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摘要：随着建筑市场的成熟化，建筑形式开始多样化，特色建筑会变得越来越多，特色小镇的发展在这几年层出不穷，一座小镇需满足大家生活、办公、娱乐、健身等各种生活需求，同时还能体现小镇的建筑特色、建筑智慧、建筑科技等。有特色的同时成本控制也是项目建设过程中的头等大事，能不能既实现“特色”，又实现成本可控，是每个建设方都想实现的目标，本文主要从一个“工业遗存”项目改造成的公寓、办公、商业为主的自持产业的特色小镇展开讲述在方案设计阶段成本估算工作方法及要点。
关键词：工程建设；成本估算；要点
工程建设造价管理主要有：决策阶段造价管理、设计阶段造价管理、发承包阶段造价管理、施工阶段造价管理、竣工阶段造价管理等几个阶段。本次我们主要谈谈设计阶段造价管理，重点在方案设计阶段展开。
在工程设计阶段，工程造价管理人员需密切配合设计人员进行“限额设计”，处理好工程技术先进性与经济合理性之间的关系，在初步设计阶段，要按照可行性研究报告及投资估为最高限额来对比现有方案图的估算结果是否能满足成本控制需求。估算过程可以重点分为以下几个步骤：
第一步，详细了解方案图，踏勘项目现场，熟悉了解地块现状情况，已批复的可行性研究报告和投资估算，批复的规划指标，地块现状市政情况，项目障碍物情况，现有地勘资料等，收集市场上相应业态的成本数据资料等。
第二步，需要为项目做个“方案设计阶段成本估算表格”模板，模板完成后发给各参与人，以便工作中数据口径统一。模板主要涉及内容应有：填表指引、封面、成本估算编制说明、规划指标、建造和交付标准、市政条件、土地征用及拆迁补偿费、建安成本汇总表、各业态建安成本明细、三类工程费用分摊、开发间接费、不可预见费等内容。
方案设计阶段成本估算涉及的内容及要点：
（1）填表指引：此表虽为估算表格内第一个表格，但内容制定是在后续表格完善后的，补充的的一个填写表格指引，主要作用是担心大家对表格内容的不理解，以及随意更改等，不利于后续口径统一和对比。
（2）封面：根据项目情况设置，须达到能体现公司名称，项目名称，以及项目是什么阶段的估算（第几版方案图，或初设等），估算时间等。
（3）编制说明：主要包含：编制依据（依据都有哪些资料，人、材、机价格来源，使用的估算定额是哪些等），估算条件，成本风险提示，其他需说明的事项等几方面。
（4）规划指标：尽可能的将规划许可证上的内容显示在所制表格中，如：总建设用地面积、建筑基底面积，总建筑面积，景观面积，总销售面积，计容积率面积，容积率、绿地率、硬化率，道路占有率，建筑密度等，也需能体现业态：如：住宅、办公、厂房、配套、地下或其他业态等。
（5）建造和交付标准：主要包含：项目定位，主体工程结构形式，外装饰工程；安装及设备工程；粗装修工程；精装修工程，公共区域装修工程，市政管网工程等。建造和交付标准的制定需和设计人员密切沟通，标准的制定直接影响后续建安成本的估算数据是否准确。
1）方案设计阶段建造交付标准对项目成本估算影响较大，怎么选择一个合适的“限额”给设计团队，需要我们前期对交付标准有个相对明确的概念，是合格产品还是希望能达到申请鲁班奖标准等。鲁班奖，是中国建筑行业工程质量的最高荣誉奖。为创优质工程，承包人须从开工即进行鲁班奖创优策划并编制创优方案，同时落实到施工过程、竣工验收中，并分级创优申报及迎检。在整个创优过程中，承包人需为此增加较大的成本，建设方成本必然跟着增加。
2)定位，如酒店是三星还是四星，还是五星？办公是绿建标准还是LEED认证标准，是出租型办公还是精装到位的自用型办公等等，公寓是针对白领出租还是刚毕业青年人群等等，这些定位均为影响成本。
3）结构的选择，钢结构还是钢筋混凝土结构，这个再整体造价上会有约500-1000元/m2的差额，但工期也有差距，需综合考虑经济性。
（6）市政条件：场地平整情况；土方平衡情况；临时道路情况；临水接入情况；临电接入情况；市政电力情况；市政给水情况；市政排水情况；市政中水情况；市政燃气情况；市政热力情况；市政道路情况；红线外园林预计投入；红线外其它情况等。
（7）成本汇总,土地成本，不同业态的建安成本，三类工程分摊、工程开发间接费、预备金等成本内容的汇总。
（8）土地征用及拆迁补偿费：主要是所征用土地的所有费用明细。
（9）建安成本明细：建筑工程；机电安装工程；精装修工程费；其他建安工程等几方面展开。建安成本中的重点有:
1)根据现有的地勘，护坡方案，估算土护降费用；基坑的不确定性较大，详细的地勘报告和护坡方案是估算准确的依据；
2根据设计选定的结构形式，结合市场上已有的建筑类型，分析钢筋、混凝土的含量，同时给设计方下发“钢筋、混凝土”限额指标；
3）幕墙工程：在幕墙工程施工中，材料成本占幕墙工程成本约60%-70%，因此幕墙材料成本的控制是幕墙成本控制中的最重要的一项，材料成本每降低10%，工程成本降低幅度约6%-7%。在玻璃幕墙中，铝型材和钢材为主要材料，用估算的结果可以指导设计方在不影响美观的情况下选择合理的截面尺寸和材料，合理的设计优化也可以减轻幕墙本身的重量。
4）机电安装工程的费用是与项目“定位”有关，通风空调形式、平米电容量、给排水系统类型及管道材质选择、弱电系统多少等均是影响成本的关键因素；
5）精装修工程费是由项目“定位”来决定的，墙面、顶面、地面等部位材料使用档次是进口、合资还是国产等，对成本的估算影响较大。
（10）三类工程分摊：主要包含：前期工程费；基础设施工程；公共配套设施费等。前期工程费又包含：一、工程咨询和报批报建费，如：建设项目前期咨询费，环境影响咨询服务费，交通影响评价 ，水影响评价 ，工程勘察费，工程建设监理费 ，招投标交易服务费，招标代理服务费 ，全过程造价咨询服务费，消防检测费，电气防火检测费，避雷装置安全检测费，室内环境检测费，结构检测费（若现场有不拆除的遗留建筑），节能专篇编制费，小市政配套接入，审计费，其它工程咨询和报批报建费等；二、设计费，如：建筑方案及施工图设计费，精装修方案及施工图设计费，景观园林方案及施工图设计费，市政专业设计费，专项设计咨询费，设计模型制作费（如BIM），晒图、复印费，施工图设计文件审查费，其他设计费等；三、前期零星工程费，如：障碍物拆除费，树木伐移费，临水临电费，临时道路场地平整费，临时围墙工程费等其他前期零星工程费用等。
第三步，按前两步完成的估算结果与批复的可行性研究报告及投资估算进行对比，若估算结果超过投资估算，则需成本部门、设计部门、招商运营、工程部门等部门展开优化讨论，设计部门将讨论后的结果修改方案图，继续估算对比，直至项目成本在投资估算范围内。若项目估算结果远低于投资估算，需分析是投资估算过高还是项目定位偏低造成，优化的最终结果是希望方案估算能与投资估算持平或略低，已达到成本可控的同时，资金能发挥更大的作用。
以上为工程建设领域方案设计阶段建安成本估算工作的方法及要点，若方案设计阶段成本就已不可控，后期详细设计和施工阶段的成本就一定不可控，方案设计阶段的成本控制是整个成本控制流程上的重中之重，方案设计阶段的成本在控制范围，且能用于指导“限额设计”，为后续后阶段的成本控制打下坚实的基础。
参考文献：
[1]《建设工程造价管理》，全国造价工程师职业资格考试培训教材编审委员会