摘要：通过简单分析房产测绘管理系统中的公用建筑面积，深入探讨分摊模型的数据库设计及分摊模型的实现，研究希望能够设立最合理的分摊模型。
关键词：房产测绘管理系统；公用建筑面积；分摊模型；房产测绘
前言：近年来我国房地产领域的发展速度极快，多样化的建筑形式、精细化的建筑功能划分、繁多的公用设备设施均属于发展成果典型。基于“谁使用谁分摊”的规则，公用面积的分摊应结合房产测绘管理开展。
1 房产测绘管理系统中的公用建筑面积
1.1公用建筑面积
所谓公用建筑面积，指的是在住户门之外、建筑物内公用部分涉及的所有使用面积，公用建筑面积可细分为无需进行分摊和需要进行分摊的公用面积。为保证研究针对性，本文研究明确了公用建筑面积的范畴，包括值班室、电梯井、地下室、公共门厅、变电室、楼梯。值得注意的是，如公用面积和套件之间分隔墙的水平投影面积小于某一建筑面积，则可认定公用面积包含该建筑的面积。
1.2计算方法
公用建筑面积的计算模型为：
（1）
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式中的指的是实际建筑总面积（某一建筑物），指的是可供住户独立使用的面积（建筑物面积中）、为上述二者的差值，即所有的建筑物公用建筑面积。
1.3公用面积分摊原则设计
对于房产公用面积分摊模型来说，可细分为分摊方法选择、计算方式选择两种。对于一栋建筑中所有住户共同拥有的公用面积，分摊应合理、平均分摊，每一位住户公用面积在分摊模型支持下即可实现合理分配，由此针对性计算分得的每一位住户面积。为保证公用面积更完善、更科学的分给所有住户，必须严格结合建筑物的公用面积和实际结构的实际大小完成分摊，同时需遵循合理原则，保证合理的公用面积分摊能够提供给建筑物内每一家住户。可从住户的建筑面积入手进行具体的分摊面积计算，在固定的公共使用面积前提下，住户拥有越大的建筑面积，其分摊的共用建筑面积便越大。具体的计算可采用下式：
（2）
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式中的K、S1、S2分别为分摊系数、建筑物中每一户所分摊的公用面积、整栋楼的建筑面积，其中K值的求得需采用下式：
（3）
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式中的S3、S4分别为建筑物的公用建筑面积、进行分摊的规划共用建筑面积。值得注意的是，受分摊方法不同影响，进行分摊的规划共用建筑面积也会出现一定变化，如建筑物整栋进行共用建筑分摊，进行分摊的规划共用建筑面积为建筑的总建筑面积，如分摊基于建筑物的使用功能区间开展，进行分摊的规划共用建筑面积为所有使用功能区间的总面积[1]。
2 分摊模型的数据库设计
在设计和应用数据库的过程中，为保证房产测绘管理系统能够较好应用公用建筑面积分摊模型，可采用较为稳定的Access数据库，以此适应房产测绘的实用性和方便性特点，同时兼顾性价比。在房产测绘管理系统Access数据库的具体使用过程中，可具体选用Pub数据库、数据库、数据库、Suir数据库、数据库。Pub数据库也可以被称作公用建筑面积库，该数据库可用于统计综合公用建筑面积的位置、功能、类型等方面信息；数据库也被称为功能区库，该数据库负责综合统计建筑功能区的大小、实际使用面积等数据；数据库也被称作层库，属于楼层中的公用设施面积、每层楼公用建筑面积、楼层的功能区面积、楼层内综合建筑面积的综合数据库；Suir数据库也被称作套库，该数据库的统计以不同大小为基准，以此统计所有住户房内面积、分摊的公用面积；数据库也被称作分摊计算数据库，该数据库能够统计和总结每一住户所分摊到的公用面积以及分摊的步骤、类型，同时还能够统计总结每一套间、每一层楼、每一个区间所分摊的面积。分摊的详细资料可基于分摊计算数据库充分展现，住户所分摊到的公用建筑面积来源和大小可基于该数据库明确查看[2]。
3 分摊模型的实现
为更好服务于房产测绘管理系统，在应用公用建筑面积分摊模型进行分摊前，需对建筑物的公用建筑面积和使用功能进行实地考察，以此针对性研究分摊方式，具体可采用的方式可细分为五类。通过系统对所有公用建筑面积记录（用建筑面积库）进行读取，即可基于不同方法开展针对性的分摊，同时需排除“不分摊”类型。所谓“不分摊”，指的是建筑报建时公用建筑面积未计入容积率的情况，或公用建筑面积在有关文件规定中明确要求不进行分摊，如人防工程的地下室，此时存在K取值为0的分摊系数。
3.1基于规定或文件方法进行分摊
对于权利人较多的建筑物，建筑面积分摊可基于这些权利人进行，并以此实现共同协议的达成，实际意义上的分摊可基于规定实现。该方法不适用于采用规定或文件方法进行分摊。
3.2整栋分摊方法
如建筑物整栋楼层均受到公用面积服务，建筑物的所有住户在公用面积分摊中均具备义务，即建筑物中所有住户共同使用的公用面积需要由所有住户共同均分。采用上文涉及的公式，即可针对性完成公用建筑面积分摊计算，明确每一个住户分摊的公用面积。
3.3基于功能区间的部分分摊
基于建筑物使用功能的不同，即可开展功能区间的划分，如建筑物存在两个以上的功能区，服务于功能区的公用建筑面积应在其中进行分摊，此时无需开展整栋建筑物的分摊。如分摊以功能区间为基准，具体分摊需处于相对固定的使用区间内，而结合上文中涉及的模型可以发现，若干功能区面积相加可得到公用建筑面积总和，通过相加得到的若干参加分摊功能区面积则为规划出进行分摊的面积，由此即可基于式（3）开展针对性计算。
3.4楼层间的分摊
如某一建筑物内公用面积提供给某几层用户或某一层用户，涉及的相关用户即为分摊主体，以此可针对性开展相关住户的公用建筑面积分摊。深入分析可以发现，楼层间行分摊的公用面积之和为楼层分摊的公用面积。楼层内住户的使用面积为进行分摊的面积。
3.5套间分摊
如建筑物提供的公用面积服务于其中几套住户，这几套住户需要承担公用建筑面积分摊，具体分摊必须针对性开展。
结论：综上所述，房产测绘管理系统中公用建筑面积分摊模型设计需关注多方面因素影响。在此基础上，本文涉及的基于规定或文件方法进行分摊、基于功能区间的部分分摊、楼层间的分摊等内容，则直观展示了公用建筑面积分摊路径。为更好满足行业需要，需基于易于计算机实现、条理清楚两点原则进一步优化公用建筑面积分摊模型。
参考文献：
[1]孟繁钧.关于房产公用建筑面积分摊计算模型研究[J].居舍,2018(29):156.
[2]张俊仁.房屋公用建筑面积分摊计算方法及计算模型探讨[J].北京测绘,2017(02):45-49.
作者简介：徐文亚（1984.10--）；性别：女，籍贯：山东成武，学历：本科，毕业于中央党校；现有职称：助理工程师；研究方向：房产测绘.