黑龙江省绥化市地产中心 黑龙江绥化 152054
摘要：房地产行业的蓬勃发展带动了金融业、建筑业等其他相关行业的飞速发展，促进了国民经济的快速发展，成为支撑社会经济的主要产业。而房地产价格的大幅度上涨，更是引起了房地产市场的动荡，打破了供需平衡。房地产税收政策的出台，对房地产市场进行了调控，促进了房地产市场的健康平稳发展。本文对房地产税收政策的作用进行了分析，并对房地产税收政策优化与调整策略进行了浅显的研究。
关键词：房地产税收政策 优化与调整 宏观调控
现阶段，人们对房地产的需求量仍然过大，然而房地产价格在房地产市场日趋稳定的前提下，仍然在持续高涨中，房地产价格的增长使得大多数购房者不堪重负，其价格波动也给社会经济带来了不良影响。为了对房地产价格进行控制，稳定房地产行业的发展，政府出台了多种政策来进行干预，房地产税收政策就是其中的一种。房地产税收政策，在对房地产的宏观调控中有着积极的作用，保障了房地产市场的均衡发展，是促进房地产行业稳定健康发展的长期有效机制。
一、房地产税收政策的作用
1.1.提高了土地资源的利用率
在房地产市场上，房产闲置已经成为社会普遍关注的话题，据有关数据显示，我国的空置房屋率已经达到了百分之二十以上，对土地资源造成了极大的浪费。房地产税收政策的出台，增加了闲置房屋的成本，降低了人们的购买欲望，有效打击了以投机炒房为目的的囤积土地行为，能够对土地资源进行优化配置，提高了土地资源的使用率。
1.2.是地方财政收入的重要来源
现阶段的房地产市场供大于求，地方政府无法再通过土地出让金来维持土地财政。而房地产税收政策的出台，则是地方政府财政收入的重要来源，对于地方财政来说，缓解了土地出让金所带来的压力，并且房地产税收长期稳定。同时，房地产税收政策又反过来制约着地方政府的支出，使地方政府的支出更加合理。
二、房地产税收政策优化与调整研究
2.1.不动产统一登记下的房地产税收征收的优化调整
随着不动产登记体系的逐渐完善，我国的不动产登记信息管理平台也日渐成熟，逐渐实现了全国联网。在这个基础上，房地产税的征收政策将会更加具有合理的依据，并且对于登记不合理、多套空置房、土地闲置等情况能够掌握的更加清楚，逐渐避免了原有的多部门分散登记、管理环节不规范等行为的发生。
自然资源主管部门也加强了对闲置土地的管理力度，如果是由于企业原因所造成的的土地闲置，对其依法进行了收回，而对于多套空置房的业主，房地产税的征收政策，则增加了业主的税收成本，对于提高房地产的使用率有着重要的作用。
同时，通过不动产统一登记制度的实施以及全国联网的实现，更是有利于对房地产建筑工程项目的监管，有效防范了违法用地情况的出现，并有利于对全国房地产信息的查阅和管理，是房地产税收政策优化调整的基础。
2.2.房地产税的税负存在问题及优化调整策略
目前的房地产税征收，主要在房地产的流转环节征收，房地产一旦租售出去，将会产生多个税种的征收，增加了流转环节的税负，从而违背了房地产税制定的初衷，没有起到收入分配的调节作用。除此之外，房地产在流转环节，除了需要缴纳多个税种税费之外，所缴纳税费的税率也较高，严重增加了房地产税的税负，不仅容易增加违法逃税行为，增加了税收征管难度，还不利于房地产行业的进一步发展。
房地产税征收政策，在房地产保有环节进行征税，一方面，刺激地方政府更加注重地方经济的发展，优化投资环境，提高公共服务水平，促进房地产行业的发展，进而获得更多的财政收入；另一方面，房地产保有环节税的征收，增加了空置房屋的税收成本，人们为了降低成本，将空置房产进行出售或出租，进而降低了房屋的空置率，提高了资源的利用率，并在一定程度上促进了社会经济的发展。
房地产税在税率的制定上，要以“不增加纳税人税负”为目的，既不能增加人们的税负，还要尽可能地降低房地产税的税率。各地政府在制定房地产税的税率时，可以根据本地区的实际情况和房地产的实际用途，制定出科学合理的差别税率，例如，对于个人首套住房可以实行免税政策，而对于工商业用地和空置房屋要实行高税率政策，以保障房地产市场的健康发展。
2.3.房地产面积量算对房地产税收征收的影响及优化调整
房屋建筑及其用地面积的量算，是房地产从量计征税收征收的重要依据，直接影响着房地产税缴纳的多少，因此，对其测量的专业技术要求较高，对其测量精度要求也非常高。而房地产面积量算，主要涉及到房屋面积量算和用地面积量算两个方面。在房地产税收征收过程中，对于房地产面积的测算主要应注意下面几个方面：第一，在高层建筑中如果遇到几层屋内独立承重柱结构或与墙体相连的情况，可以将这部分面积加入到整栋房屋当中，共同分摊，以减少房地产税征收数量；第二，楼梯面积量算。在楼梯面积量算过程中，主要针对室内楼梯面积是否重复计算进行探讨，量算过程以《房地产测量规范》为依据，结合房地产的产权使用和设计情况来进行楼梯面积的量算。第三，地下车位面积量算。在房地产交易过程中，地下车位如果是为整体服务，将会将地下车位面积公摊到共用面积当中，进而增加了使用者的建筑面积，显然不利于没有拥有车位用户的利益。因此，以车位拥有者合法证明为依据，对车位面积进行测算，将使地下车位交易和产权办理的准确性更高。
三、总结
总之，进一步完善房地产税收政策，对于房地产市场的宏观调控有着重要的意义，并且进一步规范了个人租赁市场，使房地产资源发挥出了其最大价值，提升了土地资源的配置效率。
参考文献：
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