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房地产项目成本管理探讨——以M有限公司为例

发表时间：2020/6/17 来源：《基层建设》2020年第6期作者：郑皓丰

[导读] 摘要：自2016年以来，中央经济工作会议上多次强调“房住不炒”的房地产调控政策，在这种背景下，房地产行业的利润面临着下降的趋势和周转率上升的危险。

        华南理工大学工商管理学院广东 510641
        摘要：自2016年以来，中央经济工作会议上多次强调“房住不炒”的房地产调控政策，在这种背景下，房地产行业的利润面临着下降的趋势和周转率上升的危险。如何控制房地产开发项目的成本成为房地产公司增收必须面对的问题。本文通过探讨M公司的房地产项目成本管理，进而提供给更多房地产企业作为参考，为企业可持续发展提供动力。
        关键词：地产；成本；财务；仓储；材料
        一、基本介绍
        M公司该项目位于汕尾市中心地带，交通便利，项目占地34863平方米，建筑规模为9栋10层的住宅楼，第5栋和第6栋之间有一小花园，一层包括商铺、销售大厅、办公室、门卫室、停车场、水电设备用房等，二至九层为商品房。总建筑面积为56360平方米。M花园开发成本构成主要包括：土地取得费成本、开发成本、管理费、投资利息、销售费用、财务费用、销售税费、开发利润、其他费用等。基于房地产开发项目成本控制存在的诸多问题，M花园对项目各阶段进行成本控制。
        二、成本管理举措
        1、房地产选址的成本管理
        对于房地产而言，选址及其关键，好的地段能提供极佳的销售收入。选址在成本控制上的影响因素包括土地拍卖成本、维护成本，以及交通方便与否和周边采购的方便程度、地质情况带来的施工难度和成本。
        M地产的该项目的两个备选位置皆位于城市中心，材料运输和人员住宿问题基本一致。这个项目位于海滨城市，该城市不少地方地质为入海口堆沙而成，选址对于工程的开发影响十分巨大。M地产的该项目本来考虑选址海滨街，后经地质专家提醒才改选现址。如果按照海滨街作为选址进行开发，由于地基土层松散软弱的地质原因，需要采用灌注桩基础，灌注桩价格在每立方米410元左右，以现在的楼房规模，每栋楼大约需105条直径75公分，长26米的灌注桩，每条桩约需4710元，每栋约需49.5万元，九栋约需445万元，采用的是条形基础每栋约需24万元，九栋约需216万元，比原先选择共节约成本229万元。对于房地产企业而言，选址必须再三斟酌，选取一个成本最小化，利润最大化的建筑地址。
        2、设计阶段的成本管理
        建筑设计的核心是安全可靠，在此前提下，可以进行进一步的成本设计和管理，设计如果得当，可以节省不少的费用，在M公司的房地产项目中，其中布局上的不合理导致了设计上的浪费，但其及时的纠正，把节省了费用。
        M公司该项目是建设商品住宅小区，需要合理安排不同户型，不同楼宇之间的供水、供电、绿化。同时解决客户的生活问题、出行问题，平衡好费用，这是其设计最主要考虑的问题。该项目工程主楼起初设计有首层280平方米的销售大厅，层高为7.5米，大门加设网架玻璃顶棚。后来经过咨询造价专家，以及通过大家的讨论把大厅层高改为6.1米。大门改为混凝土结构雨棚，调整后估算出节省工程造价50万元。取得了显著经济效果，这充分显示了优化设计在经济效益上的潜力。
        3、材料采购的过程控制
        材料采购过程中，因为材料的生产厂家、尺寸大小、质量不一样所以价格不同，比如外墙砖、地面砖等。同一材料的价格在不同时间段，价格也会出现波动，比如钢材、水泥等价格相差很大，对工程项目造价影响较大。采购人员要根据材料采购清单尽量在淡季或优惠折扣时采购，先确保质量然后对比价格，选择价格低且质量好的购买。
        美城花园项目引进市场竞争机制，在选择材料设备的供应商，实行建筑材料采购招投标制度。在竞标过程中，要做到认真对比材料的价格、质量、生产地点等。同时，运用“表格成本分析法”对材料采购进行成本控制，有效地控制好项目工程建设成本。
        表2-1材料采购报价分析表

        从上面表格可以分析：两家公司的大部分报价比标底低，但也有少部分的报价比标底高。.中标方A公司螺纹钢、SKK涂料、外墙面砖、铝合金门窗、青石板、不锈钢门防盗门等报价较低，而普通混凝土砖、标准砖报价较高，将较低和较高报价部分与合理市场询价作比较分析，显然，高报价部分还抵不上低报价部分，两者相差60万元，也就是说，就上述所分析的主要项目，A公司尚有60万元的缺口，属合理有效标。
        4、材料使用的过程控制
        材料在使用过程中，如控制不好，最容易产生浪费，因此，材料使用过程中的控制是重中之重。美城花园项目依据开工前计算出的工程造价预算，施工时实行限额领料制度，领料使用领用单和领用登记表，领用登记表上具体列出领取材料的名称、数量、规格、型号、品牌、领用时间、领用人等情况，这样，核算部门就能够对材料成本充分了解，及时控制；超出限额领料，及时分析原因，采取纠正措施。在施工过程中，对月材料的实际使用量进行统计，并与工程造价预算量进行对比，直观反映施工期内材料使用量的盈亏，如出现亏损，及时分析造成原因，降低使用过程中的耗料。
        在整个建筑物中钢筋的用量很多，科学合理地利用钢材非常重要。施工中运用节省钢筋的方法，能够使钢筋损耗比预算节约5%左右，整体经济效益非常可观。
        美城花园小区标准层主梁需用8厘圆钢箍筋3000个，单个箍筋料长为1.8米。通常情况下，圆钢一般都是盘圆的，1-2吨一盘，到施工现场后用专门的机械拉直，用大剪子截成8～10米直条，堆放备用。但这样做当再截取箍筋时就会有短头出现，浪费了大量钢筋。美城花园项目采用先计算出1.8*5=9米，再住调直后的钢筋上截取600根9米长直条，然后再截取1.8米长的箍筋的作法，这样就不会有短头出现，节约了大量的钢筋。
        5、仓储费用的成本管理
        工程建筑项目需要的材料数量，单纯依靠工程造价预算仍然会有偏差，采购来的材料也不可能在短时间内全部用完，就存在材料的保管问题。保管人员要坚守工作岗位，所有领料单上必须有保管员及经手人签字，保管人员平时对库内物资经常检查，保持库内干燥，防止水泥干结，钢筋生锈，及其他材料霉烂损坏、丢失。保管人员认真的盘点当月库存的材料数量，以便管理人员合理确定工程下月的材料进场批量和批次，减少材料占用仓库的时间，尽量减少材料的流失和报废。进货到使用的时长必须控制，但是每个企业的控制程度不同，如果能够得到进货即用，即用即完，那么仓储费用将大幅降低。
        6、财务周转控制
        利息费用管理、应付账款管理、预收账款管理是财务上进行控制的关键。在材料采购中，付给供货商的材料费用，通过与供应商协调，计入应付账款，推迟付款时间，便能提高资金周转的效率。这就要求在于供应商谈判时，取得谈判的优势，迫使供货商延长到货与付款的期限。同时，土地采购是房地产企业所支付的大宗项目，和政府达成长期的还款协议，将土地采购费用分批偿还，可以使财务压力下降。利息费用也是财务成本控制的关键，把握好付款和收款的时机可以减少利息费用，增加利息所得。最后是预收账款管理，房地产企业常见的销售方式是预售，可以通过热销户型的预售管理，达到房款早到，资金压力减少的效果。这三种方法的管理可以有效减少资金压力，从而为企业项目管理提供方便。
        三、结束语
        M公司的项目成本管理存在缺陷，同时也存在亮点，房地产公司只有把选址选好、设计阶段合理安排、材料采购严格管理、材料使用、仓储严格管控以及财务周转控制，这样才能有效管理好企业项目成本。总而言之，由于M企业所在行业的特殊性，严格的成本管理成为企业盈利的重中之重。加强实务和财务上的管理管控，可以保证房地产企业项目的顺利实施和盈利。
        参考文献
        [1]韩沙鸥,基于层次分析法的房地产选址因素评价[J]四川水利2016 (04)
        [2]王敏,房地产业财务成本管理问题及对策[J]中国乡镇企业会计2020 (04)
        [3]彭凤琴,浅析房地产开发企业项目全面成本管理的几个问题[J]中外企业家2020(05)