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摘要：由于房价高昂，房屋销售面积的准确度受到广泛关注，因为面积计算问题引发的纠纷案例众多，在面积销售前需加强面积计算。房产测绘不同于规划测绘，两者服务对象、用途、计算面积规则各不相同。
关键词：建筑面积；房产测绘；计算方式；对策
引言
以开封市新区为例，平均房价已经达到每平米1万元左右，如果每套房屋的平均面积按100m2估算，误差超限1%，有一方就会损失一万元左右，一栋高层建筑的交易额误差将会达到百万元数量级。《房产测量规范》3.1.2定义：房产测量的主要内容包括房产平面控制测量，房产调查，房产要素测量，房产图绘制，房产面积测算，变更测量，成果资料的检查与验收等。本文着重讨论房产面积测算部分。
1房产测量的作用
第一，在当前的城市化发展进程中，房产测量是其中最为主要的一个部分，它是城市开发利用的基础。对房屋进行相关测量时，不仅要根据国家和地方性规范和标准来进行测量，还要充分利用相关信息，将整个测量过程精细化、合理化。在进行测量过程时，不仅要观察整个房屋的规划布局，还要将房屋的使用面积和使用情况做精准化分析。第二，销售之前，开发商委托有资质的测绘单位依据规划审批的图纸测算，作为房屋销售合同的约定面积。第三，有资质的测绘单位进行房产测绘工作时，不仅需要对其进行普通测量，还需要房产管理部门的配合，从而给房产测绘融入更高的技术水平。房产测绘的结果是受法律保护的，需要计入房屋权属证书中的数据有房屋平面图、房屋面积、房屋产别、房屋建筑结构等房屋相关信息，所以，在房屋测量结束后需要出具房屋面积测绘成果报告。这个报告一经不动产登记机构审核备案，产生法律效力，作为房屋产权登记、房款结算、税费征收的依据。与此同时，房屋面积测绘成果报告具有三项功能，分别为所有权属、财政和城市规划，而这些功能的作用主要体现在：（1）有利于房产管理方面的科学合理性和房产规划方面的精准性。（2）对房产进行测量，不仅可以得到房屋面积的相关数据，还可以为相关部门提供更为精准的数据。（3）对于当前的房屋拆迁工作而言，可以借鉴房屋实地测量结果，结合航拍矢量图，从而可以提出更多办法来解决拆迁工作中所面临的房屋面积、房屋权属方面的问题
2正常情况下的房产测绘
一般来说，房屋结构简单，分摊不复杂的情况下，计算建筑面积，套内面积，所面对的图型无非是标准的几何图形，如矩形，菱形，三角形，圆形，扇形，以及其它形状的图型，计算不是什么难事，只要认真测量，各工序认真检查，不会出现技术问题，而且现在市场上还有各种专业软件，按部就班就能保证测绘成果的质量。
3复杂情况下的房产测绘
3.1计算部分建筑面积的情况
与房屋相连、上盖无柱但不封闭、层高大于2.2m的走廊、檐廊、挑廊，建筑面积按围护结构水平投影面积或围护设施周边面积的一半计算。如：永久性建筑物独立柱的门廊、雨篷、永久性建筑物单排柱的车棚、货棚、站台、加油站等，层高大于2.2m，按上盖水平投影面积的一半计算。不封闭的阳台，有上盖无柱不封闭的永久性架空的通廊，永久结构但无顶盖的室外楼梯的建筑面积按外围投影面积的一半计算。
3.2计算全部建筑面积的情况
根据规范的定义，在一些简单的情况下确定总面积的计算。有永久性结构的单层建筑，层高超过2.2m（含2.2m）的，建筑面积按一层计算。多层建筑的建筑面积按每层总建筑面积计算。通过房屋的通道，如房屋内的门厅、大厅等，按一层建筑面积计算。厅内走廊高度超过2.2m的，按水平投影面积计算建筑面积。变形缝与房间任何一侧相连，具有房屋一般条件，能正常使用的，应计算建筑面积。
4房产面积测绘中存在的问题
4.1特殊部位面积问题阳台的测量面积过程往往容易出现误差，阳台一般分为半封闭阳台和全封闭阳台两种。作为室内面积的一种延伸，阳台的面积测量是按照围护结构外围水平面积进行测量的，不同的房建设计使得不同的阳台形状不同，但在实际的面积测绘作业中，其按主体结构最外侧进行测量，进而使得实测的面积与预测的面积往往会出现误差。阳台在实际测绘的过程中，往往会出现实际使用面积小于预测面积的情况
4.2数据采集与变更存在误差房建工程的开工前和竣工后有预测面积和实测面积两种，两种面积的测绘方法不同，预测面积是施工技术人员结合图纸等相关数据进行计算，而实测面积则需要对现场的实际建筑面积进行计算，因而两种面积的数值可能会出现偏差。但现实生活中，很多房建工程的预测面积与实测面积的数值差较大，这对房屋的销售会形成较大的不良影响。要知道，预测面积实际上是一种理论面积，房建工程综合性较强，建筑过程较为复杂，很多房建单位在建筑施工中会对设计进行改变，这便影响了最终的实测数据
4.3突出墙面部分的面积计算在房建工程作业中，一些临街的高层建筑底层往往是门市，这就要求对底层的承重面积进行扩大，因而实际的使用面积往往没有预测面积大，但在面积的测绘中也会将这部分占用的面积划分到实测面积中去，因而对于业主而言，形成了较大的利益损害。由于承重占据的大部分面积是为整栋建筑服务，确保整栋建筑的稳定性和安全性，因而相关政策规定底层的承重面积需要全体业主分摊
5房产测绘面积计算的方法与解决对策
5.1详细分析图纸，做好尺寸数据采集
无论是预测面积还是实测面积，都需要测绘技术人员详细的分析图纸，结合图纸的设计进行数据记录，进而为面积测绘数据的统计分析奠定基础，同时也能保证后续的实测工作效率。在图纸的分析工作中，测绘技术人员主要对结构墙尺寸、设计柱轴向尺寸等部分进行密切关注。此外，在面积测绘中，需要对实际可能添加的面积进行预测，如保温墙占面积。在对一些楼梯和阳台等特殊的位置进行面积测绘作业时，不能将其高度参数计算到实际测量数值中去
5.2加强施工图测算，保证预售面积精准性
对于预测面积和实测面积的误差大问题，需要测绘技术人员做好预测数据分析，即无论是在方案图纸的测量还是施工图纸的测量，都要将可能影响实测面积的设计以及特殊部位面积计算在内，这样便能够大幅度降低二者测量误差大的可能性。需要强调的是，预测面积的计算主要依赖于图纸，因而测绘人员要重点关注图纸本身的规范性，在测绘前要确保图纸的规范性，唯有保证图纸通过相应的审核才能进行测绘。
结语
城市化进程的不断加速推动着我国建筑行业的发展，尤其是民用建筑工程，更是在近些年覆盖规模不断扩大。对于广大住户而言，房屋的面积精准性尤为重要，其直接关系到用户自身的经济利益，因而做好面积测绘工作便成为了房建工程中的重点项目工作.因此要把消费者的利益放在第一位，还要对他们的消费权益进行维护，通过培训不断提升测绘技术人员的专业素质，保障面积界定服务的高效性。
参考文献
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