在促进相关项目的多渠道投资，但是政府的财政投资仍然是土地开发项目工程的资本投资的主要来源，其中大多数甚至拥有资本密集型采购领域。据不完全统计，我国政府在2007年为建立至少价值200亿元的新政府而支付了土地使用费，并投资了设施以创造可靠的土地多达1000亿元。在接下来的几年中，用于购置清理土地资源的国家资金有所增加。根据当时的“全国土地整治规划”中提出的“ 25年计划”期间准备了4亿亩的高级农田，农业建设投资达6000亿元，仅土地开发一项就投资120亿元。数据还显示，全国土地利用效益大幅提升。初步测算，2017年全国人均城镇工矿用地约145平方米，比2016年减少约2平方米；2017年全国单位建设用地GDP为14.14万元/亩，比2016年增加0.84万元/亩。因此，必须谨慎地管理和使用这笔资金，同时，这也是政府和各级土地研究人员开发项目部门的重要职责[1]。
2 土地整理项目管理模式投资效率影响分析的理论基础
2.1公共物品理论
（1）经济物品的分类
根据经济产品的排他性竞争特征，经济产品可以分为两类。一类是完全排他性的竞争性私有产品，另一个是非排他性的公共产品。公共产品可以根据其排他性和非竞争性，又进一步细化分为三类。第一类是非排他性和非竞争性的纯公共产品，第二类是排他性但在消费方面没有竞争力的俱乐部产品，第三类是公共池塘资源，可能不是排他性的，但在消费方面具有竞争力。公共产品的分类见表1。
表1 公共物品分类与供给
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（2）土地整理的公共物品属性及其供给
土地整理既具有公共产品的性质，又具有私有产品的性质。公共产品必须部分由政府提供，私人产品由市场提供。公共产品可分为纯公共物品，俱乐部物品和公共湖泊，但湿地整理是纯公共物品和俱乐部物品的一部分。一些纯公共产品必须由政府获得，而某些货运俱乐部必须退出市场。因此，市场运行和市场管理在国家的供应链方面是整合的。此外，在土地整理的过程中，社会利益和环境利益具有广泛的受益者，包括公共利益的多样性以及山区经济、城镇化经济利益的受益者。
2.2项目管理和全寿命周期理论
（1）项目管理理论
项管理理论是一种新兴且迅速发展的理论。这主要是指利用科学的理论知识和技术方法来结合，组织，从而控制项目，以实现标准的工程知识体系。项管理产生于19世纪的美国，而中国的项管理始于19世纪。根据中国优化经济研究所的数据，2014年，中国成立了一个项目研究委员会。随着项目管理系统的启动，该委员会正在逐步跟进。科学项目管理的发展在该地区的建设项目管理中起着非常重要的作用，其重要性日益突出。
结合土地整理项管理中积累的经验和政策，这是可以对性能和管理质量进行详细调查的结果。国家一体化工程在多个部门具有多个目的、不同级别的管理和功能。因此，科学的项目管理系统的发展导致了项目管理的标准化，确保了各种项目的顺利实施。中国目前的综合性项目管理系统最初是通过系统框架创建的。参见图1。
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图1 土地理项理体系框架
（2）项目生命周期理论
由于项目从头到尾都只有一个过程，因此可以根据项目过程的性质将项目分为几个阶段。项目管理理论的发展从根本上改变了这个项目生命周期的概念，它代表了从项目诞生到完成的整个过程[2]。
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图2 Gido项目的生命周期
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图3 Morris建筑项目生命周期划分图
Gido将项目的生命周期分为几个阶段，分别是建议所需的具体解决方案，完成项目实施项目。参见图2。如图2所示，Morris将建设项目的生命周期分为可行性研究和项目计划、项目执行。
（3）土地整理项的全寿命周期
中国的房地产开发项目存在“重建设，轻管理”的问题。这可能是由于对土地项目生命周期的理解存在偏差。要遵循土地项目整个生命周期的原则，国家综合项目的整个生命周期包括：项目决策、项目建设（项目目标、项目计划、土地项目的整合，拆解各种建设项目中的概念）项目营运。见图4。
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图4 土地理项目全寿命周期示图
作为中国土地密集型项目中最重要的一项，政府通常会通过项目生命周期的前两个阶段来决策和建设。但是在开发中土地生命周期的运营和维护阶段却经常被忽略。有些国家一体化项目的期限通常超过20年，因此不需要解决该项目的时间问题。在国家整合土地项目的整个过程中，国家整合土地的运作阶段最多，利益相关者最多，纠纷也最复杂。在土地生命周期的概念下，开发项目的成功不仅关系到建设是否完成，还关系到该项目能否科学有效地运作。
2.3效率经济学理论
亚当·斯密（Adam Smith）提出的经典经济学侧重于如何发展国家经济，尤其是如何减少稀缺资源的劳动力短缺的问题。马歇尔最终专注于新古典经济学。假设资源总体不足，有时将资源分配的效率称为实现最佳资源分配的一种方法。
效率的定义与资源投入和产出之间的关系有关。如果对社会投资最少从而构成最大的社会产品，则可以说这种资源的使用是有效的。范刚（1996）说，这项工作的最终目标是满足社会的需求，生产是一种社会产品，投入是各种产品来源，内部产品来源以及产生该产品的产品效果。
社会资本参与土地综合整治丰富了国土空间治理的模式，改善了财政资金单一投入的格局，促使财政资金与社会资金在土地资源上更为均衡有效地配置，整体上有利于提升自然资源资产的使用效率。同时，社会资本参与土地综合整治提升了项目管理和建营的效率。对比传统单一财政资金投入的模式，一是明晰了项目出资主体的权利和义务，实行项目全成本投入和核算，收益和风险对等；二是完善了项目建设和投资一体化，大大降低了多方协调的管理成本；三是理性回归了项目的生命周期，有效避免了多个部门决策、管理、审批的时间和不衔接问题，提高项目建管效率。
2.4委托代理理论
委托代理的基本问题之一就是代理之间的关系是委托代理之间最基本的问题。代理的问题是其信息的不兼容性和不对称性，即代理与代理之间的目的和功能的目的是不兼容的，并且代理有可能会损害委托人的利息的问题。如表2所示，张维迎（1996）根据时间和不对称性，在五个模型中总结了主体的问题。
表2 信息经济学研究的基本委托代理模型
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前五种模型对应于各种业务环境，但是前五种模型没有确切的定义，通常分为两类：道德风险和错误选择。其中，在签订合同之前，代理商可以利用自己的信息优势来签订合同。此外，签订合同时，代理人使用非对称信息来减少其投入。最大化的损坏其客户利益是道德风险。
由于委托人和代理人的功能是不相同，代理人的问题不可避免地会导致委托人的利益损失，这是代理人的费用，其中包括三个方面，一、支付给代理人的报酬。第二、获取2条重要信息并控制代理的成本，也称为监督成本。第三是由于代理人的不正确操作而导致的本金损失。
3土地整治项目管理模式对于投资效率的影响分析
3.1工程产权性质
中国房地产开发项目由国家投资建设，而政府的投资项目则根据（共同）公共市场政策处理农村地区的半公共产品来决定的。史密斯（1981）说：“如果把获取的资源当成公共财产，我们就会被局限在一定的格局当中。为了防止侵蚀公共资源的唯一方法便是通过一定的方法。”作为该方法的实验结果，建议使用非集体所有制提高效率。因此，政府从非集体所有制系统转向集体所有制管理系统，并需要积极地引导和鼓励并优化内部的集体所有制。政府以提高集体所有制效率是非常有效的，对新建的灌溉型小型水库或水坝的小型节水项目、其他农村集体建设如道路、集体经济设施等效果明显。如果通过管理发现了新的产权资产，即是随着时间的推移非集体产权比例的差异变得剧烈，但总的来说随着非集体产权比例效率是有所提高的。当然，建筑所有权的性质是影响项目管理和管理有效性的重要因素[3]。
3.2管理模式
经济学理论认为，管理模式的实施会影响项目的运营效率，好的管理模式可以实现工程设施的可持续运营。为了解决该模式中治理不足问题，还为了“管理与非管理”的整合项目的长期问题，最近的许多地区都发生了变化，导致采用了由村民集体管理的方法。对于诸如“合同管理”，“用户合作社”，“合同雇用”等管理，不同的管理模式对项目管理的效益有不同的影响，并且这些模式仍在不断发展。张宁（2007年）根据对农村小型水利工程的调查，村委会的管理模式和项目的老化程度相对较大，而房地产改革模式的积累和提升比例却很小。从运营模式和项目的老化脆弱性之间的关系是否明确，它们之间的规则是什么，需要进一步研究。
3.3设施运营的成本收益
说到财务收益，如果交易成本为0，则在典型的市场竞争机制中合成的余额是资源分配的很好条件，但在现实世界中，交易成本不可能为零，即交易条件不是很好。成本会影响资源分配的市场效率，但是与市场营销技术相比，面向市场的架构也是一个很好的选择，因为它们可以节省交易成本。国家一体化项目中运营工程设施的成本主要是信息成本和谈判费用。部门成本是用于管理收集与有关项目的便利相关的信息的设施。谈判的成本就是达成利益相关者协议的成本。成本通常，关于设施的决策越多，通过管理技术对管理服务的管理就越有效。因此，值得注意的是，土地整理项目中的定价机制以及装载设施和服务的条件会影响设施的成本和收益，从而影响设施的运营效率。根据薛峰和郭亮（2010）的研究，湖北上郡的废水保护研究是该村撤销农业税后以市场为中心的群体，通过大中型水保护装置的改革，期望通过以市场价格向农民提供和提高利润并与中型和大型水库设施的利润相结合。当前各地将PPP模式引入土地整治的领域主要集中于农用地和建设用地整治、土地复垦和农村社区基础设施建设等内容，在项目的具体实施过程中应当根据项目的具体类型以及收益来源选择合适的运营模式。具体而言，在农用地整治和土地复垦项目中，主要是通过实施平整、灌溉与排水、田间道路、农田防护与生态环境保持等工程，以达到增加耕地面积，改善农业生产条件和生态环境的目的。对此，可以选择特许经营的方式将整治后的农地由社会资本经营，也可以选择外包方式将土地整治服务外包给社会资本，整治后的土地仍让由农户继续使用。而在建设用地整治和农村基础设施建设项目中，与政府合作的社会资本通过对旧城镇、旧厂房和旧村庄等进行改造完善配套设施，或者新型农村社区的统一建设，可考虑由社会资本获得整治后合作区域内的物业管理、污水处理、垃圾处理等特许经营权。从以上分析可以看出，实施土地整理项目的成本效益方案将导致工程设施运营效率的各种结果。
3.4农户参与程度
为了实现执行国家融合项目的可持续目标，需要农民和工矿企业有效参与项目管理。这是项目管理人员和国家有关部门之间交换利益的动态过程。在这些社交互动中，通过某些类型的案例通常会鼓励目标人群更积极地参与管理。农民参与土地整理项目与农舍和其他投资主体之间的双边交流联系在一起，这取决于他们的利益，以减少管理过程中的利益冲突。如果农民没有实际参与时获得的实际收入超出预期，他们将会积极的参与项目管理。王文祥和杨刚乔（2010）的研究表明，在农民参与的后期，村民委员会对参与对项目的管理和维护影响最大，但政府和专业团队的参与程度相对较低。为了实现有效的各方利益主体参与，不仅农民和政府部门必须意识到农户参与的长期利益，而且还必须建立强有力的制度和政治环境进行指导和监管[4]。
4结语
换句话说，目前土地管理项目管理中存在很多问题。其中包括管理问题对资源分配的影响以及项目的投资有效性。为了在国内实施土地建设项目，有必要根据相关制度和政策的发展，认真抓好相关问题，利用项目管理的有利环境，提高投资效率。
参考文献：
[1]胡佐宁.土地整理项目管理模式对投资效率的影响研究[J].智能城市，2020，6（03）：97-98.
[2]杨飞雪.对我国现行土地整理工程项目管理模式的分析与建议[J].黑龙江科技信息，2016（02）：255.
[3]靳洪武，杨忠臣，李丹.对我国现行土地整理工程项目管理模式的分析与建议[J].今日科苑，2009（06）：86.
[4]李东坡，陈定贵.土地开发整理项目管理及其经营模式[J].中国土地科学，2001（01）：43-45+48.