摘要：随着人们生活水平的不断提高，对房屋装修质量的要求也越来越高。住宅精装修具有标准化设计和施工的特点，精装修交房是商品房开发的一个趋势。精装修住房也符合现代人紧张的生活方式，能够减少建筑材料等资源的浪费。当前，国家加大精装修住宅的推行力度，使得装修企业精装修业务量增大。如何管理好住宅精装修业务的施工成本，也是装饰装修企业的控制重点。本文从住宅精装修工程施工成本控制的角度进行分析。结也符合我国人口众多，对住房刚性需求的现实国情。
关键词：住宅精装修工程;成本;管理分析
引言
精装修的住宅产品在我国房地产市场悄然兴起。简单来说，精装修住宅是指开发商统一对毛坯房进行装修，购房者只需进行简单软装即可入住的房屋。由于精装修住宅不会造成二次污染和浪费，同时提高了消费者的居住品质，受到国家政策的大力支持。目前，房地产市场住宅精装修发展不够成熟，对住宅精装修缺乏实际管理经验。为了全面提高装修工程质量，有效地进行成本控制，减少返修率，提高装修企业的产品竞争力，就必须加强精装修项目的管理。精装修住宅已然成为未来住宅市场的发展趋势，精装修业务市场需求巨大，房地产管理者如何满足业主对装修的需求？施工成本如何控制？将成为装饰装修企业的管控重点。
1住宅精装修的定义和优缺点
1.1精装修住宅的定义
精装修住房是指对商品住宅进行一次性完成装修工作，不是具有个性化的住宅形式，由开发商统一指定一家装修企业对房屋进行风格统一、用料统一。对厨卫、地板、卧室、客厅、洗手间等房间和墙面以及门窗等一次性装修工程。
1.2精装修住宅的优点
精装修住宅主要具备节约资源、提升住宅建筑效率以及推广环保新材料三个优点。
首先，住宅精装修是目前较为流行的一种装修模式，由于住宅内装修布局都是成套的，因此，可有效保障住宅装修设计风格的连贯，满足人们日常生活需求，可以有效降低装修成本。
其次，由于传统装修模式较为繁琐，在装修过程中需要水工、电工、力工以及土工等装修人员，延长住宅装修时间，且不同装修公司的人工素质，专业程度，装修设计理念都完全不同。而住宅精装修可有效避免上述问题，统一操作，优化装修过程，可有效缩短装修周期。
再次，住宅精装修过程全部由开发商来完成，可有效降低装修带来的室内污染以及噪音污染，不仅可以提升业主的居住质量，还有效推动商品房产业的发展。
1.3精装修住宅的缺点
住宅精装修过程所涉及施工内容较广、施工环节较多，管理相对复杂，容易发生装修质量问题，受到业主投诉概率较高，使开发商装修过程难度增大，后期的维护成本也很高，难以满足业主对装修的个性化需求。
1.4装修质量不到位
精装修住宅的数量不断增多，住宅装修质量存在的问题也不断增多，客户对精装修住宅的投诉与不满大多来自于装修过程中所使用材料的环保性和使用质量的担忧，以及在交房时与所展示的材料是否一致的问题，而在实际装修过程中，存在较多质量不合格的材料，如地板木料、乳胶漆等，并且在实际装修过程中没有对装修材料进行有效的保护，导致成品材料造成损坏，降低住宅装修工程质量，甚至出现开发商为增加经济效益，在原材料上偷工减料，导致装修质量严重降低等问题。
1.5装修风格单一
由于精装修住宅所提供的装修风格都是统一的，严重缺乏个性化设计，设计师不能与客户进行沟通，无法满足业主对住宅装修风格的要求，导致顾客更加抗拒精装修住宅。会出现同一楼盘的不同住户住宅的装修风格是一样的，没有考虑到不同住户对装修风格不同的需求，导致交房后，业主仍会重新装修的现象发生。
2住宅精装修施工成本构成及特点
住宅精装修施工成本可以分成预算成本、计划成本和实际成本这三大类。
预算成本是施工单位向房地产开发商投标报价时做的成本分析。
计划成本指中标后施工单位按照签约合同条款和实际谈判的合作条件进行成本测算与成本分配。
实际成本则为项目竣工后施工单位统计的实际成本支出。有效的成本分析可以简化成本审核和成本预估程序，并提高实际成本管控的效力。因此，科学合理的成本分析是做好成本预测和成本控制的前提。
装饰装修单位根据施工合同，从土建总包和各专业分包处验收合格后开始施工，按照施工界面划分承担相应工作内容。
精装修的特点是：房地产企业为了节约成本和管控的目的，通常的装修风格都是固定的几个风格单式精装修，主要是装饰材料的选取和装饰工序工艺的把握。
2.1住宅精装修施工成本控制的可行性和必要性
批量住宅精装修市场将导致装修个性化需求降低，而装修标准化需求得到提升。这对装修企业来说是一个巨大的业务发展方向。相对于传统家庭式的独户装修，开发商新建住宅的精装修业务具有标准化、统一化的设计和施工特点，导致不同项目的施工成本构成具有一定相似性。但由于住宅精装修业务体量大、周期长、资源投入大、开发商较强势、市场竞争激烈等原因，要求装饰装修单位具有更强的、专业的成本管控能力。
建立完善有效的住宅精装修施工成本控制方式迫在眉睫。
2.2住宅精装修施工成本控制要点分析
（1）在中标后进场施工前，装饰装修企业根据住宅精装修项目合同文件中的施工组织设计方案与投标报价，进行事前施工成本策划，包括与劳务班组签订实际施工合同、与主要材料销售商签订材料供应协议、安排施工机械设备、制订成本分析与使用计划、设立科学的成本目标、确定成本责任相关人、建立项目管理班组、明确各部门各岗位职责、做好风险预控等工作。
（2）成本管理人员在中标报价的基础上，考虑与开发商谈判签约的实际合同条件，采用中标后实际与劳务班组签订的合同价格和材料供应价格，并结合项目实际情况和公司战略发展确定新的管理费和其他费用价格，制订新的施工成本分析与测算。其中，应注重劳务班组的选择和劳务合同规范性、完整性，防止实际施工过程中与劳务班组产生纠纷，影响施工进度，增加成本。
（3）根据新的施工成本预算，结合企业财务、人力、合同价款支付形式及进度等，合理安排施工成本的使用计划，确保企业利润最大化。同时参考相似工程案例，预估项目可能存在的风险问题并做好应急预案。
最后，从成本管理部、工程部、运营部、财务部等部门抽调合适人选，组建现场项目管理班子，制订项目的成本管理执行手册和流程制度，明确班组和相关部门的岗位职责，并设立相关奖惩制度与员工绩效挂钩。通过明确相关管理人员和部门的责权利，提高大家的积极性，落实企业成本管控目标。
2.3项目实施阶段成本控制
根据事前的目标成本和资金使用计划，制订事中成本核算和分析比对。按照施工进度计划，做好项目每周、每月、每季度的实际使用成本情况统计，并及时与成本目标对比，超出预计时，及时发出项目预警。
企业财务部门应针对每个项目都建立完善的成本财务记录，统计实际报销花费，并与成本部制定的成本使用计划比对，统计当月材料实际领用情况、劳务班组工资支付情况、机械使用情况、项目管理人员工资支付情况、临时设施费、水电费、经营招待费、房租、差旅费、运费、折旧费等项目现场费用支出情况，当某时间节点统计的花费超过该时间节点成本目标计划的一定比例时，向有关成本负责人发出预警，找出超计划的原因。其中，应特别注意制订规范的报销制度，将实际花费统计与成本目标计划相统一，简化对比分析难度，方便项目管理班子进行查验。
2.4竣工保修阶段成本控制
竣工保修阶段的成本控制工作主要是做好项目竣工结算工作、结清劳务班组和材料供应商费用、统计实际成本花费等，并分析企业最终盈亏情况。
开发商的批量住宅精装修项目一般要求留一定比例的质量保修金，待保修期满后一定时间内返还给装饰装修企业。此外，应将成本管理纸质资料进行归档，完成项目案例库信息化建立工作。
项目完成后，由成本部和财务部牵头撰写项目盈亏分析报告，成本部、工程部、现场项目管理班组等提交项目所有成本文件纸质资料并交由专门人员归档保存。其中盈亏分析报告应涵盖项目人工费、材料费、机械费、管理费等各项费用占比情况，重点分析占工程造价比重较大的清单项目施工成本控制情况。同时对过程中出现的成本管控问题要落实责任人，并分析原因和处理结果，做好总结反思工作。
对于项目案例库信息化建设工作，由专人对项目进行统一编码，存储项目基本情况、投标报价数据、成本策划数据、实际发生成本数据、主要材料数据、劳务班组数据、变更签证洽商数据、成本控制总结等，以备后期出现相似工程项目能快速调用成本数据。通过历史项目数据库的建立，不断完善企业成本管理制度，加强企业成本管理流程的可操作性，提高信息化水平，增强企业市场竞争力。
3结语
精装修住宅受到国家及各级地方政府的政策鼓励，未来发展前景广阔，市场需求巨大。而装修企业作为与精装修业务有密切利益关系的主体，对批量住宅精装修的施工成本进行准确预测，有效提高利润和市场竞争力是装修企业生存发展的关键， 住宅精装修是一项相对复杂且繁瑣的工程，不仅需要在美观上满足客户的需求，装修的质量也不可有一丝错误，给开发商在进行精装修提出的更高的要求，因此，需要开发商与客户进行沟通，了解并满足客户的需求，同时对整个装修的质量进行严格的把控，从而达到美观性与质量之间完美的契合，不仅可以提升开发商的经济效益，还可以有效促进我国精装修住宅的稳定发展。
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