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摘要：随着人们的生活水平不断提高，促进房地产行业的发展越来越好，我国的经济也随之而不断的发展壮大。目前，我国的房地产行业已经成为了国内可以带动国民经济的重头企业。但是，在房地产的开发之中，依然存在着一些的问题，需要进行优化与解决。
关键词：房屋开发；建筑面积；建筑工程；成本管理问题
引言
当代人们最关心的就是住房问题，房产一直具有保值、增值功能，因此该行业为国民经济增长做出了重大贡献。作为房地产开发的职业经理人，应当基于市场需求深入分析建筑面积的准确性，并对成本控制的经济性进行精确管理。一般人不知道所购房屋如何计算建筑面积，套内面积和共摊面积。我通过多年的学习和实践，与大家共同探讨面积计算的相关规范。
1房屋拆算面积的范围
（1）在建筑物中，如果需要对斜度的屋顶进行装修与利用的时候，若斜坡度的高度在1.2米到2.1米之间，就需要按照单层计算面积的一半进行建筑面积的计算。另外，对于阳台、走廊等没有封闭，也没有围护的建筑建构，同样按照单层计算面积的一半进行建筑面积的计算。（2）对于建筑物中加有室外楼梯的情况，其面积的计算可以按照每一层水平建筑面积计算总和的一半进行计算。另外，对于建筑物的雨蓬结构的面积计算，在外墙结构的外边线超过2.1米的范围后，则是对其水平面积计算的一半加以计算。（3）对于建筑环境中的车棚、加油站以及收费站等没有围护结构的建筑，需要按照顶部水平面积的一半进行建筑面积的计算。（4）对于场馆类的建筑物，其看台部分的建筑面积，需要按照其顶部水平方向面积的一半进行建筑面积的计算。
2房屋建筑面积计算研究
2.1住宅测量的基本原则
房产面积计算时均以幢作为基本单位，测量以墙体、结构柱、界址钉等作为测量点位。设计上为整体大地下室、而地面上为独立的两幢及以上的房屋、以规划核准的室内±0地坪切分为地上和地下两部分，可进行独立计算。底层为商业裙房并且上层为若干座塔楼组成的房屋，如果在结构设计时可以做到相互独立，则可以将裙房和塔楼的建筑面积单独计算。房产认可的有效建筑面积必须具有顶盖（顶部檐口除外），周边有结构柱或者围护结构，层高不得低于2.20米。若因条件限制无法测量层高时，房屋内部净高度不得低于2.10米。
2.2住宅面积计算的范围
面积计算分三种情况：计全建筑面积范围、计一半建筑面积范围和不计算建筑面积范围。计全建筑面积范围包括房屋内部一层或者各楼层的建筑面积之和；满足层高2.20以上的夹层、楼梯间、电梯间、水箱间等部位；房屋主体结构内为地上房屋服务的通风井、管道井、电梯井；房屋内门厅、大厅、通道等按一层计算建筑面积；地下部分（包括地下室、半地下室等）按墙体外围正投影面积计算地下面积；房屋内部净高大于2.10米的落地窗等。计算一半建筑面积的范围包括位于主体结构外，有顶盖和结构柱并与房屋相连且不封闭的走廊、门廊；开敞或封闭阳台；不封闭的架空通廊等。不计算建筑面积的范围：不满足层高2.20米的房屋；房屋屋面的挑台、露台；尺寸标注明确的设备平台；飘窗等。
2.3住宅共有共用建筑面积的分摊
住宅建筑面积主要由套内建筑面积和共摊面积两部分构成。套内建筑面积是指房屋内部可完全使用的空间面积，其中包含了房屋内所有墙体的面积（分户隔墙以墙体的一半厚度计算面积）。共摊面积指为整个小区或者某幢楼服务的共有共用部位，例如：楼梯间、电梯间、公共过道等，共有共用部位按照服务对象不同，可将自身的建筑面积分摊给服务对象。
2.4房产建筑面积与规划建筑面积的区别
房产建筑面积与规划建筑面积并不完全一致，我国大部分地区房产和规划主管部门的面积计算标准不同，因此很多房产建筑面积与规划建筑面积有所不同。而项目封园时，多数地区以房产部门出具的面积实测报告作为核算容积率是否达标的依据。若项目总房产建筑面积之和超过容积率要求，那么开发商可能面临无法办理不动产登记证或补缴土地出让金的风险。如果能够统一面积计算标准，对政府而言，可以减少审批环节、时间，节约相应的行政成本；对开发商而言，可以在项目初期准确把握建筑面积，避免后期矛盾，从而降低未知风险。当然为了防止开发商私建、乱建房屋，政府在验收的各个环节也做了很多调整，例如，规划核实前必须取得面积实测成果，规划竣工测量报告中必须体现建筑单体实测图（包含竣工剖面图、竣工立面图、建筑分层平面布局图及面积测算指标等）。
3房地产开发建筑工程成本管理控制研究
相对于购房者对于购房建筑面积的关心，房地产开发商对建筑工程中的成本控制也同样给予了很多的关注。在开发建筑工程之中，如何在控制成本的同时又保证质量，一直都是房地产开发商关注的懂点问题。而想要对工程的成本进行控制，就需要对工程的成本进行有效的管理。所以，在很多的建筑开发过程中，房地产开发商都在致力于多元化的成本控制，力求可以从多角度进行全方位的控制管理。
3.1严谨的合同条例
合同，作为一种可以保证双方的权利的有效方案，在人们的生活之中已经成为了必不可少的内容。而在房地产的开发过程中，一份严谨的建筑合同，也同样对建筑工程具有强有力的保障效果。在国际化的标准之下，我国也逐渐涌现出了一批专业的公司进行合同的严谨编制工作。这些公司，不仅可以保证可以对工程施工的城堡城具有事无巨细的制约作用，还可以保障承包商在完成质量达标的工程施工之后，得到其应有的报酬。这样，既可以承包商出现违约现象以及漫天要价的现象，又可以避免承包商在施工过程中偷工减料或者偷换设备而致使工程施工质量不达标，最终造成影响工程进度以及影响工程验收等问题的出现。
3.2进行有效的预算管理控制
开发商的预算部门以及合同施工方面的管理人员，需要多对工程施工的方案、施工的工艺流程以及施工现场的施工情况进行查看。了解施工方案的进度，查看工艺流程师傅达标，并对现场进行实地考察。对于一些施工不合理的地方，需要及时的发展与治理。确保施工过程可以按照标准、逐步的对施工进度进行推进。同时，开发商的预算部门，还需要在预算的过程中确保数据的准确性，如果遇到自己不确定的问题，一定不能自己进行判断，需要向现场的施工工程师进行咨询，并进行有效的沟通与交流。尤其是对于一些消防以及市政类的平时接触比较少的工程，更不能武断的自己进行预算，一定需要多进行虚心的请教，确保预算的科学与合理。
3.3建立完善的询价体系
在一个整个的工程成本之中，材料的成本费用，可以高达整个工程成本的60%。所以，想要对工程成本进行有效的管理与控制，房地产开发商就需要重视工程材料的管理。而管理的首要任务，就是对工程材料的采购进行有效的监管。开发商需要对市场上的工程材料价格进行充分的了解与掌握，并与出售工程材料的企业保持良好的联系，确保第一时间得到价格信息。
结语
房地产开发企业为了更好的赢得市场，在地产业竞争日益激烈的大环境下拥有一席之地，必须坚持科学发展观。从设计、开发、成本、工程、营销等各个维度不断学习改进。项目能否取得市场及购房人的认可与开发初期的产品定位、户型设计有很大关系。住宅得房率也是购房人考虑的因素之一，企业应该加强住宅面积计算的规划研究，提高产品竞争力，确保质量的同时，有效地管理成本。
参考文献：
[1]崔秀娟.房地产成本核算与成本控制措施[J].企业改革与管理，2019（12）.
[2]李瑞格.新常态下房地产开发成本控制研究[J].企业技术开发，2019（17）.