摘要：当前，通货膨胀压力不断增大，过多地依赖基建投资和出口拉动的经济增长方式存在一定问题,也是通货膨胀的深层次原因，与此同时，购置房产俨然已经成为群众投资的主要方向之一。当下房地产商竞争愈加激烈，在一二线城市，几乎每块土地拍卖过程中都有多家房企举牌竞拍，因此房地产开发企业能否把现代管理理论与企业自身的实际相结合、制订并实施科学合理的竞争策略成为项目开发中至关重要的一环。当前，开发项目以“短、平、快”为主要特征，即工程规模小，周期短，资金周转快且地块平整优质.笔者通过湖州市德清县71.5亩住宅地块规划及建筑设计实际案例，阐述了住宅的核心价值，以及如何将价值逻辑应用于实际项目当中，以期为相关研究提供借鉴。
关键词：价值逻辑；规划布局；建筑设计；价值最大化
0 前言
当前，住宅地产项目成为大多数房地产商竞相追逐的焦点，也成为公司现金流的主要来源。2019年全国300城住宅用地成交地块8534宗，同比增加272宗;成交楼面均价4372.48元/平方米，同比上涨16.41%;成交住宅规划建筑用地面积93921.81万平方米，同比增加2.7%;成交土地出让金41060亿元，与去年同比增加6709.05亿元;成交住宅用地综合溢价率为14.56%，同比收窄0.18个百分点。因此，研究如何实现住宅地块价值最大化显得尤为重要。
1 住宅价值逻辑内涵
随着城市化及商品房的发展进程，国内房地产的竞争日益激烈，越来越多的居住用地被开发利用。房地产的年收益直接衡量公司的综合实力。因此，地块价值的挖掘显得尤为重要。住宅地块价值则衍生出了价值最大化的一般逻辑规律。主要从以下三个方面来说明。
1.1 规划价值逻辑
规划价值逻辑即对规划设计提出的逻辑方向，体现了规划布局的一般规律。1）地块临道路一侧的价值相对较低，而道路的等级影响着价值的高低，道路等级越高，相对来说车流越大，噪音及粉尘对住宅产品的影响就越大。2）位于地块内部的产品价值较高，外部市政道路对其影响较小，内部景观打造提升产品价值。3）临近自然优质景观一侧，如公园、绿地、湖泊等地块价值最高。4）实现货值最大化设计，在住宅产品全销售的情况下，别墅及洋房产品占比较大则项目未来的利润较高。
1.2产品价值逻辑
产品价值逻辑即对住宅产品的户型设计提出的逻辑方向，体现了户型设计的一般规律。1）产品差异化设计。通过对周边楼盘的竞品分析，市场未来的价值预估判断，得出比较受欢迎的户型产品面积段、户型布局等要素，在这些基础上，进行产品的优化，差异化设计，提升产品在市场上的竞争力。2）地块内部产品竞争逻辑。一般来说，同类产品，面积较大的，开间较大，舒适度较高，房间数量较多。应避免出现自身产品逻辑矛盾。3）产品的优化设计。对于地块内户型最大的产品，提出更高的要求，挖掘产品的潜在价值，提升溢价能力。
1.3 地下空间成本控制逻辑
根据目前市场的地下车位价值判断，除了一线及二线的部分城市，地下空间几乎没有利润。因此，节约地下成本对于这个项目经济效益非常重要。地下成本控制的一般规律：1.地库尽量做一层，如果只有局部二层，可考虑做机械车库节约成本。2示范区范围与地库脱开，减少前期成本投入。3.二层及以上地库设计当中，人防布置在最下面一层。4.利用尽端停车，提高停车效率。5.可利用住宅塔楼地下夹层做非机动车库。
2 住宅的核心价值
2.1以舒适度为核心的户型设计
除了一些豪宅产品，目前主流住宅产品基本上解决的还是居住“舒适度”维度上的问题。居住空间的宽裕度主要体现在面积的大小和空间的数量上，住宅户均面积分布在一个有限的范围之内，面积的大小成为衡量舒适度的关键指标，在此范围之内，舒适度对面积的增减是非常敏感的。
由于面积的限制，空间的利用效率显得非常重要，户型结构因此成为评价的关键。如何提升价值-充分利用户型空间，减少长过道及无利用价值面积；户型空间尽量方正，消除异形空间，优化开门方式；主次空间面积得当，充分使用朝向和景观面，使得房间通透敞亮。
户型功能上的细分、完善与分区，是舒适度提升的重要标志。如何提升价值-动静分区、干湿分离、储藏空间独立化、主仆分道、客厅起居分离。
对居住空间的细节进行雕琢、改良和创新，也是体现舒适度提升的有效措施。如何提升价值-凸窗、角窗的设计，入户花园、移步阳台的创新设计。
户型保持可塑性能够更好的满足住个性化的生活需求，空间可变化、多元化是舒适度提升的另一个维度。如何提升价值-空间拆分组合、预留、错层、挑空、多钥匙模式。
2.2 用公共空间和资源对于住宅价值进行补充和放大
由于户型解决的是居住空间舒适度的实现与提升，那么购房者对于居住空间的其他诉求，如归属感德体现，个性色彩的表达，资源的占有等方面，更大程度上要靠公共的社区空间加以体现，利用公共空间和公共资源对住宅价值进行补充和放大，是住宅价值核心的一个重要特点。
3 住宅价值逻辑的应用
3.1 湖州市德清县71.5亩住宅地块项目概况
项目宏观条件：
一是项目区位：地块位于湖州市德清县舞阳街道，地信小镇规划范围中. 城南拥有联合国地理信息大会永久会址；学区、配套都是德清县第一梯队，是目前德清房价最高地，当地认可度最高的板块;周边配套完善,地块东临玉屏路，北接城山路，距离地理信息小镇和规划银泰城1公里，浙北大厦商圈3.1公里，德清县政府3.7公里，德清互通高速出入口4.8公里,浙工大德清校区6.5公里，德清站7.2公里。
二是项目交通：地块周边路网发达，紧邻城市主干道舞阳街道路，到火车站德清站车程约15分钟内，其中杭德轻轨预计在2022年通车，交通方便，道路通达性高。地块位于舞阳街道板块，在地信小镇的规划范围内，东侧为玉屏路，西侧为河图路、北侧为城山路和居住小区，交通便利，出行方便。项目位于地信小镇实验学校校区范围内，是当地最好的学区，是德清将来最繁华最好的区位，是目前德清的CBD，地块享有地信小镇已有的商圈，周边配套较为齐全.
三是项目规划条件： 项目占地面积47723㎡，容积率1.5，建筑密度≤30%，建筑规划限高30M。
图1 项目区位
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图2 项目规划条件
3.2地块价值分析
地块东北和西北侧临近城市道路，交通便利，但噪音影响较大; 地块西侧滨水，景观较好价值高。地块推论：西侧与中部价值高，东侧和北侧价值低。
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图3 项目价值分析
3.3市场的竞品分析
周边竞品主要有新城.都会澜庭、德信·丽园.
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3.4规划价值逻辑的应用
从地块价值分析中得出结论：地块西侧临河，价值最高，我们将最好的产品设置于地块的西侧，让用户享受一线水景。地块中部通过景观设计提升产品溢价，价值次高，我们将大面积产品放置于地块中部，地块的东侧及北侧临城市现状道路，玉屏路及城山路，噪音及粉尘影响较大，价值较低，我们将小面积产品放置于东侧及北侧，从而实现地块价值的合理利用。保证优质的产品享受优质的景观，体现规划价值逻辑的合理化。
图6 彩色总平面图
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图7 规划业态分析
3.5产品价值逻辑的应用
3.5.1 产品定位
根据容积率及建筑密度得出地块内基本的建筑层数：容积率/建筑密度=1.5/0.3=5层，约为5层左右的产品，同时规划条件中规定地块限高30米，且不得小于4层，因此得出货值最大化定位：高层（10F）+4F叠拼（比例最大化）。
3.5.2产品差异化
周边市场竞品以高层及洋房位置，我们提出叠拼产品，实现产品差异化竞争；周边竞品面积段以100-170㎡为主，我们提出以125-200㎡左右为主要产品，实现产品面积段差异化竞争，拉开产品受众群体，服务于轻奢及高端人群，提升产品竞争力。
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图8 洋房户型平面
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图9 叠拼户型平面
3.5.3地块内部产品竞争逻辑
小面积产品-125户型，采用了南向三面宽的4房2厅2卫产品，140的户型，采用了南向四面宽的4房2厅2卫，房间的面宽及进深较125的户型稍大，叠拼产品（185-215），采用了上下层复式，内置户内楼梯，5放2厅3卫的豪华配置。
2.5.4产品的优化设计
由于地块西侧临河，对于215的叠拼产品进行了优化设计，原本南向的阳台 调整为朝南和超细的景观大阳台，使得一楼的餐厅和二楼的主卧直接通过侧向阳台享受自然湖景，270°景观尽收眼底，大大提升叠拼边户产品的溢价能力。
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图10 叠拼户型阳台分析
3.6地下空间成本控制逻辑的应用
根据《德清县建筑物停车配建指标研究》及当地技术管理的相关规定，需配置718辆机动车及814辆非机动车。地库总建筑面积35194.3㎡，设置一层地库。叠拼建筑间距控制在16.5米左右，可有效利用地下空间做车道两边垂直停车（5.5+5.5*2=16.5米），由于叠拼产品赠送地下室，需预留入户通道，合理利用通道布置尽端停车提高停车效率。
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图11 地库平面图
4在设计过程中主要解决以下问题：
（1）联排叠拼内的卫生间比较多且上下楼层卫生间不在同一位置，为此在卫生间设计时，尽量把管井设置在靠墙或靠住等相对隐蔽的位置，使住户日后的装修工作更简单。
（2）联排叠拼门厅顶部有小屋面，立面造型又有局部凹凸设计，这使得在布置雨水管时，很多屋面雨水管都要打弯变向，为使雨水管尽量通畅避免日后维修困难我们在各个小屋面檐口均设置了一排成品檐沟，同时为了使建筑立面看起来整洁不凌乱，把成品檐口的颜色设计为与外墙相同。
（3）本项目的地下车库与高层住宅的自行车库相连，为减少车库内不必要的交通面积浪费，我们利用在住宅自行车库内设置直通住宅楼梯的专用通道，解决车库的疏散问题。
（4）为改善地下车库阴暗潮湿，我们在车库顶部设计了很多采光井，并在采光井底部通过覆土种植小绿化，美化车库环境。同时为防止雨水造成车库积水，我们在每个采光井底部均设置一条截水沟直接通向最近的集水井内，使排水更快速。
（5）地下车库内部分为人防物资库，人防出入口是利用汽车坡道及住宅的自行车坡道。同样避免不必要的浪费。
5结语
价值最大化是住宅项目设计的核心问题。在住宅设计项目中，我们应当思考价值逻辑，合理利用地块资源，从规划价值逻辑、产品价值逻辑、地下空间成本控制逻辑三个方面着手设计，使得规划、建筑、景观有机结合，创造更高价值，实现项目收益最大化。
参考文献
[1]《住宅建筑规范》(GB 50368-2005)
[2] 程大锦.建筑形式空间和秩序[M] .天津:天津大学出版社,2005:5.