上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司 上海 200000
摘要：随着我国社会主义经济的迅速发展，人们的物质生活水平也得到迅速的提高，与此同时酒店的建设也越来越得到重视，并且酒店的设计也逐渐变得立体化。现代化的酒店建设必须要将住宿、餐饮、娱乐、会议等功能有机地结合于一体，形成具有国际化的多功能化的酒店。由此对开发管理提出了高要求，本文以酒店项目建设设计管理为出发点，具体地分析了酒店的原则以及今后的酒店建设设计管理的发展趋势。
关键词：酒店；设计管理模式；实践探索
1 引言
1.1 酒店概念
酒店是提供安全、舒适，令利用者得到短期的休息或睡眠的空间；以它的建筑物为凭证，通过出租客房、餐饮、游戏、娱乐、购物、商务中心、宴会及会议等设施向客人提供服务，从而获得经济收益的组织。
1.2 中国酒店发展概况
随着中国经济发展，商务活动和旅游业蓬勃发展。全球范围内的投资谈判、展览与研讨、商品、技术与服务贸易、经营管理以及旅游等活动大量增长，为中国市场的深化提供了客源基础。有研究资料表明，进入21世纪以后的中国酒店消费市场正以每年20%的增长率持续扩大。
正是这种极为难得的市场发展机遇，使得越来越多的酒店运营商已经或正在调整自己的发展战略和运营策略，将中国酒店置于产品结构的中心地位。为了占有更多的酒店市场份额，国际知名的酒店集团和国内都市区域的单体酒店正在给自己的企业注入更多的元素。
翻开外资酒店管理集团中国版图，点连成线，线绘成网，高潮过后，外资酒店集团再次拉开中国扩张之旅。比如外资酒店管理公司开始引入其品牌谱系中更多的高端商务品牌；国内的管理公司则试图通过品牌延伸或规模扩张的方式寻求更多的市场份额；一些在区域市场上知名的单体酒店也在抓紧制订自己的集团化运营方案，以期能够借助更多的客源和资源优势培育新的战略增长点；而更多的酒店则在改变酒店内部的产品线，特别是提供有针对性的功能齐全的商务楼层。正是上述不同运营主体的进入和扩张，使得中国的酒店市场面临着极为剧烈的竞争压力。
1.3 研究的目的和意义
酒店是整个城市系统中的一部分，与城市相互依附、生存。并且城市中的酒店更是一个城市的代表，起到了明信片的作用。因为酒店的设计不仅体现了设计师的设计理念，更为重要是体现了该城市居民的需求和对艺术的感觉。与此同时，酒店也是作一个城市的代表性窗口，体现了当地的建筑设计的水平。
随着越来越高端的国际品牌酒店进入，酒店建设对项目管理的要求也越来越高。项目管理更加系统化和集成化。然而，现实的情况是大多数业主对于国际酒店建设不懂，认为造个壳就能与国外酒店管理公司搭上线，因此造成了很多返工。
基于上述现实背景，以国际FIDIC白皮书条款为管理基础。由PM 派出具有必要的资格和合适的工程管理人员独立项目管理部，按照PM 合同，组织整个项目的推进。在这种方式中，业主负责整体的决策与监管，PM 负责整个项目的策划、组织、管理和协调。PM 项目部的工程管理人员都需要事先经过业主的认可，业主委派业主代表，协助与监管PM 工作。
本文旨在通过项目实践经验梳理，探索酒店建设重中之重的设计管理模式，希望对酒店建设设计管理理论研究产生些许启示作用，并对今后越来越多的酒店建设设计管理实践工作起到借鉴意义。
2 酒店建设的特点和设计管理的难点分析
2.1 酒店建设的特点分析
（1）酒店设计工作量大，专业设计单位多，设计协调难度大
设计环节是酒店项目的关键工作，在建设过程中，设计工作量相当大，而且涉及包括境内外的建筑设计、室内设计、景观设计、声学与噪音、厨房顾问、SPA与泳池、幕墙、标识、室内外灯光顾问、投资顾问、机电顾问等众多专业设计单位，设计总体协调难度可想而知。缺少一个全面专业的管理团队来协调设计工作，很容易造成设计质量差、设计进度慢、设计接口出现盲区、设计图纸大量存在“开天窗”等问题，这将对工程进度、工程质量产生直接负面影响，从而产生大量工作返工、投资管理失控等管理目标失控的现象。
（2）包括酒店管理公司参建单位多，工作界面复杂，协调难度大
高星级酒店项目不但涉及众多设计、施工单位和众多顾问单位、供应商等，还有酒店管理公司参与，对于协调各单位工作，比一般的项目更为复杂。需要细致周密的计划和组织。否则必然影响决策的及时性和一致性，造成工期拖延、投资超限等后果。
（3）酒店特殊的节点需要重点关注
酒店项目有些特殊的节点，如样板房的设计和施工及验收，需要有效组织业主团队、设计团队、施工团队、酒店管理公司和各相关方共同改进和验收，避免反复次数多，造成返工和浪费，导致成本增加，进度拖延。
（4）因工期紧，工作面大，参建单位多，交叉施工频繁，造成合同管理和投
资控制难度大
酒店工程由于参建单位繁多，在合同管理和投资控制方面将带来很大难度。在工程实施过程中，必须充分借鉴同类酒店的建设经验，建立完善的合同管理和投资控制的操作流程和规章制度，从宏观和微观两方面加强预控，才能使这一关键性工作处于受控状态之中。
2.2 酒店建设设计管理的难点分析
设计管理的服务内容主要是设计界面划分，编制设计招标文件，审核和确定设计方案、制定设计质量标准。对设计进度、设计质量及限额设计等全过程进行管理，控制概算投资，完成工程的方案设计、初步设计、工程概算同时提出工作报告，经过建设单位批准后上报有关部门审查报批等工作，并按审查批准的初步设计，完成工程施工图设计及施工图设计预算的审查工作并提出经济技术指标的书面文件，组织图纸会审、审核图纸及各设计团队的整合工作。
在工程建设过程中，通过设计管理各专业工程师的技术管理，运用有效的技术评估手段（包括专家论证等）进行技术决策，管理、协调和督导各参与设计的设计公司、专业单项咨询公司，设计咨询顾问等完成设计图纸、设计审批，并使各图纸资料能够切实符合现场工程进度要求的管理工作。各阶段工作重点如下：
（1）设计任务书编制管理
重视前期功能征集，编写产品策划书；集中优势资源，组织编制设计任务书，作为招标文件的组成部分；加强过程与业主方的沟通，了解业主方的建设意图，向业主方提供设计参考依据，优化设计任务书；利用公司设计资源评审设计任务书，以专业的要求、质量、标准优化设计任务书。
（2）分解设计内容、合理划分工作界面
明确设计工作的全部内容；界定各设计单位之间的工作范围、工作内容以及工期的相互衔接；编制设计内容分解表；编制各阶段设计工作招标计划；根据确定的各阶段设计工作招标计划，通过招标，将“中间模糊地带”落实到各家设计单位，并体现在设计合同内，遇到矛盾随时协调解决。
（3）设计进度管理
编制的各设计进度计划应满足项目总进度计划的要求；审查设计单位所编制的进度计划的合理性和可行性，通过合同对各设计单位的方案设计、初步设计，施工图设计以及设计修改等的设计进度进行协调和控制；根据工程项目的进展，协调控制各个设计单位之间进度的衔接配合以及各职能之间的顺利实施；控制工程项目采购环节，满足设计所需技术资料的及时提供，如电梯、冷冻机、锅炉、发电机、冷却塔、厨房设备、专属设备等采购工作应尽量在施工图设计阶段进行；控制设计报批和市政配套环节，应考虑设计评审、设计文件报批和配套征询的时间、及建设方的确认周期，以满足设计进度符合总体进度的要求；为避免审图过程出现较大的反复，影响施工图交付时间，项目管理应建议审图单位在扩初设计时，界入工作；如建设单位建设的建设意图及需求有重大改变时，应获得建设单位的书面确认，在得到项目经理批准后，须对原设计计划进行调整或修订，进度计划的控制是动态的；根据合同督促设计单位进行施工现场设计配合，及时解决施工中设计问题，尽量避免设计变更对进度所带来的影响。
（4）设计质量管理
方案设计阶段设计任务书的编写要突出工艺功能要求和布局，明确项目运营要求是设计管理重点；设计招标的目的是引入一家有能力的建筑设计单位，方案设计的选择首先满足内部使用功能再考虑外部建筑形态；参与设计方案的技术经济分析，进行价值管理；方案设计的深度必须满足国家对方案设计的深度要求；在方案优化设计阶段，我方可以依托集团设计优势对设计方案的优化提出专业优化意见。
初步设计阶段工程建设的内在质量，包括使用功能、投资效益均在扩初设计阶段确定，项目管理公司此阶段的质量管理控制重点在技术方案的研究和选择上，满足工艺及功能的要求，保证系统不漏项以及设计的合理性；根据业主、专家等的正确意见督促设计单位进行设计优化调整；初步设计的深度必须满足国家对初步设计的深度要求；初步设计的深度还应满足政府有关部门审批要求的深度，满足主要设备材料订货和指导施工图设计的要求；提供专业设计咨询单位建议清单如机电、弱电、景观设计等，配合设计工作，按照工程进度情况聘请施工图审图方，以利于后续设计的顺利开展。
施工图设计阶段委派专业工程师跟踪设计图纸的进展情况，施工图设计（报审版）应尽量使图纸少“开天窗”，施工图设计（完整版）应避免图纸 “开天窗”；审核施工图设计的深度必须满足国家对施工图设计的深度要求；审核施工图设计应满足有关部门对初步设计的审批要求；审核施工图设计应满足工程所有设备材料采购的要求，如规格、型号、技术参数等；督促审图单位按规范进行施工图审查；督促专业设计方的工作，划分工作界面及过程跟踪；要求设计单位提交整个施工图设计图纸目录清单供项目管理进行图纸管理；要求设计单位提交施工图设计的建筑面积细目，审查建筑面积的准确性，确保项目的竣工实测面积与施工图设计的建筑面积相吻合。
二次深化设计与专业设计阶段一般由主设计单位提出设计技术要求，作为深化设计的技术条件，作为专业分包招标文件的技术文件，由分包中标单位完成深化设计；深化设计和专业设计成果应在我方的组织下由主设计单位和建设单位、相关专业单位确认后实施；机电工程在设备采购完成后，由主设计单位对基础、结构和相关专业做出修改通知或补充设计，补充设计完成后，应组织专门的设计交底和图纸会审，并做好记录。
设计合同签订前，我方配合业主方参与合同洽商，合同谈判，合理划分设计界面与设计主体；合同签订后，设计方履约过程中，项目将委派专业人员对合同的履行进行跟踪管理，加强合同约定质量、进度等方面的过程管理；对于发现的违反合同约定的行为，及时予以制约，并与业主方随时沟通，确保设计方履约的正常；对于合同的修改与补充，我方将密切配合业主方实施。
设计投资控制根据可研审批价格与报批的投资估算，对设计方实行限额设计；设计过程参与对投资影响重大的技术事宜事的决策以利于更好的控制造价；利用价值工程理念与方法协助业主方确定设计技术方案；对于设计阶段的投资管理采取事前计划、事中监控、事后总结的办法予以控制。
设计信息管理包含收图管理；发图管理；图纸变更管理等内容。
（5）设计组织与协调
协调组织设计单位积极参与政府报批和外配套的设计配合；主要参与规划、消防、交通、人防、防雷报批审核以及电力、上水、排水、燃气、通讯、有线电视、市政道路、交通设施配套设计审核；协调组织设计单位按时参加工程例会，并做好相关准备，按工程会议计划，参加工程例会，及时与相关单位进行施工中设计问题的沟通；组织设计参与工程见证、参加工程各项验收和签认工作，对材料及设备采购的技术配合和参数确认，提供或确认所采购的材料及设备的技术参数，进行材料及设备采购的技术配合工作；协调设计方参与施工现场设计配合，解决施工中设计问题，按设计合同要求，结合工程实际情况下现场及时解决设计问题。
3 **大酒店改造设计管理模式实践
3.1项目概况
上海**大酒店是国家电网的行业宾馆，原为行业内会务住宿招待，项目位于上海市浦东世博园边，建成与1996年，运营多年，借助世博机遇进行转型，然而上世纪的设计已经无法满足国际化酒店的要求。业主提出改造，总建设周期为18个月。总建筑面积18409平方米，地上总建筑面积16337平方米，地下面积2072平方米。原有建筑的主楼（18层）、裙楼（4层）、过街楼及主楼后方的辅楼（5层）等，包含餐饮、会议、娱乐和住宿等业态组合。
3.2 项目设计的特点
（1）既有建筑改造限制大，台湾室内设计奢华风
基于项目建成在上世纪，设计规范及评星标准按照国内的标准执行。标准层高3.6米，走道宽度1.2米。消防规范、抗震规范采取新规范。按照国际四星级标准参考台湾涵碧楼进行概念性设计时，选择对国内法规不熟悉的台湾设计事务所与上海建筑设计研究院有限公司合作。
（2）项目功能多元，设计复杂
项目功能的复杂程度决定了设计的复杂程度和难度。本项目扩展为会议、餐饮、娱乐和住宿服务的业态组合。会议要求达到视线内无设备，全部隐藏式；餐饮需要大宴会厅能通过隔断变为多功能会议，提供视屏会议；提供SPA服务，荷载大幅增加；塔楼屋顶空中花园。与原建筑不同的功能需求对结构设计的要求迥异，不同的业态对于空间布局、设备和系统配备的要求更是完全不同，设计复杂程度可见一斑。
（3）专业设计、专项设计多，交叉界面多
本项目不仅包含常规的建筑、结构及结构加固、给排水、电气、暖通空调、弱电智能化等专业设计，还包括辅楼深基坑围护设计、消防设计、厨房设计、电梯设计、幕墙设计、SPA设计、泛光照明设计、钢结构设计、标志标示设计、酒店精装修设计、洗衣房设计、声学设计及室外景观绿化设计等专项设计，还需要考虑酒店开业物品及活动家具的采购。涉及到的设计团队19家，设计交叉多不胜数。只有将交叉的设计界面各自职责划分明确，做到既不漏项，也不重叠，才能保证各项设计服务于统一的设计目标，为项目成功奠定坚实的基础。
（4）设计周期短
本项目由于需要，设计施工18月完成，开业时间确定。历经概念性方案征集、实施性方案深化设计、初步设计和施工图设计等阶段。因项目设计任务量巨大，每一阶段设计工作都必须压缩时间。其中，实施性方案深化讨论仅8周，建筑结构加固设计纯设计时间4周，室内设计方案提报分区域汇报。业主方对设计工作非常配合经常晚上开会确认，整个设计周期是我所经历的酒店改造最短的。
3.3实践探索
设计是项目的灵魂，是将业主的建设意图转化为工程实体的纽带，也是项目建设投资控制成败的关键。鉴于设计工作在项目建设中的至关重要的地位，设计管理工作历来受到业主的重视。本文结合上海浦东大酒店项目设计管理实践，从设计合同结构、设计管理组织架构、设计管理流程等角度对酒店建设改造设计管理模式做出探索。
（1）设计合同结构
项目的设计服务合同是业主与相关设计单位建立服务和管理关系的基础文件，也是业主对设计单位工作进行监督和管理的法律依据，向来都是设计管理的重点。考虑到本项目的复杂程度和重要程度，在项目伊始业主根据设计管理团队推荐与建议同各个顾问单位签订合作顾问协议。
在此种模式下，业主与上海院签订设计合同，合同中明确上海院的设计范围及各阶段的工作分工。配合业主委托的专项设计外，其他的设计内容均包含于上海院设计合同中，上述专项设计则平行委托给具备相应设计顾问单位。
根据设计内容的划分，设计合同结构基本明确，设计管理合同+设计合同+各专项顾问合同。这种设计合同结构的设置具有如下优点：合同结构相对简单，业主设计协调管理的工作委托给专业管理团队；尽可能的减少设计交叉界面，降低界面管理成本；管理单位在不同的设计阶段配合专项顾问，基于双方共同目标取得成果提交设计团队，解决了设计衔接配合的管理难题。
（2）设计管理组织架构
本项目业主是国家电网，没有酒店建设改造的建设经验，设计管理力量薄弱。基于此，本项目设计管理采用了联合办公的设计管理组织模式。业主将项目设计管理工作委托给现代建设咨询，并专门成立协调小组，由业主的部分管理人员与咨询公司经验丰富的设计管理人员共同组成混合的设计管理团队，直接对项目公司总经理负责。现代建设咨询是唯一一家国有酒店建设方面的专业管理咨询公司，公司及所属母公司现代集团拥有大批具有酒店建设改造的设计或设计管理经验的专家，在设计资源整合方面优势突出。
采用此种设计管理组织架构，具有如下优点：充分发挥咨询公司的专业优势和资源优势，最大限度地为本项目设计管理工作服务；业主设计管理人员与咨询公司设计管理人员沟通频繁，有助于业主设计管理水平的提高；设计管理团队隶属于整个项目管理组织，与前期报批配套团队、招标采购团队、造价合约团队、施工管理团队等横向关联密切，有利于设计管理目标的整体推进。
项目组织架构
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（3）设计管理流程
本项目按照政府主管部门审查要求，只需要报审设计方案和施工图文件。
设计管理流程一般为：设计单位在设计过程中与设计管理团队保持沟通，完成并提交阶段设计成果文件给设计管理团队；设计管理团队按照合同约定及国家规范、地方规范和行业标准对设计成果文件进行审查，并由报批配套团队配合向相关政府主管部门先行征询意见；咨询公司技术顾问专家与设计管理团队同步审核设计文件；设计管理团队整理汇总优化调整意见并反馈给设计单位；设计单位根据反馈意见对本阶段设计成果文件进行调整；完整调整后再次提交设计管理团队，设计管理团队根据意见汇总表对调整情况进行跟踪复核；双方达成一致意见后进入下一阶段设计工作。
3.4 设计管理效果分析
设计管理效果直接体现于设计目标的实现程度，即设计质量目标、投资目标和设计进度目标。设计进度严格按照合同约定执行，进度目标得以保证；限额设计的管理理念始终贯穿于整个设计过程，通过不断地进行不同技术方案的比选分析，保证了项目总投资控制在既定范围内；设计管理团队密切跟进设计进程，通过过程沟通、设计成果审核，使得设计方案得以顺利通过审批。因此，设计管理效果符合预期，比较理想。
4 结语
设计是建筑工程实施的龙头，这已然成为业内的共识。由于酒店建设改造的特殊性，其设计管理工作也成为值得重点研究的课题。本文以酒店建设设计管理为研究对象，分析了酒店建设的特点和设计管理难点，结合工程实例，从设计合同结构、管理组织架构、设计管理流程三个方面阐述了酒店建设改造设计管理模式，希望对业内深入探索酒店建设改造设计管理模式做出有益启示。