摘要：房地产项目施工与社会经济发展和人民生活息息相关，各个企业需要在质量控制工作中下一番功夫，并实施精细化管理。本文通过结合施工监理质量控制的内容和措施、房地产项目精细化管理的措施以及精细化管理在质量控制中的应用进行分析。
关键词：房地产项目；施工监理；质量控制；精细化管理
一、房地产项目施工监理的质量控制需求
1.1房地产项目施工前期准备工作不充分
房地产项目建设施工中，由于前期建设者和后期使用者需求不同，建设者更关注于产业的经济效益，使用者更关注于产品的功能性，所以项目施工前期，房地产公司不仅要关注市场的竞争，还要深入了解使用者的需求，把前期的准备工作做充分。全面考虑各种情况和因素，在项目建设初期保证时间上的充足，对各环节有效策划，尽最大努力避免出现项目设计、施工问题。
1.2工程分包问题严重
在房地产项目建设施工中，大部分会采用工程总承包-分包的管理模式。项目分包实际上是为了降低建设成本，但如果项目层层分包，也会带来一定的管理问题。首先在密集施工阶段，各分包单位施工人员会大量同时进入项目现场，对施工现场管理和质量控制有一定影响；其次是不同施工单位对于建筑材料质量要求不同，多个分包主体平行进入现场，给施工现场质量控制和精细化管理带来困难。
1.3工程竣工验收存在一定缺陷
房地产项目建设周期长，开发土地面积大，施工建设经历多个环节，因此容易加大工程竣工验收难度。项目竣工验收时，人们往往更关注一些通用性的问题，但针对每个验收环节的个异性问题，由于不能对每个环节进行精细化控制，影响施工精细化管理，容易导致项目建设与原本项目规划产生一定差距。
二、施工监理进行质量控制的有效措施
2.1实施监理精细化工作报告制度
监理精细化工作报告是指监理单位所建立的一整套完整的工程资料追踪体系。这些资料是监理资料当中的重要组成部分。主要是由监理人员现场记录每天的监理工作，并按照单位工程或者是分项工程分别进行填写，同时将其纳入到竣工档案当中。主要填写内容有（1）主要的作业项目，记录当天的主要作业项目，要求记录明确、清晰。（2）施工机械进出的具体情况，主要是记录施工机械进出情况以及施工机械的运转情况。（3）施工人员的主要动态，主要记录相关负责人、安管人员、质检员、技术员等现场管理人员的人数动态。（4）对进场的材料、构配件数量以及质量情况等进行记录。（5）对巡查周边过程中所发现的问题进行处理的情况。（6）对验收、检测的情况进行记录。（7）记录相关问题的处理要求、建议及结果。
2.2建立一套健全的质量保障体系进行目标管理
构建质量保障体系要以保证工程项目施工质量为目标，运用系统的方式来将各个部门当中的质量管理职能和质量管理活动组织在一起，从而形成一种任务、权限、职责明确，其内部又相互协调的有机整体。
在这个整体当中，项目监理部的工作主要是落实工作职责，建立一套健全的保障体系来保证施工的质量，并最终形成一整套的质量保障体系来进行目标管理。在项目监理部中建议实施目标考核制度，并通过层层考核确立目标，最终落实质量责任制度。考核的频率可定位于每季度进行一次，其分数可由项目各部门的负责人及全体监理人员来作为认定的依据。同时还可每年做一次评审，以此来确定加薪的依据，并确定项目成员职务的晋升或降低。
2.3建立与工程同步的资料归档制度
对于监理资料的管理，通常都是要求能够及时的整理，保证资料内容真实齐全、分类有序，实现与工程进度的同步。监理工程师应及时收集有关施工单位的质量控制报验材料，津监理表等需要监理签字认可的相关工程建设资料必须要有监理人员签字并据实填写验收意见，并及时将资料上报给项目监理部进行存档以备查阅。同时还可利用计算机、大数据等前沿技术，通过图表等更加直观的数据表现形式来辅助监理人员的工作。
在控制和管理方面，要求必须在计算机内部建立起监理管理台帐。在整个工程竣工之后，所收集的监理资料应当立即上报监理公司进行审查认可，最后再移交至建设单位及监理公司的资料管理人员处存档。
三、房地产项目精细化管理的基本方法
房地产项目精细化管理要求施工企业立足于实际，梳理房地产项目精细化管理的内容以及基本情况，在科学性原则以及实用性原则的框架下，有序开展相应的管理活动，推动管理活动的精细化。
3.1房地产项目精细化管理的内容
受到多方面因素的影响，房地产项目精细化管理在我国起步相对较晚，在管理环节，会出现管理体制不健全、管理思维较为滞缓等问题。改革开放之后，随着房地产消费体量的扩大，房地产行业的逐步成熟，为了提升自身的竞争优势，部分房地产企业在发展过程中，有目的地进行管理体制改革，推动管理活动的精细化。精细化管理作为一种管理机制，其将管理责任精细化处理，以明确的责任，激发起工作人员参与工作的积极性与主动性，同时确保工作环节各类问题能够及时被发现，有效弥补施工管理过程中出现的问题，形成一套完整的管理机制。经过多年的实践，我国建筑行业在精细化管理方面取得了一些成绩，积累了较为丰富的经验。在此基础上，为了厚植施工企业的管理优势，施工企业还需要进行管理方式的调整，不断创新管理理念，推动房地产项目精细化管理的实现。
3.2建立健全动态化管理机制
通过动态化管理机制的建立健全，能够为房地产项目开发以及管理活动提供便利途径，大大提升各项管理工作开展的有效性。在动态化管理机制建设的过程中，施工企业以及相关单位应当将房地产施工管理质量作为立足点，以质量管理为核心，制定相关管理策略，强化管理水平。同时在这一过程中，将不同的部门进行衔接、联动，共同参与到房地产项目精细化管理之中，以保证整个精细化管理的有效性。
3.3对房地产项目的成本进行精细化管理
随着我国房地产市场的逐步成熟，施工企业原有的盈利模式发生了深刻变化，如果仍旧沿用旧的成本管理机制，无疑会影响施工企业自身的盈利水平。为有效应对这一情况，保障施工企业的盈利能力，在精细化管理环节，需要有计划、有目的地做好成本管控，实现施工成本管理的精细化。
在成本精细化管理环节，工作人员需要积极转变思路，从直接成本和非直接成本两个层面入手，扎实做好成本管控工作。例如某房地产项目施工单位，着眼于实际，在前期项目设计定位的基础上，对人工费用、机械费用以及材料费用进行了全面梳理，形成对房地产项目成本投入的精细化管理，从最终成效来看，其成本节约20%左右，效果十分显著。
3.4施工进度的精细化控制
为了确保房地产项目的开发质量、节约施工建设成本，在实际的管控环节，管理人员需要着眼于实际，以施工进度控制作为主要抓手，开展必要的施工进度的管控。例如对施工人员、施工材料、施工设备进行合理调配，对施工进度较为缓慢的情况进行梳理，寻找进度缓慢原因进行控制，对于施工进度过快的情况，也应当进行适当的控制，避免施工进度过快影响施工质量，确保房地产建筑开发的高效性。
结语：
综上所述，在房地产建设施工监理质量控制过程中引入精细化管理措施能够有效的提高监理质量，时时介入能够保证施工单位在完成每一道工序后，准备完成下一道工序之前，仔细反复研读专业监理工程师编写的各种细则和如何防止各项质量通病的规定及要求，保障现场施工的质量，严格把关每道工序的质量，这对保证房地产建筑施工工程质量极为重要。
参考文献：
[1]探析精细化管理在建筑工程施工管理中的应用[J].张鸿达.建材与装饰.2018（34）
[2]我国建筑工程类企业财务精细化分析与决策研究[J].张萍.中国集体经济.2018（21）