可行性研究是主题乐园项目启动阶段最重要的工作内容，目前国内主题乐园项目审批多为核准或备案，可行性研究往往是业主为了应付融资要求草草了事。大多数的开发者都试图以地产开发赚快钱来平衡主题乐园投资，对乐园本身可行性分析的关注不足，对乐园开发的前期研究不够。而许多由地方政府主导的主题乐园建设存在很大的盲目性，开发者对乐园本身的开发运营规律缺乏认识，生搬硬套既有产品，开发经验的欠缺和前期研究能力的薄弱导致主题乐园建成后的运营管理将面对较大风险。
常规的可研编制要求在诸多相关著作和政府规范中均有明确论述，这里不再赘述。但是由于主题乐园产品的特殊性，常规可研成果并不能有效的支持主题乐园项目的决策需求，指导下阶段工作，更不能满足乐园投资合作方支撑项目谈判的要求。为此，我们有必要从主题乐园开发运营的客观规律出发，针对主题乐园的特殊性归纳出有效的研究思路和方法来指导主题乐园前期工作。其中通过目标市场细分来测定建设规模和以财务模型为中心建立研究体系是主题乐园可行性研究的两个关键点，以下重点论述。
一、通过目标市场细分，逐级分解测定建设规模
1、主题乐园建设规模指标的设定
主题乐园与其他建设项目不同，乐园投资的大部分被用于采购游乐设备和气氛营造，而非建筑工程，用常规的总建筑面积、总用地面积等技术经济指标较难准确表达其规模。由于主题乐园的建设规模、投资规模及盈利能力与其接待能力直接相关，因此选用的规模指标应能够反映主题乐园的接待能力。在现有旅游资源评价体系中，对接待能力的评价一般通过旅游容量计算的方式。世界旅游组织对旅游容量常规的计算方法是：
旅游容量=旅游者使用面积/个人平均标准
每日可接待游客=旅游容量*循环系数
循环系数=每日开放时间/平均游览时间
可以看出，世界旅游组织“旅游容量”的概念所表达的是景点的瞬时最大容纳量，但是世界旅游组织的计算方法中将容量与人均占地面积挂钩的计算方式较为简单，不能反映主题乐园的特殊性。我们希望主题乐园的“旅游容量”指标能够适应项目所在地的市场因素；能够反映主题乐园运营的时间特征和空间特征；能够方便的指导后续产品设计。
在主题乐园的建设的前期研究阶段，我们将主题乐园瞬时游客量的研究指标定义为理论小时容量（THC），以体现主题乐园一小时所有游乐项目能够接待游客的理论最大值，单位为人/小时（PPH）。
由于目前世界主流乐园、游戏设备厂商均使用这一指标，因此通过系统分析估算出这一指标数据后，可以直观的与其他乐园进行容量对比，以辅助选址和投资决策，也可以方便的通过游乐设备的产品组合进行产品设计，并初步匡算项目投资。
2、理论小时容量的逐层推导方法
可研阶段研究主题乐园的理论小时容量，可以从市场需求的角度出发，从年到日到小时，逐层推导，1，市场背景分析，市场发展趋势研究；2，建立年游客量预测模型，估算乐园年游客量需求；3，研究当地景点游客量时间分布规律，估算设计日容量；4，设定建设目标，估算主题乐园目标理论小时容量。
一个主题乐园建设规模的研究公式为：
主题乐园目标理论小时容量=年游客量需求×设计日系数×园内高峰小时游客量系数
1）年游客量需求（TGD）预测模型设计
主题乐园游客量预测模型构建较常用的方法为市场细分法，即通过对不同市场的细分，来统计各市场层（不同地域群、不同收入层）可能的游客量。具体步骤如下：
a)根据项目情况（地域特征、产品特征）预判游客来源，进行有针对性的市场细分；
b)根据相关统计数据，分析各细分市场不同收入水平的人口数量，预测各个细分市场在既定票价下的符合收入条件的人口；
c)根据各细分市场符合收入条件人口的渗透率、每名游客平均参观次数（VPG），计算各细分市场的潜在游客量并求和得到乐园年游客量需求，渗透率和VPG可以通过对既有项目调研或定量市场调研得到。
如我们要研究某地建设大型主题乐园的年游客量需求，首先要推测其游客来源的主要方向以细分市场，经研究其游客基本由本地居民、国内的旅游游客、国际游客三部分组成，我们可以从这三个细分市场入手进行游客量预测模型研究。
3、游客游园时间特征对乐园容量的影响
主题乐园游客游园时间特征中包含了乐园主要消费人群组成、游客游园时间偏好等诸多信息，正确的解读这些信息对研究项目建设规模、指导产品开发有相当重要的意义。国内主题乐园的季节性较为明显，国内大多数乐园的淡旺季游客量都差异极大，乐园旺季月的游客量能达到淡季月的近十倍，双休日一天的游客量就能够超过周一到周五游客量之和，这种波峰波谷明显的游客游园时间特征使得主题乐园容量的设定较为困难。如果按照完全满足高峰日游客量的容量设定，项目投资过大，运营成本上升，在淡季大量的设施空置，项目将面对很大的经营压力；如果按日均游客量配置容量，则每年有较多的天数要超负荷运营，游客排队时间延长，甚至可能限制入园，体验变差。因此，乐园日接待量的设定应注重经济性和游客体验的平衡，同时充分考虑到旺季的游客需求，我们将这一日接待的目标容量定义为设计日容量。
设计日容量=年游客量需求×设计日系数（DDF）
设计日系数=高峰日系数×设计标准调整系数
高峰日系数可以通过对参照项目（当地类似运营中旅游景点）的高峰日系数进行综合指数计算得出，参照项目高峰日系数=景点高峰日客流量/景点年客流量，高峰日系数越大项目季节性越差，项目投资越不经济。
设计标准调整系数是开发者拟对主题乐园预判高峰日游客量的满足程度。这一系数可以通过建立项目财务模型进行模拟计算。参照国际一流主题乐园的经验数据，高峰日系数在0.005以下，设计标准调整系数取值80%。系数设定也与开发者对市场的预期相关，开发者越乐观系数设定就越高。如果按日均客流量设置，项目明显容量不足，难以满足市场需求，按设计日容量设置，可以满足一年中大部分的旺季需求。
4、主题乐园建设规模测定——理论小时容量（THC）
理论小时容量是理论上主题乐园设施可支持的园内高峰时游客量。
理论小时容量=设计日容量×园内高峰小时游客量系数
园内高峰小时游客量系数（PIPC）是一天中最忙时段游客量占园内日游客量的百分比，视乐园规模和游客逗留时间而定，一般大型乐园这一系数为70%-90%。
上述主题乐园建设规模研究方法将市场分析、主题乐园运营规律相结合，通过缩小时间段，层层递推的方法，合理量化乐园建设规模，推导出主题乐园理论小时容量这一重要的乐园建设目标，为下一阶段的产品组合，乐园各分区规划和投资分析奠定基础。
二、以财务模型为中心建立的研究体系
1、财务模型评价指标
财务模型的建立是为了在国家现行财税制度和市场价格体系下，在一定的计算期内，从项目的角度出发，计算项目范围内的财务效益和费用，分析项目的盈利能力和清偿能力，评价项目在财务上的可行性。项目主要财务评价指标包括： EBIDA息税折旧前利润、IRR内部收益率、NPV净现值、项目投资回收期、项目总投资收益率等。其中EBIDA、IRR通常是主题乐园项目投资与否的重要判定标准， 在国际级度假区主题乐园的投资谈判中，主题乐园的投资方往往希望IRR能够达到10-12%，如果不能达到则希望通过降低地价、转移配套市政投入或直接获得项目补贴的方式实现项目的收益率目标。
2、主题乐园投资估算
参照国际主题乐园投资估算结构，主题乐园固定资产投资可分为硬成本、软成本、土地费用、建设期利息、开园前费用和不可预见费。
硬成本除了常规的总体景观、市政配套、建筑设备安装工程外，还包括游乐设备、主题化装饰及表演设施的采购安装，游乐和主题化的投资要大大超过常规建安工程的投资部分。软成本包括了度假区规划、主题乐园的创意设计、建筑设计以及项目管理、监理、投资控制等专项顾问，由于主题乐园设计的复杂程度很高，软成本要达到硬成本的40%以上。
主题乐园的土地一般为游憩用地，通过土地出让获得，如果是通过土地租赁建设乐园，则将地租计入运营期成本，不作为固定资产投入。建设期利息的计算与利率、资本结构及建设期计划相关，资本结构需通过项目前期谈判确定。开园前费用包括了花车、服装、道具、家器具等的采购，员工培训等。由于主题乐园项目的复杂性，可行性研究阶段不可预期的因素较多，且建设工期较长，要考虑通胀因素，不可预见费应充分考虑。
影响主题乐园投资的因素很多，乐园容量、景点丰富度、环境主题化程度以及景点所使用的IP，这些都与投资成本直接相关。而通过常规自下而上的估算方式需要乐园方案达到一定的深度，前期研究一般都处于一个从无到有的过程，在这种情况下，也可以通过一些主题乐园特有的单位指标如THC和客流量来匡算乐园投资。
3、经营收入测算
1）客流量
主题乐园前期研究中通常会通过竞品分析和消费者偏好调研来推测游客人均消费和门票价格的可承受能力，然后通过年游客量需求（TGD）预测模型来推测乐园的客流量。这一客流量一般为开园年客流量。一个成功的主题乐园会随着设施的扩容更新和知名度的提升在经历若干运年年度之后逐渐达到满负荷的设计容量。
2）经营收入
经营收入包括主题公园游客消费收入，公园游客消费收入包括门票收入、商品收入、餐饮（食品和饮料）收入、其他（如FP销售/停车/器具租用等）收入等四部分，后三部分构成主题乐园的二次消费收入。一个运营成功的主题乐园门票收入和二消收入之比可以达到2：1甚至1：1的水平。
4、运营成本
人力成本，包括票务、入口、景点、餐饮、商品、娱乐表演等部门的运营人员及各部门的管理人员；外购原材料，包括餐饮成本、商品销售成本、其他杂项及后勤支出；外购能源；包括乐园正常运营所需用的水、电、燃气等的成本支出；保险费，包括运营期内发生的所有有关项目及人员的保险费支出；营销费用，指乐园营销和推广所发生的费用；佣金，包括支付行及支付中介向乐园收取的消费佣金，如信用卡、支付宝等；管理费，包括基本管理费，奖励管理费及许可费等。若乐园交由专业第三方管理运营，则需支付管理费，基本管理费一般按暂经营收入为计算基数，奖励管理费一般在EBIDA大于零的前提下，以EBIDA为计算基数；维护更新投入，为了在开业后提高主题公园的竞争力和吸引力，必须对景点进行大修理和保养以保证其正常运营，同时有计划的对老景点的进行更新。
以上对主题乐园财务模型构建的一些关键要素进行了介绍，所用数据多依据以往经验，不同项目还需根据项目所在地情况进行调整。此外，税收、折旧、运营期利息等的计算与常规可行性研究相同。