摘要：老旧小区存在阳台等构件开裂、下沉，鉴定为危房； 私拉乱接、私自搭建现象比较严重，有较大消防隐患； 砖混结构，楼板、楼梯等均为预制构件，抗震性能较差；机动车位缺乏。等问题。通过市场化手段，对老旧建筑加固改造。住户可出售旧房或原址安置；对原有建筑着手进行加固、改造，并新增电梯及地下车库；将小区原正负零零标高定在一楼的室内天花板位置，将原一楼及室外空间做成地下室。用于停车、养老、食堂。将室外地坪抬高一层后做成室外活动区域； 原先所有楼层加高一层，供原一楼住户居住；将改造后房屋及车位进行出售，以回笼资金。
关键词：建筑工程 加固改建 顶增层 地下车库
1.工程背景
城市地下空间开发利用是城市建设和发展的重要组成部分，当城市行车难、停车难等矛盾严重到一定程度后，单从地上空间采取措施已难以解决，利用地下空间对城市交通进行有机更新已成为城市解决交通问题成效最显著的举措。在城市快速发展的当下，老旧小区由于建筑密度大，一些房屋由于建设年代久远，并未对地下空间进行开发，难以跟上现代城市的发展。老旧小区的最重要的难题就是停车困难，老旧小区没有地下停车库，只能利用建筑之间的小区地坪来规划停车位，停车位置紧张、侵占小区绿化，甚至会对居民生活环境受到影响。现在也有一些没有地下车库的小区，住宅底层使用的是架空层，用于居民停车，但是这种方法使用面积有限，室外地面拥挤状况仍未得到解决。
2.新方案实施构思
（1）联合社会资本提供小区改造启动资金或收购老旧小区住房。 （2）小区居民无需搬迁过渡。但对于有扩面需求的住户，鼓励出售原住宅，收购价格参考同类地段及结构类型的房屋评估价。为推动项目实施最高可按评估价1.15倍。（3）加固改造及加层尽量采用预制或轻钢结构，以减轻改造施工对住户的干扰。 （4）对于个别影响较大涉及安全的住户，才采取外迁过渡后再对房屋进行加固。（5）对老旧建筑进行增层加固改造，增加电梯、弱电改造（利用政府专项资金）。 （6）对小区配套、景观进行提升、改造，增加养老设施。（7）通过提升小区品质，出售收购后增值的房屋和车位来获得合理回报。
3. 设计方案
建筑顶增层及新增车库的老旧小区改造新思路的目的在于解决老旧小区地下空间未能利用，停车困难问题，提供一种老旧小区建筑一层及室外地坪改建地下车库及原建筑顶层进行增层加固的方法。过对老旧建筑原地面一层进行加固改建，抬高室外地坪至一楼天花板位置，将原建筑一层和原室外地坪改建为地下车库，抬高的新室外地坪用于绿化和建设居民活动场所，这样能够改原见缝插针的地面停车为整齐规划的地下停车。在原建筑顶层进行增层加固，然后采用轻钢结构建造楼顶增层。在本方案实施过程中，需要将一层居民安置，可以选择在原建筑的基础上在楼顶增高一层，同时可增设室外电梯。
3.1老旧小区建筑一层及室外地坪改建地下车库的方法
老旧小区建筑一层及室外地坪改建地下车库的方法，所采用的设计方案包括步骤：（1）对原建筑进行整体结构加固，修复开裂等隐患；（2）对原建筑一层进行结构改造，满足地下停车需求；（3）按照设计承载要求，在原室外地坪打桩或者下挖设置承台基础，然后去除原室外地坪，浇筑地下车库地板；（4）浇筑地下车库外墙，并做好临时支撑，在主要路面道路侧预留车辆进出孔洞；（5）对原建筑一层柱进行加固，新建支撑新室外地坪的柱子；（6）在原建筑一层顶板高度位置浇筑地下车库顶板；（7）进行新室外地坪绿化建设和附属设施建设。
3.2老旧小区建筑在原建筑顶层进行增层的方法
老旧小区建筑在原建筑顶层进行增层的方法，所采用的设计方案包括步骤：在原建筑顶层进行增层加固，然后采用轻钢结构建造楼顶增层。在本方案实施过程中，需要将一层居民安置，可以选择在原建筑的基础上在楼顶增高一层，同时可增设室外电梯满足居民生活的日常需求；如果不具备增层的条件，可将居民另外安置。
3.3改建地下车库及顶增层注意事项
（1）对原建筑一层进行结构改造，保留承重结构，拆除非承重结构；（2）浇筑地下车库地板时，预留室外电梯井；（3）浇筑地下车库顶板时，预留室外电梯井；（4）之后进行室外电梯建造；（5）浇筑地下车库地板时，保证地下车库室地板标高高于周围路面高度。（6）地下车库外墙在原建筑范围内浇筑。
将原建筑一层和原室外地坪改建为地下车库，抬高的新室外地坪用于绿化和建设居民活动场所，这样能够改原见缝插针的地面停车为整齐规划的地下停车，改善了小区停车条件，大大改善居民的生活环境和质量；原建筑的基础上在楼顶增高一层，便于一层居民的安置。
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图1：老旧小区改造示意图
4. 施工方案
改造目标：舒适、安全、美丽、时尚，电梯入户，成为年轻人愿意栖息之所 ；人车分离，满足消防、急救条件； 提供食堂、教室、幼托、诊所、及交流锻炼场所； 弱电、强电规范，通讯设施到位，引入5G、物联网设施设备； 建筑加固改造，消除安全隐患。
改造方案：通过市场化手段，对老旧建筑加固改造。住户原址居住也可向项目实施公司出售旧房； 对原有建筑着手进行加固、改造，并新增电梯及地下车库。电梯费用除政府补贴部分，其余 由我公司承担； 将小区原正负零零标高定在一楼或二楼的室内天花板位置，将原一楼或二楼及室外空间做成地下室。用于停车、养老、食 堂。将室外地坪抬高一层后做成室外活动区域；原楼层加高两层（局部一层），供原一楼、二楼住户居住。环境整治，增加锻炼、交流场所； 将改造后原一楼、二楼的房屋30%给业主作为养老、食堂、活动、幼托场所，其余的建 筑及车位进行出租出售，以弥补改造资金； 项目实施公司负责小区新增服务设施如食堂、诊所、幼托班、文体中心三年的运营。项目的利润，拿出一部 分用来贴补小区服务设施三年运营的或有亏损
在原建筑的基础上在楼顶增层，采用轻钢结构，能够满足老旧建筑的承载要求，不需要对原建筑结构进行大幅度改造。具体施工技术如下：（1）对原建筑进行整体结构加固，修复开裂等隐患，对原建筑一层进行结构改造，满足地下停车需求；（2）按照设计要求，在原室外地坪打桩或者下挖设置承台基础，然后去除原正负零零地坪，浇筑地下车库地板，预留室外电梯井，保证地下室地板标高高于周围路面高度；（3）在建筑范围内浇筑地下车库外墙，并做好临时支撑，在主要路面道路侧预留车辆进出孔洞；（4）对原建筑一层柱进行加固，新建支撑室外地坪的柱子；（5）在原建筑一层顶板高度位置浇筑地下车库顶板；（6）按照实际需求，在原建筑顶层进行增层加固，然后采用轻钢结构进行楼顶增层；（7）进行室外电梯建造；（8）进行后续室外地坪绿化建设和附属设施建设。
结束语：本方法通过对老旧建筑原地面一层进行加固改建，抬高室外地坪至一楼天花板位置，将原建筑一层和原室外地坪改建为地下车库，抬高的新室外地坪用于绿化和建设居民活动场所，这样能够改原见缝插针的地面停车为整齐规划的地下停车，改善了小区停车条件，大大改善居民的生活环境和质量。方案实施过程中，需要将一层居民安置，可以选择在原建筑的基础上在楼顶增高一层，同时可增设室外电梯满足居民生活的日常需求。
参考文献：
【1】侯祥秋.已建居住小區停车空间改造策略研究[D].中国矿业大学，2016.
【2】刘建.已建城市住区停车环境的现状与对策研究[D].天津大学，2008.
【3】钱满坤.城市住区停车空间活力性研究[D].河北工业大学，2015.