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浅析桂林市商业房地产租金价格水平

发表时间：2020/6/19 来源：《基层建设》2020年第6期作者：朱和艳洪雨花王一鹏董一凡

[导读] 摘要：房地产业是国民经济的重要组成部分，占有非常重要的地位和作用，而商业地产作为房地产行业的新兴行业和重要行业,近年来楼市进入深度商业房地产租调整期,商业地产受到前所未有的关注，开发商、地方政府、运营商等齐头并进,掀起了一波商业地产扩张的高潮。

        桂林理工大学博文管理学院广西桂林 540006
        摘要：房地产业是国民经济的重要组成部分，占有非常重要的地位和作用，而商业地产作为房地产行业的新兴行业和重要行业,近年来楼市进入深度商业房地产租调整期,商业地产受到前所未有的关注，开发商、地方政府、运营商等齐头并进,掀起了一波商业地产扩张的高潮。而商业地产比住宅更加复杂,对企业的资金要求、运营能力要求更高现有商业地产市场存在着盲目开发、对商业规律不了解、决策不科学、开发的项目空置率高、盈利率能力较低等问题。因此,研究商业地产的经营战略具有很现实的意义。
        关键词：商业地产;租金
        商业地产是一种为公众提供商业、服务、设施和场地的场所。商业地产通常是指用于各种零售、餐饮、批发、娱乐、休闲、健身等经营用途的房地产形式，从经营模式、开发模式、功能和用途上区别于普通住宅、别墅等住宅类房地产形式，以办公为用途的房地产也可以包含在商业地产范围内。商业地产形式多样，涵盖了主题商场、大卖场、商业街、批发市场、一站式购物中心、城市综合体、酒店旅馆、写字楼、会议中心等等。
        1.桂林市区域环境分析
        桂林市是世界著名的风景游览城市和中国历史文化名城，是广西东北部地区的政治、经济、文化、科技中心，旅游业是其国民经济的主导产业。桂林市自然环境优美，是中国旅游观光的最佳景区之一。全市辖5个城区，即秀峰、叠彩、高新(七星)、象山、雁山区。全市总人口493万人。总面积2.78万平方公里，其中市区面积565平方公里，人口72.16万人。桂林市已经成为“国家旅游改革试验区和全国服务业的改革试点区域”“ 全国最佳休闲城市”等，桂林市优美的山水风景已成为家喻户晓。近几年桂林市利用秀丽的风景以及休闲的生活方式，吸引一部分高收入人群进驻桂林。
        在全国房地产业蓬勃发展的带动下，桂林市近几年的房地产业发展取得了巨大的进步，2010 年房地产投资额达到118 亿元，同比增长27. 8%，销售额达到55.2 亿元，创历年新高。桂林市房地产的繁荣发展与桂林市商业地产有着密不可分的联系。
        2.桂林市商业房地产概况
        桂林市作为广西东北部地区的政治、经济、文化，科技中心，同时得天独厚的人文风景使得旅游业是其国民经济的主导产业，使桂林迎来了越来越多的经济发展机遇与空间。其商业城市模式初具规模，根据桂林市统计段公开资料表明，2018年，全市经济总量稳居全区第3位； 2018年实现人均GDP（按户籍人口）近4万元。2017年1—9月份，全市（含市辖六城区和11县，下同）商业营业用房上市面积44.70万平方米，同比增长21.2％；办公楼上市面积1.63万平方米，同比减少82.3%；其他类商品房（车库等，下同）上市面积1.83万平方米，同比减少54.2%。商业营业用房成交均价8420元/平方米，同比下降7.4%；办公楼成交均价5844元/平方米，同比下降18.4%；商业营业用房成交均价8420元/平方米，同比下降7.4%；其他类商品房成交均价5007元/平方米，同比上涨4.3%。从成交价格段上反映，3000—4000元/平方米、4000—5000元/平方米是主要的成交价格段。9月末，全市非住宅商品房累计可售面积189.31万平方米，环比基本持平，较上年末增加14.15万平方米，需近55.8个月的时间消化，消化周期较长，去库存压力较大。
        3.影响商业房地产租金价格水平分析
        调研总结主要影响因素：位置、业态、周边公共设施的影响、平面结构
        3.1位置因素
        位于出入口的店铺与主要人流动线可聚集更多的人流与拥有更多的空间引导功能，因此转角铺、出入口店铺、主要人流动线位置变量应与租金水平呈正相关趋势。城市中心区域，周边发展成熟，基础建设最优，学校、医院、超市、公园广场等大型公共配套设施完善，同时交通条件良好，四通八达，人流量大，对周边区域产生良好辐射作用，租金水平相对较高。

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        3.2业态因素
        服装业态、精品业态、体验业态、儿童业态、餐饮业态等，不同业态对商业地租的承租能力不同，服装零售、文具百货零售业态在同一区域中承租能力明显高于餐饮服务业态和食品副食零售业态、而生活服务、家具建材业态的承租能力较差，租金水平较低。比如在桂林站附近的商业交易类型比较复杂，不同店铺类型或者地理位置，价格也有差异。
        3.3周边公共设施的影响因素
        商业综合体周边若有学校、医院、超市、公园广场等大型公共配套设施完善，租金水平也会偏高。这些公共设施就意味着能吸引相当多的人流量。如雁山大学新城，它位于郊区，本来是相对没有发展前景的，但是雁山新城不仅是雁山当地居民生活便利的选择，其更加优越的条件是在雁山新城附近有五所本科高校和两所职校，约有十数万学生，推动了雁山新城的发展，并对其中店铺的租金有着明显影响。
        3.4平面与结构因素
        包括店铺开深比、异形铺等，店铺内柱网规整或避开柱网可提高消费者购物的视野空间，因此预期有正向显著性。开深比越大说明店铺展示门面越大，具有更好的可见性，因此预期开深比与租金价格有正相关性。异形铺则由于空间不规则容易带来商品布置与装修的成本增加，因此异形铺预期与租金价格具有负相关性。
        4.对桂林商业房地产的建议
        4.1 改善停车场地，提供舒适、方便、快捷的停车场地。加强商铺周边管理，提供整洁、宽敞的视觉明畅度,引进具有影响力的品牌项目，集聚人气，提升影响力。
        4.2 桂林商业综合体发展受到居民收入水平的制约。城市商业综合体面向追求时尚，喜欢享受休闲娱乐生活的高净值人群和年轻人，以本地城镇居民为主，外地游客为辅，其实外地游客对桂林市几个主要商业综合体影响也挺大。因为如东西巷，正阳步行街等商业综合体也在桂林旅游景点之列。
        4.3 桂林属于三线城市，其新兴综合体不能把一二线的模式直接的复制过来，因为三线城市的人流车流都达不到一二线城市的水平，而且很多的商户在三线城市都是水土不服的，招商要因地制宜，符合当地的口味。应了解市场消费规模、消费档次、消费业态、消费心理等，而这些则决定了项目未来的消费群体定位，一旦定位不清晰，不了解目标消费群体的消费需求，未来想要提高业绩恐怕比较困难。
        4.4 招商已成为决定商业是否成功的重要环节。三线城市经济发展水平、社会消费品零售总额及居民可支配收入等宏观经济因素，以及城市未来发展规划,直接影响了知名品牌是否有意愿进驻项目，而进驻商家品牌的档次是体现项目档次的重要参考因素之一，也是项目区别于其他超市或者百货的重要原因。
        4.5 能否实现线上线下有机结合需要实践的检验。纵观国内零售市场，这几年似乎成为了电商特别是电商巨头的表演舞台，新型零售业态的不断涌现，新零售、无人店等影响着零售市场发展格局。在智能商业时代，城市商业综合体能否与融入实现线上线下有机结合需要实践的检验。这几年，一家新城市综合体或大型商场开业后顾客熙熙攘攘，热闹非凡，周边商场生意明显趋淡的现象屡见不鲜。如高新万达与其周边的对比，面对这样的格局，如何吸引和留住足够的商家，进一步激发消费者购买力，形成一个良好的现金流模式，考验着每一家城市商业综合体。这些问题如果没有解决好，可能会带来诸多的负面影响。
        结束语
        调研将通过对桂林市主要商业综合体商铺租金水平的实地访谈调查，文献分析，探讨桂林市近年不同公共设施周边商业综合体，旅游景点及非旅游景点周边综合商铺等商铺的租金情况，进而找出桂林市内不同商业综合体租金差异的情况及规律，分析不同商业综合体租金差异的原因。对项目的现有规划提出建设性建议、合理规划项目地块、明确项目定位、较准确的发挥地块环境特质和经济指标等提供有力支持。
        参考文献
        [1]陈静.出租性商业地产评估研究
        [2]吴蓓. 持有型购物中心整体租金收入影响因素研究—以南宁市G购物中心为例
        [3]杨卫荣 A商业地产公司经营战略研究