【摘要】：棚户区改造是国家提升城市品位、提高土地使用价值、改善低收入群体居住条件，建设和谐社会的举措，是一项重要的民生工程，因为它提升处于社会低层人的生活质量,又大大改变了城市整体面貌,促进了社会和谐以及区域经济的发展，因此对棚户区进行改造具有重大意义。本文分析了目前我国棚户区改造的现状与存在特点，对棚户区改造工作涉及城市土地规范化管理问题提出一些见解。
【关键词】：棚户区：改造；土地管理
一、前言
棚户区是指在城市建成区域范围内居住人口非常集中；简易结构平房多且密集、房屋低矮破旧、使用年限长；环境绿化差，缺少活动空间，道路狭窄阻塞，卫生条件差；基础设施陈旧、不健全、配套设施不完善、安全隐患多；社会治安隐患大等的区域。为了提升城市形象与城市发展活力，必须按照城市建设规划对旧城区内的棚户区进行改造。通过统筹使用土地，以优良的施工质量，提升城市品位，把棚户区改造成现代化城市，不可避免出现土地管理问题，为了顺利完成改造工作，必须加强棚户区改造管理工作。
二、棚户区的现状
棚户区改造的意义：将与周边现代化的城市格格不入的棚户区拆除，按现代化城市标准建造是实现和谐社会的举措。第一，棚改，能让困难户住上环境优美的房子，体现和谐社会公平公正的原则。第二，棚改使城市的品位得到了提升，是城市化进程的一项重要措施。第三，棚改使土地的使用价值大大提升，城市的管理水平也得到提高。总之棚户区改造工程具有非常积极的现实意义和深远的历史意义。当前城市棚户区的形状有：
（1）房屋较为简陋低矮破旧，普遍住着困难户，居住拥挤。
（2）分布广泛，占地面积广，数量多，土地利用率低，浪费严重。
（3）房屋结构老化，存在诸多安全隐患问题，防灾能力差。
（4）居住空间低矮，面积狭小，绿化率低。道路阻塞。
（5）整体环境不佳，脏，乱，差现象较为严重，人口结构复杂，治安状况差，公共设施缺少和破损，丧失功能 。因此，棚户区的改造，要与城市化的发展相适应，有效利用土地资源，开展城市总体规划，建成多功能的现代化城市。
三、土地管理存在的问题与原因分析
棚户区改造工程中，土地是最关键因素，就城市土地管理而言，棚户区改造存在着以下问题：
（1）政府和相关执行部门配合力度不够。国家明确规定各类棚改都要按实际情况出发，制定棚户区改造界定标准，但是执行部门过度解读棚改政策，任由受利益驱动的开发商瞎指挥，过度的改造，从不考虑土地的节约集约利用。
（2）落实相关政策、法规不严格，浪费土地现象次生矛盾加剧。导致土地利用率低下。
（3）棚户区改造地籍测量、权属确认是一项重要工作，由于城区地籍管理缺失，有些居民的地籍资料丢失、有些权属数据不完善，不准确、土地产权无法确定，要花大量时间去搜查核对，工作难度大。
（4）虽然国家对棚户区改造土地规费有优惠政策，但是还有部分人拖欠土地规费，甚至欠账、赖账和呆账等情况屡见不鲜。
（5）土地不能确权，宗地界址指不清，地理位置、范围不明确，籍地测量无法进行，面积难以确定；土地与房屋执照不一致；以面积计算的土地补偿无法进行，阻碍了棚户区的改造进程。
（6）棚户区界定不清，开发商联合政府盲目扩大棚户区改造规模，扩大至棚户区周边的大量耕地、菜地，以此骗取上级对棚户区改造工程的专项资金。
四、解决的有效对策
棚户区改造是城市现代化规划的一项惠民工程，是利国利民的千秋功业，也是发展区域经济的举措，各级政府领导要齐心协力做出成效。
（一）强化组织领导，相关部门密切配合，确保棚户区改造工程有序有效运行。
（1）政府部门要把这项工作列入工作议事议程，并把它提到重要的位置上，组建专门的工作领导小组。相关的国土、规划、城建、财税、发改委等部门领导要各司其职，各尽其责，互相协调，合力完成这项工作。
（2）杜绝开发商独揽和操纵棚户区改造工程的局面，政府要全权负责跟进，防止开发商暗箱操作，过度开发，盲目扩大规模等行为。改变以往由城建规划办直接定位的方法为城建规划和办公室例会协商的方法，结合城市建设规划来实施定位。
（3）建立问责机制。职责分明，失责必究。改变过去部门间互相推诿扯皮行为。总得来说，棚户区改造一切工作均由政府的领导小组办公室统管。
（二）严守法律法规，遵循土地用途管制机制，节约和集约经营城市土地运作
节约集约用地，是党中央对土地使用的一贯方针政策，棚户区改造，是惠民工程，是保护、节省城市有限土地的最佳措施，各级政府部门要节约用地，集约经营用地，改善建设用地结构、布局，挖掘用地潜力，走建设占地少，利用效率高的土地使用道路。节省城市的用地，就是间接保护耕地。同时落实土地有偿使用制度，执行土地年租制和长租制，定期向财政上缴土地税金。
（三）注重调查研究，完善地籍调查档案资料，做好土地产权归宿认定
棚户区改造工程首先要做好土地规划，深入开展实地资料的调查工作，做好土地产权的权属确认，弄清楚宗地的界址，准确计算宗地的面积，按照法律进行发放土地补偿金，使棚户区改造工程有序开展。其次，对于复杂的、模糊不清的土地产权权属，要尊重历史，尊重事实，涉事人员要与相关部门主动积极配合，查清楚来龙去脉，处理好模糊不清的土地产权隶属问题。重新进行地籍图的绘制，记录清楚宗地编号、面积、权属界线、情况等。最后，对地籍资料清楚的，可对空地闲地进行整合开发使用。
（四）、彻底收缴土地规费，有效遏制土地资产再度流失
一是在棚户区改造拆迁之前，先清查土地规费的收缴情况，分门别类进行排查补交。
二是对顽固的“老赖”就采取从回迁的补偿费用中，扣除长期拖欠的土地规费。
三是对有疑点的个人和单位要与回迁时间和补偿金额比例挂钩，目的要规范土地有偿使用制度，减少和杜绝土地资产的再流失。
（五）核定棚户区改造保障的范围，杜绝暗箱操作，盲目扩大改造规模
要按照棚户区改造的相关文件，清晰界定棚户区规划的范围，按照实际情况，制作一份有法律效果的界定标准书，并根据这个标准书，对符合棚改标准的区域进行摸底，根据居住条件和改造难度制定棚户区改造计划，由审核责任部门认真履行职责审核，杜绝不符合棚户区改造的纳入改造范围内，避免暗箱操作，盲目扩大规模，趁机侵占周围的大量耕地、菜地，把范围越改越多，浪费土地资源和改造资金。
五、结语
总之，棚户区改造是一项长期、复杂、系统的安居工程，这项工作最关键的是土地管理和资金，对土地管理中存在的问题，我们要加强领导部门的合作，做好土地归属权的佐证工作，严格遵守法规，节约集约使用土地，使土地发挥最大效能，加强棚改界定范围的核定，防止盲目扩大规模造成土地浪费。只有这样才能让棚户区改造工作健康有序的开展。
参考文献
[1]赵刚，张凯选，鲍勇，土地管理与地籍测量总结，清华大学出版社，2013,2
[2] 汪杰：《从城市规划角度谈太原棚户区改造》，《山西建筑报》，2008 年
[3] 张道航：《地方政府棚户区改造的模式及方略》，《福建行政学院学报》，2010 年