连云港市住房保障中心 江苏省连云港市 222000
摘要：随着房地产业规模的不断扩大，住房保障制度的建设和推广，一系列住房保障制度已在全国各地建立起来。然而，在新型城镇化背景下，中小城市面临着与一线城市不同的住房保障问题。目前，中国正处于人口高峰期。不仅大量的适婚青年存在着刚性的购房需求，而且一些住房家庭由于房屋老化或居住环境要求的提高，也存在着换房的需求。因此，住房问题日益突出。
关键词：新市民；住房保障现状；问题；对策
引言
住房保障范围，是事关住房保障公平与效率的核心问题。在制度设计层面，保障覆盖范围体现为对保障对象的界定；而在实际效果层面，则体现为对保障覆盖面的测度，即享受住房保障的人口在常住人口中的占比，这也是世界各国在住房报告或调查中所惯常采用的评价指标。
1我国住房保障体系现状及存在的问题
1998年房改后，我国实行“新的住房供应体系”，高收入群体的住房完全由市场解决，对中低收入群体建立住房保障体系，该体系由廉住房、租赁型经济适用房、出售型经济适用房和限价商品房共同构筑，其基本思路是对中低收人群进一步细分，廉租房定向出租给处于居民最低生活保障线以下的家庭，并由政府财政给予相应补贴，其所占比例不大；租赁型经济适用房面向低保线之上但又无力购买销售型经济适用房的家庭，当其家庭收人达到一定水平后，政府有权收回住房；而出售型经济适用房则专门针对高于上述两类群体的收入中等偏下的家庭；限价商品房面向境况更好一些的中等收入家庭。分层的住房供应体系是对中低收入阶层住房需求市场的细分，分类标准直指家庭收入水平和住房负担能力，应该讲起到一定的积极作用，我国当前的多层次住房保障体系正是在这样的思想主导下一步步建立起来的，尽管从逻辑上来讲这样的安排似乎是没有问题的，但整个体系建立在拥有城市户口并以国有或集体所有企事业单位职工为核心，忽视了改革开放战略实施后，城市化进程进展飞快，农村富余劳动力向城市转移这样一个客观现实，无形中把一个庞大的中低收入人群排除在外，随着岁月流逝，这个不完整的住房保障体系将会有比较巨大的历史欠账，所以这是一个相当有限的住房保障体系，而且有损害农村转移劳动者利益的嫌疑，因为这部分人群为城市化作出了贡献，所在城市的正常运转明显已经不能离开他们的帮助，而且即便是城市中的中低收入者相比他们境况也要好很多。作为一国的住房保障体系，忽略如此庞大的境况更差人群，从制度设计出发点上，应该讲已经在犯错误，损害了建立在城市之上的现代文明正义的基本精神。约翰罗尔斯在其名著《正义论》中强调正义是社会制度的首要价值，正义的主题是社会结构，是社会的主要制度分配的基本权利和义务。所有的社会改革都必须使社会中最不幸的人受益，否则，该制度就是不正义的。另一方面，限价商品房的制度仍然有计划经济时代的影子，从市场经济角度来说是无效率的，会导致市场供给不足，阻碍市场的资源配置效率，造成浪费。与“新的住房保障体系”相配套的是相应的金融支持，由于住房支出是一笔相当昂贵的支出，尤其是对广大的中低收入阶层而言。目前在我国，主要是住房公积金制度和担保制度。住房公积金制度是吸取了新加坡业已成功的制度经验，担保制度是部分吸取了美国的经验，但无论是公积金制度还是担保制度与这些国家相比都还处于很不完善的阶段。最后，与“新的住房保障体系”相配套的还有面向中低收入人群的税收政策支持。综上可以看出，我国践行“新的住房保障体系”是在借鉴主要发达国家成熟经验基础上，综合运用财政、税收、金融工具来解决中低收入阶层住房问题。但总体来看，我国的住房保障体系还处在起步阶段，制度设计上已实现多层次，但仍不够完善。近年来，我国房价屡创新高，给各个收入阶层带来前所未有的压力，尽管有城市化进程带来的刚需强劲因素，但住房保障体系不完善和实施不力，这也暴露了我国经济强劲增长三十多年后，因片面追求较高的GDP增长，在经济结构和社会结构合理配置方面的较为巨大历史欠账，这部分可以归因于渐进式、增量改革思路，随着经济总量的大幅提升，改革进入深水区，需要进一步解决的迫在眉睫的大问题也变得越来越多，其困难程度也越来越大，就此来看，在解决了温饱达到小康水平的今天，早年的改革思路很有调整的必要。
房地产早几年已经成为我国经济增长的重要动力，目前在国民经济体系中已经占据了一个很大的比重，可喜的是我们有了一个比较成熟的房地产业，令人担忧的是与房地产相关的改革问题与难度越来越多、越来越大，不适当的改革措施动辄经由经济链条会对整个经济体系伤筋动骨，但放任不管或继续默许历史欠账不断增大，问题可能更加严重。在此背景下，如何有效解决中低收入阶层住房问题，从根本上完善住房保障体系，就具有颇为重大的意义。一方面是社会结构合理配置问题，另一方面关系房地产业健康发展，进而关系经济稳定和可持续发展。
2我国新市民住房保障对策
2.1着力培养面向新市民的租房市场
党的十九大报告提出加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，而这种制度也可以慢慢延展到新市民的租房市场。租房市场相对住房销售市场来讲，对新市民更具吸引力。特别是普通高等院校毕业生，购房观念慢慢向租房观念进行转变，且其对居住空间的设置更加适合其居住习惯，具有改造空间的理念。培养面向新市民的租房市场应从以下三个方面着手：第一，政策上给予新市民一定的租房补贴，满足其最低的租房标准；第二，着力实现“租售同权”，慢慢放开对资源的约束，实现周边资源的公平分配；第三，培育更多更可靠的租赁房屋供应主体。
2.2动态调整保障性住房供应
地方政府必须依据新市民数量的动态监测，来动态调整保障性住房向新市民的供应。保障性住房供应不能满足指标为导向，需要增加供应的弹性，可以在商品房中配建保障性住房，从而有利于形成商品房和保障性住房的动态转换。此外，引入社会资本，为保障性住房提供资金支持，政府可提供销售渠道和平台为社会资本保障盈利。
2.3促进相邻区域间的合作
区域间合作是新市民住房保障的长效方法。政府间可以就产业转移进行协商，比如说让人口较为集聚、产业较为集聚的地区向人口较为松散、产业较为松散的地区提供保障性住房建设资金，而后者提供低成本的土地供应和基础设施供应来满足前者的产业转移和人口转移，双方可就企业税收进行协商。上述机制不仅仅能够解决大城市人口密集、人口资源分配不均的问题，而且能让不发达地区的土地资源得到集约利用，让两地新市民都得到更好的住房保障。
2.4建立风险偏好相匹配的住房融资机构
新市民相对于传统贷款机构来讲是低资信的，这其实是种风险偏好与收益的不匹配。政府可以鼓励市场建立特定的贷款机构，专门面向新市民群体开展住房贷款，用以补充新市民住房贷款的空缺。特定住房融资机构是一种市场化的机构，可以制定合理的高利息成本，自负盈亏。这种住房融资机构可根据贷款新市民的资信变化进行利率调整，但不可以恶意抬高利息。
2.5制定相关政策吸引人口转移
政府制定相关的政策，来吸引新市民人口的转移。政策机制是消除新市民单纯逐利性的机制，其实也可视为新市民逐利性的另一种表现。目前，像西安、兰州、天津、深圳等地都已经出台人才引进政策，包括一定的住房补贴。这是一种很好的趋势，但是城市间竞争仍然会导致这种人才政策的失效。地方政府可适当扩大引进群体的范围，其必须理解“金字塔式”的城市分工。人才只是一个方面，其还可以给予其他新市民一定的补贴，让分工合理化、均衡化。
结语
新市民住房保障成为近几年房地产市场讨论的热点，如何解决新市民住房保障问题亟待解决。本文以我国住房保障体系现状及存在的问题以及我国新市民住房保障对策进行分析。
参考文献：
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