摘要：在我国房地产市场发展整体格局发生巨大变革，精细化管理要求不断提升的背景下，房地产项目投资的经济收益不断下滑，经营风险不断加大。研究房地产投资项目风险的基本特征，对其投资风险产生的因素进行全面分析，结合风险管理的基本内容提出对应的对策，是有效降低风险，提升房地方开发项目投资收益的基本要求。
关键词：房地产；投资风险；评估；对策
在房地产项目运营过程中，由于其建设周期长、市场因素复杂、管理内容细节要求水平高、潜在影响因素多等问题，使得投资风险不断增大。加大对房地产开发项目投资各个流程的风险评估研究，采用切实可行的风险管理策略，能够确保投资项目利润最大化，保障房地产企业朝着积极、健康、稳定的方向发展。
1、房地产投资项目风险特征
在房地产开发项目投资过程中，由于投资决策水平和客观条件的不确定性，极大程度上会使项目投资的实际收益与期望收益之间出现差异，这种差异的存在就是投资风险。由于房地产行业经营和外部环境的规律性，房地产投资项目风险主要有几种基本特征：一是风险存在的普遍性和客观性，也就是风险是必然存在的，不以投资主体的个人意志为转移。二是风险出现的不确定性，也就是风险可能会出现在项目实施的各个环节和层面，通常情形下无法进行预测。三是风险的多样性，在房地产项目推进过程中会同时出现多种风险共存的现状。四是风险的存在必然会带来较高的收益，因此给投资者会带来正面激励。
2、房地产项目投资风险产生的因素
2.1 外部因素
房地产项目投资风险产生的外部因素首先在于政策因素的变化，由于我国房地产行业发展的整体特征，在土地政策、产业政策、税收政策及城市规划等方面存在较为明显的变动性，对项目所带来的风险也是显性的、动态的。其次是房地产开发项目推进过程中，上游产业价格和人力资源成本都会发生变化，而其销售周期又具有明显的滞后性，从这些方面而言，如果在经济下行周期，销售价格偏低，将会给高融资率的房地产项目带来高风险，导致严重的经济损失。再次是随着我国社会结构发展急剧变化，消费者结构和消费习惯等也会发生变化，不同区域的居民群体在消费偏好上也会发生差异。在这种背景下，房地产项目投资风险的外部因素不断复杂化。
2.2 内部因素
房地产项目投资风险的内部因素是投资风险的主要决定因素，在外部因素相类似的情形下，对内部因素的具体认识能够对房地产开发项目的风险评估产生重要影响。内部因素主要包括项目经营者的素质和企业自身经营能力两个方面。在房地产项目开发过程中，市场信息是处于不对称的状态，如果经营者在能力和素质方面存在欠缺，对市场行情和机会把控不足，对可能出现的风险预测不足，不仅无法有效规避风险，甚至可能会导致风险扩大，损失加重的现象。而企业的经营能力包括筹资能力，施工现场管理能力等多个方面，任何方面的能力不足，都有可能会造成风险加大，给项目经营带来较大经济损失。
3、风险管理对策分析
3.1 风险管理的基本内容
对于房地产开发项目而言，风险管理的具体工作是细节化的，是覆盖项目推进全流程的。这些内容主要包括四个层面：一是风险识别，这一层面主要的工作内容是对投资过程中风险来源进行客观调查和分析，对收集到的影响因素进行不同的分类归档，从而为风险分析奠定基础。第二层面是在风险识别的基础上进行风险分析，也就是基于特定的风险模型，对整理出的风险类别所能够产生的影响及产生概率进行分析，从而为风险应对奠定基础。第三层面的风险应对是风险管理的核心内容，是在进行风险识别的基础上，制定对应的风险应对计划，通过提前预判和规划，在出现预测中的风险类型时，及时采取计划措施进行应对，以此不仅能够有效降低风险对项目推进的影响，而且能够减少项目整体的运行成本，提升整体收益。最后一个层面的内容则是风险监控，由于项目开发的过程是动态的，风险对项目的影响也是动态的，因此必须强化反馈机制的作用，对原有风险管理计划进行调整，在发现有重大风险变化时，就需要从头开始运行风险识别，以此最大程度的降低风险影响。
3.2 风险管理的基本对策
选择合理的风险管理应对对策，不仅能够降低风险对项目所造成的影响，而且能够在此基础上提升企业经营水平，完善企业内部控制机制。风险管理的基本对策包括三种方式：投资分散策略、投资组合策略和保险策略。投资分散策略是指房地产企业在项目投资过程中，在不同区域、不同时间段投资不同的项目。避免出现在同一区域内短时间内投资大量同样类型的项目，一旦出现外部经营环境发生变化，将会给企业带来较大损失。投资组合策略是指在项目开发时，要能够通过与其他主体的组合，投资不同类型的项目。这不仅能够充分发挥不同主体的技术和经验优势，还能够避免由于类型过于集中而出现的政策风险因素抵抗力不足的问题。保险策略是指在项目开始之前购买投资保险，当出现保险范围内的风险类型而造成项目效益受损时，由房地产公司分担部分损失。在选择保险策略时，要选择实力强、规模大、信誉好的保险企业，合理确定保险类型和费率。
3.3 风险管理的基本措施
风险管理的内容是框架性的、体系性的，要将这些内容管理落实到位，必须依赖于具体的措施来实现。就目前房地产开发项目的需要来说，具体措施包括如下四个方面。一是在项目开发前，要建立专业的小组对地方政府的政策进行全方面的研究，以此提升决策的科学性和合理性。二是要科学选择测算指标的严谨性，对各种费用进行准确测算，尽量确保前期测算和项目投资后的真实效益保持一致，避免由于潜在风险影响造成投资失误。三是要能给与银行、新型金融机构加强合作，全方位提升自身融资风险管理水平，合理确定财务杠杆与预期收益之间的平衡关系，有效降低金融风险。四是要能够加强投资后期的风险控制，依托岗位制度完善和内部审计等措施，确保各项管理制度能够深度落实，及时对项目实施过程中的问题进行发现和总结，从而更好地降低经营风险。
4、结束语
在房地产开发项目中，全面认识投资风险所具有的正面影响和负面影响，依托科学的管理措施，选择对应的风险评估工具，提升风险评估水平，是确保项目健康可持续发展的重要前提，是房地产企业保持良好经营的重要前提。对于相关管理人员来说，必须加大对这方面问题的认识，全方位做好管理工作，才能对投资风险进行准确评估。
参考文献
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