摘要：随着我国经济的快速发展，中国城市发展已经由当时的粗放型转变为集约型，由于我国城市化进程不断发展，因此许多城市的运营模式己经开始发生转变。目前我国商业地产竞争非常激烈，所以在进行成本管理时需要有管理体系才能更好的留出更大的升值空间，由于商业地产所涉及的人员非常多，所以一定要对成本进行有效的动态控制。本文针对于目前我国商业地产的控台控制提出了一些建议。
关键词：商业地产 成本管理 动态控制
一、我国商业地产的现状
随着我国社会的快速发展，人民的生活水平越来越高，同时带来的房价也是不断的上升，所以国家对于房地产中的住宅一直在进行调控，政府在进行调控之采取的一系列措施包括对房子的限购、贷款中的限贷、增加税率等等，造成了众多房地产行业中竞争力增加。但是目前我国政府又离不开土地所获得的财政，因此商业地产开始逐步发展，商业地产的出现不仅能够使政府的GDP增加同时还能够为开发商提供一定的平衡风险。所以商业地产的形象逐步在房地产行业占据了非常大的比重，所修建的商业房产多了之后被许多政府看成为能够提升城市形象的地产行业。由于商业地产的出现不仅能够让政府增加税收同时还能够为城市的百姓提供就业机会，在政府的大力扶持之下，我国的商业地产有了飞速的发展，同时更多的开发商也逐渐从住宅地产转向了商业地产。
商业地产相比于传统的住宅地产相比有明显的高收益，但同时也增加了许多风险，所以对于开发商来说进行投资的过程中就需要对项目有更高的谨慎性。由于商业地产所设计的人数众多，因此在投资者、开发商、设计单位、监理单位、施工单位和商户以及最终的消费者之间要能够保持良好的合作关系，如果其中的一方发生改变之后那就会造成巨大的损失，由于商业用地从设计规划到修建再到出售的过程时间很长，所以就需要考虑人工、材料和机械的成本支出，时间延长会造成这些成本支出的不确定性，因此就需要保证合理的价格来进行成本的控制。
二、商业地产的成本构成
2.1商业地产的概念
众所周知，商业地产是房地产中特殊的一项，商业地产所包含的项目要比普通住宅功能多出许多，一般商业地产都是指用来非生产性和非居住性的物业，在物业费方面远比住宅高，一般社会中常见的商业地产包括写字楼、公寓、酒店等等，对于人们日常所进行消费的场所，例如超市、娱乐等地区所使用的也都为商业用地。
2.2商业地产成本构成及其影响因素
商业地产的最终成本包括从开发到最终售出期间所有工作的全部支出费用，一般在进行商业地产开发时首先就是需要通过政府部门进行批地，从而开始缴纳土地让出费。土地费用有时还包括拆迁补偿及红线处大市政配价。
第二项是前期费用。前期费用一般为设计报批报建三通一平等。虽不是工程实体部分，却是实体建设必不可少的前提。在正式开始施工之前需要找有资质的设计单位通过勘察现场来进行项目设计。
第三项为建安工程费。设计完成之后开始施工过程，对于施工过程来说分为几个部分，首先就是土石方，基础。主体土建工程主体安装及设备购置、主体装修费用。这几种费用为构成项目实体的费用。大多数这项工作都是由企业通过外包的形式给其他建筑安装公司，从而需要支付一定的费用。
第四项为基础设施配套费用用。社区管网、地区垄断行业水电燃气配套及园林景观费用。
第五项为公共配套，对于商业地产来说，一般都是需要向社会人员所服务的场所，所以对于基础的设施费不能够缺少同时伴随的还有公共配套设施费。比如人防部分，社区活动中心文体设施等。
第六项为开发间接费用，包括监理、咨询、保险，在建设完成之后，需要通过媒体等形式来宣传和销售地产，这时所需要支出的费用包括销售和推广费用，一般房地产商在建设项目时都是通过贷款的形式来融合资金，所以还包括财务费用以及最后销售完成之后所上缴的税费。
上述都是房地产开发的成本，这些成本的影响因素也包括许多，一般在进行设计和施工之前都需要进行决策，在决策过程中可以对项目的建议书进行可行性分析，如果对于经济性不高、技术性不强的决策书可以取消，这样就能够很大程度的保证在合同的规划和施工工程中减少投入成本，只有把前期工作做得更加细致才能够保证在后期运行的过程中不因为产生不合理的费用而造成纠纷，所以在进行经济决策的过程中需要对开发和建设成本做好，否则将会造成成本费用的增加。在进行设计阶段时，需要与设计单位进行良好的沟通，避免在设计前期出现粗糙的情况，这样很容易导致后期对于资金把控不准，对于施工单位与设计单位在进行工作的过程中一定要做好技术交底工作，减少施工的时间从而才能够增加工作的效率，对于业主的要求在设计和施工时也需要考虑进去，否则出现业主不满意的情况之后，就会造成前期的设计工作白费，影响工程的进度。在招标阶段应该对投标书上的价格进行详细的核算，并且对于所需要的人力和物力财力合理的进行规划。在施工的过程中，对于现场签证进行合理规划，施工的各个部分可以分包给其他企业，但是一定要保障工程的进度以及成本的支出，在施工的过程中如果能够采用最新的科学技术以及施工装备，那么就能够很大程度的减少施工时间从而增加施工效率。在竣工验收阶段，需要严格按照规范来进行验收，同时对合同中所提到的预算、竣工资料都要认真地进行复核，全部合格之后才能够最终决定成本。
三、目标成本及过程动态控制
随着我国市场经济的不断发展，我国房地产行业逐步走向走向成熟，在发展的过程中对于房地产的成本管理了解的越来越多，同时也知道了成本管理是非常重要的，我国对于房地产成本管理的方法目前有许多种，一般关于成本管理的过程中包括成本管理理论到最终的目标成本理论，其中讨论最为广泛同时最重要的也是目标成本理论，所以本文就从这一点进行出发，了解成本管理动态控制的研究。
3.1目标成本的概念
所谓的目标成本就是为了能够达到最终的目的所能够接受的最大成本，只有在建设和销售等一系列过程中降低目标成本才能减少支出，从而获得最大的收益。有了目标成本之后就能够得出最终的目标利润，由于在整个过程中时间比较长所以不能够以静态进行测算，而是每个过程中都要保持动态的控制才能够最终稳定目标成本。
目标成本的编制已经是各商业地产公司拿地后的主要工作。根据本项目的规划指标、建筑方案、产品定位、地区历史数据进行测算。与后期的收益财务测算进行研究，做一个合理的控制目标。做为成本管理的纲领。
3.2商业地产成本管理的动态控制
由于在商业地产项目实施的过程中每个环节都是在时时刻刻的变化的，所以所出现的平衡只是相对的，通过所需要材料、人力、物力以及机械的变化，需要人为的进行控制，最终才能够实现房地产成本管理动态控制，实现最小目标成本最小化。在进行大型商业地产的过程中需要通过实际计划是和实际值相结合，在出现价格波动的时候人为去控制这些原因，防止目标价格的偏离，只有对各个阶段进行控制之后才能在整体上展现出成本管理动态分析。
最重要的方案阶段的成本控制--成本优化。方案阶段的成本控制是成效最明显。到了招投标阶段、施工过程及结算成本的80-90%已经确定，很难控制。抓住方案阶段的成本控制即成本优化工作非常重要。
四、某大型商业地产项目成本管理的动态控制应用
某大型商办项目位于青浦区西虹桥板块，项目总占地面积22687.6㎡，地上建筑面积约为57256㎡，地下建筑面积约为39882㎡。
本工程拟建建筑物为写字楼A、酒店B、写字楼C、独立地下车库及能源站。
4.1决策阶段--项目定位
本项目位于西虹桥地区，处于国展中心配套辐射区，充分参考周边竞品楼盘的定位，定为准甲级。酒店考虑参展人群的消费水平定位为四星。
根据收入测算反算出标准，确定了成本目标。为今后的设计做出指导。
4.2方案阶段的经济性评审及成本优化。
外立面本次项目设计范围为玻璃、金属板、铝合金百叶幕墙、雨蓬、幕墙门、窗及铝合金窗；
设计造型比较复杂，有凹凸窗及线条、及大量的包柱造型。铝板、玻璃、格栅等用量较大。立面投影面积单方造价达到1416元/m2。
即要保证外立面效果，又要做到成本优化，经设计等各部门共同努力，做了如下优化工作。
4.2.1玻璃幕墙非透明层间背板，2.0mm铝单板改为1.5mm的钢板。
4.2.2非主立面玻璃幕墙调整为窗。玻璃面板由6+1.52PVB+6双银Low-E+12A+8夹胶中空玻璃调整为6双银Low-E+12A+6中空玻璃。调整窗系统节省材料含量。
4.2.3铝合金格栅调整为钢格栅，背面的铝板改为涂料。
4.2.4立面上铝板横竖向造型线条截面尺寸优化减小，斜度减小，减少铝板用量，保证造型效果不变。
能过各项优化，将投影面积单价调整为1223元/m2,总造价减少677万。
4.3招标阶段
4.3.1供应商入围。因本项目地质条件复杂风险高，经公司同意选择三家业内知名、实力雄厚为第一梯队企业入围，在满足招标前提下有优先中标权。选择了实力稍差、历史较短的两家公司为第二梯队入围单位。
4.3.2在二轮报价之后，第二梯队入围单位报价较低，根据优先中标权，与第一梯队企业商谈，最终由优先中标权单位以较优价格承担此工程。
充分竞争及多次商谈在招标阶段将围护阶段的价格控制到最低。
通过这个事例，可以看到成本动态管理控制的重要性，所以在进行成本动态管理的时候需要考虑一下几个方面，第一就是对于决策阶段的控制，首先需要根据所进行项目进行一个自身的定位，尤其是对于招商系统一定要做好控制，同时还需要根据成本的变化来改变工程的进度。第二个是在设计阶段，充分进行方案的经济性评审，同时还需要及时的进行沟通尽量满足用户的需求。第三是在招标阶段，建设单位需要严格遵守合约的规定同时满足工程的需求和选择。在每个阶段进行动态化成本管理时需要随时根据目标成本来进行改变计划，但是一定要在可行的范围内进行同时还要保障工程的安全性能。
五、结束语
由于社会的快速发展，中国的商业房产项目有了飞速的提升，由于房产在建设的过程中时间很长，所以就导致了资金的不稳定性，这时候就需要制定目标计划，并且在实行的过程中保持与目标计划的稳定程度，在出现波动的时候需要人为的进行控制，避免造成资金的断裂。所以只有能够做好商业地产项目成本管理的动态控制才能够在市场中占据主导地位。
参考文献：
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