农房不动产登记过程中的难点及对策研究--中国期刊网

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农房不动产登记过程中的难点及对策研究

发表时间：2020/6/19 来源：《基层建设》2020年第6期作者：田佩川

[导读] 摘要：我国是一个人口大国，对房屋的需求量不断增加。不动产登记主要是在统计、汇总不动产物权的基础上，为个人、集体的合法不动产利益予以合理有效的保护。

        南丹县自然资源局广西壮族自治区 547200
        摘要：我国是一个人口大国，对房屋的需求量不断增加。不动产登记主要是在统计、汇总不动产物权的基础上，为个人、集体的合法不动产利益予以合理有效的保护。然而，我国自不动产统一登记工作实施起，就有一系列问题存在，极大程度上影响了不动产统一登记各环节工作的落实。鉴于此，文章围绕不动产统一登记展开探讨，在分析不动产统一登记难点的基础上，提出了针对性的解决措施，以供参考。
        关键词：农房不动产；测绘过程；权籍调查；宅基地使用权
        引言
        农村不动产登记内容包括集体土地所有权、房屋等建筑物和构筑物所有权、森林和林木所有权、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权以及不动产权籍的抵押权等。农村居民最重要的个人财产是农房，农房纳入不动产登记范围，为农民财产性收入提供法律依据和政策保护，能促进不动产登记体系建设。但由于我国农村多年来农村宅基地和集体建设用地的使用权缺乏监管，侵占、违建、挤占、廉价占用农村土地案例时有发生，将农房不动产纳入登记范围，有利于维护农民的合法权益。农村的房屋坐落凌乱、建筑物结构和类型各异，其房屋界线没有明确规定，很多因素在规范中并没有明确说明。而农房测绘工作的质量优劣直接影响农房不动产登记发证在实际工作开展中的成效，具体实施过程中存在的难点，就需要不断完善其测绘方案、提升农房调查管理水平，为农房不动产登记发证提供基础保障。
        1不动产登记概述
        不动产一般来讲是界定为土地及定着于土地上的财产，不动产登记是申请人根据法律条文及规章制度，并按照已有的程序对土地及土地上附着物、建筑物体及建筑物上的附着物的获得、丢失及变更行为进行上报，并依法进行登记。通过对不动产登记进行严格规定，可以有效的实现对个人和集体合法不动产权益的有效保护，并为不动产抵押的设立带来更多的便利。
        2农房不动产典型问题
        2.1差异性问题
        当下不同专业领域，其法律法规、技术标准和管理流程等方面存在差异，使得在实际测绘工作中，不动产管理部门会选择不同的调查手段、不同应用方式。比如在测绘成果要求层面，没有统一坐标系统、精度，而导致对调查结果难以实现有效共享，加大了成果转化难度。各部门之间信息共享效率低，也容易引发权属矛盾、接边错误问题等。
        2.2登记技术需进一步完善，数据整合存在难度
        我国人口数量较多，土地空间利用效率日益提高，这就促使土地与房屋登记系统要日益完善。但当前很大一部分地方还缺乏完善的登记系统，登记技术还不健全，这给相关数据的整理和系统性分析工作的开展带来了较大的难度。同时在不动产登记工作中，由于整体数据较多，这对数据整合工作的开展带来了较大的难度。而且土地登记数据中存在的业务数据和地籍数据之间缺乏有效的联系，数据更新速度较慢，房产登记方面存在信息不完整的情况，数据整合需要投入大量的人力、物力和财务，这为房产登记过程中的数据整合带来了较大的难度。
        2.3体系与制度问题
        不动产管理体系中，由于各部门依旧有传统分部门管理措施存在的缘故，未能结合相关管理规范进行整合，导致分管部门会有管理利益失衡的状况出现，团队整体发展受阻。各部门分管模式会影响不动产物权体系，甚至会对其日常运行构成影响，引发权属纠纷或重新登记问题，最终对当事人权益造成损害。而不动产管理制度运行期间，也会有制度不完善等问题出现。由于不动产统一登记中，具体目标要想达成，需要对不动产和物权关系间的统一性问题深入展开分析，然而实践期间，不动产登记始终存在制度构建及完整度的难点，因此不但需要创新相关立法体制，而且也要进一步细化相关机构组织模式，而这就需要将管理制度等基本体系作为切入点，将可持续发展管理机构继续落实。

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        3农房不动产调查方法
        3.1加强对测绘新技术的研究
        在不动产测绘工作中，测绘技术的选择和应用关系着测绘效率和质量，当前不动产的登记制度在深入改革，测绘工作量增加，当前各种新型技术不断被研发，在农村不动产测绘中也可应用先进的测绘仪器和技术进行测绘工作，以高效高质完成测绘作业。实际工作中，相关部门要对新测绘技术加大重视和研究力度，通过培训活动等使测绘人员掌握其应用，能够在实际工作中获得精确数据。此外，还需研究相关配套数据管理系统，以便于高效、准确处理相关数据，使不动产登记工作的效率得以提升。
        3.2全面考虑各方面的利益保护
        不动产物权的变动需要考虑到债权人和善意取得者的权益，但在真正交易过程中，对于真正权利人和其他利害关系者的利益保护考虑较少。为了实现对利益的全方面保护，在不动产登记中中登记效力要保证当事人的利益。并充分的借助于法律约束力来促进交易当事人完成相应的合同义务和违约责任。不动产物权变动中最为关键的一步即是登记，交易当事人未完成相关债务合同后，则需要按时完成相关登记，以此来保证不动产物权的交易的完成。这种情况下不动产物权变动登记具有强制性，需要交易双方必然进行登记。在整个过程中通过登记来对不动产登记当事人的利益进行有效保护。另外，登记效力还要保证利害关系人的利益。在实际交易操作过程中，当利害关系人与善意买受人发生利益冲突情况时，更多的是会对善意买受人的利益进行保护，但也需要在此基础上有效的规避第三人与真正权利人之间利益冲突的发生。
        3.3优化管理制度体系
        为确保不动产统一登记的有序性，优化管理制度体现势在必行。不动产管理制度体系强化期间，应当与行业标准密切结合，确保不动产统一登记具备可靠、稳定的数据。具体工作期间，应当进行包含证件发放、信息登记与管理在内的完整体制的构建，同时还需确保管理科学性、结构合理性、部门协调性等。此外，对于不动产登记信息处理模式而言，也应当保障其能与不同管理需要相适应，以此将安全、有效的系统平台提供给整个不动产登记使用，最终可实现不动产统一登记工作业务水准与质量水平的提升。在此基础上，需要将不动产统一登记发展实际要求作为依据，优化升级管理体制，通过奖惩措施和监督体系的严格、规范制定，将不动产统一登记各项工作要求妥善落实，从而能够科学、有效地推动不动产统一登记工作的发展。
        3.4不断优化改进技术模型
        技术模型的优化改进能够促进不动产统一登记与时代发展相适应，在不动产统一登记发展中所发挥至关重要的作用。相关部门应不断优化、创新技术模型，确保技术模型具有系统化、合理化，从而使不动产统一登记工作具有更为显著的整体效果。结合现有状况而言，各个行业中逐渐普及了物联网技术和GIS技术的应用，将此类技术运用于不动产统一登记中效果显著。相关部门应当在各类先进技术的积极运用下深入优化改进技术，推动不动产统一登记工作的发展。
        结语
        随着近年来自然资源系统改革，各地现有的不动产登记管理部门大多由原有国土系统的地籍调查部门和建设系统的房产测量部门重组，如何厘清解决数据来源的多样化、权利矛盾突出、地籍历史关系不清晰等问题；如何结合地区实际形成农村房地产登记和发证工作的完整管理体系；如何整合、存储、管理和更新农房不动产数据从而实现数据可追溯，本文结合生产实际做了一些探讨分析。
        参考文献
        [1]李伟兴.不动产登记难点及应对策略[J].城市地理,2017(9X):230.
        [2]王忠杨.不动产登记的难点及解决对策[J].中国高新区,2018(11):272.
        [3]施伟强.农村不动产统一登记的困境及对策探析［J］.住宅与房地产，2017（10）：27-30.