北流市不动产登记中心
摘要：本文结合已有研究经验对不动产登记申请进行了法理层面的分析，明确了不动产登记申请作为一项流程法行为。而后，对不同产登记的规则进行了探究，分析了其基础流程与效力。
关键词：不动产登记；申请法理；申请规则
引言
在我国法律体系之中，不动产交易达成后应当立即进行登记，甚至在部分个人对个人的交易行为之中，登记与交易同步开展，甚至会略先于交易。而不动产登记的开展依赖于登记申请的提出。
一、不动产登记申请的法理探究
（一）不同产登记申请的法律性质认知
现代我国范围内，对于不同产登记申请的法律性质认知主要包含两个类别：一种认为不动产登记申请属于法律行为中的物权行为。其判定原因为，在不动产登记申请过程中，不动产所有权变更双方就产权变动行为已经达成了合意，其是申请人向有关部门确认原不动产权限与获取其所有权的行为体现，具备法律行为的基础特征，可以被认定成为一种具有法律性质的物权行为。另一种认为不动产登记属于程序性行为，不具备法律性质。其判定原因为：第一，不同产登记申请的直接参与双发为申请人与政府部门，原产权所有人并未参与这个流程，也就是说物权转移行为并不发生在登记申请流程；第二，物权转移双方在不同产登记申请之前已经达成合意，登记申请只是一种合意确认行为，不具备法律行为的基础条件；第三，政府部门作为登记申请参与的一方，其在这个流程中只是在履行部门职责，不具有主观意愿申请驳回的权利，与法律规定中物权行为的基础含义存在差距，不能被认定为法律行为。
（二）不动产登记申请的法理探讨
综合二者的观点分析，不动产登记行为是一种程序法行为，即其是法律行为的引发程序，虽然其自身不具备法律意义，但其直接引发的后续行为均可以被认定为法律行为[1]。这一行为与起诉类似，即作为法律环节中的一个流程，在法理层面不具备独立存在的意义，申请人一旦发起登记申请行为之后，该行为本身已不存在价值，其将按照特定的法律流程一直进行下去，具备不可逆性。虽然存在申请撤回的可能性，但其最终结果不会发生改变。从这一层面进行分析，不动产登记申请行为不能使用《民法》中条例进行判定或者限制，只能通过相应的规章制度保证这一行为的规范性。不动产登记只作为物权转移行为的流程载体出现，与法律行为直接相关，但其自身不能被认定成为法律行为。
二、不动产登记申请的规则
（一）不动产登记申请的流程
不动产登记申请的流程包含申请提出、申请生效与申请撤回，其中提出与生效作为不动产登记申请的基础流程，是必然会发生的行为；但申请撤回是申请人主观意愿上决定其是否发生，但需要注意的是，无论申请撤回发生与否，不动产登记申请在法律层面的结果是无法改变的。
1.不动产登记申请提出的形式
不动产登记申请现阶段以文书的形式开展，即申请人需要向有关部门提交申请书与制度标定的必须提供的证明文件，包含自身身份证明、登记原因证明、登记权利证明、物权转移涉及人员同意文书等。不动产登记申请提出的基本要素为，申请人向政府机构明确提出登记表示；申请人必须具备不动产登记权利；不动产登记机构表示登记申请认同。
2.不动产登记申请生效的时间
在现代法律体系中，我国不动产登记申请生效时间按照到达式原理进行判定，即当申请人到达不动产登记机构并提出申请时，判定为生效。在我国主要以面对面业务办理的形式中，这种规则并不存在问题。但从我国现代社会发展趋势来看，远程业务办理将成为可能，而此时采用申请文件到达判定，极易发生政府部门未进行文件确认，申请便已生效的情况，因此需要进行一定优化，即当文件到达机构中的特定部门后，才会被判定为生效，充分保障生效时间判定对于双方来说的合理性。
3.不动产登记申请撤回
需要注意的是，这里使用的不是撤销而是撤回。由于不动产登记申请发出并被确认时，其已经进入下一个阶段，申请自身的效力已经丧失，不具备撤销的基础，因此是无法撤销的。但撤回作为业务办理进程中，公民的基础权限之一，在登记完成之前是可以随时开展的行为。但需要认识到的是，在集体登记形式中，撤回必须是全部申请人共同发出，否则将登记暂停，进入申请撤回对每个申请人影响判定阶段，从而确定申请撤回行为是否发生。对于代理登记的情况来说，申请撤回需要申请人提供纸面撤回文书与代理许可证明。
（二）不动产登记申请的效力
1.登记机关效力形成
登记机关效力主要指机关部门只有相应登记申请并将其转化为法律行为的权限[2]。即登记申请在法律层面属于单方面行为，申请人对于登记机构来说有着较为强大的约束力，其申请行为并非请求，而是法律层面的要求，登记机关只能在职责范围内提供服务，不能有任何拒绝或者越限的行为。需要注意的是，这种约束力实现的主体并非申请人，而是国家的监管部门，申请人的登记申请行为激发了监管机构职能行使。因此，不动产登记约束力也会体现在国家相应监管部门身上，但这种约束力并非是强制。
2.不动产登记启动
这是登记申请行为最为基础的效力，也是最为本质的目的，即当申请人申请发出之后，登记机构将会响应申请开展不动产登记具体事项。
3.明确物权变动
即物权变动双方一旦达成了合意并提出登记申请，物权转移将会实时发生，原产权持有人将不再拥有对于特定财产的支配能力，是避免不动产一物二卖的有效手段。
4.登记顺位预订
登记顺位预订主要指不动产登记采用优先申请、优先登记的方式。由于物权界定有着明显排后性，即权限登记一旦完成，后续人员将不再拥有登记权利。因此，顺位排列在其中有着十分重大的影响。
结论：不动产登记申请是不动产交易中十分重要的流程，虽然其自身不带有法律行为的特征及权限，但作为登记行为激发程序，其有重大的意义，是不动产登记顺畅开展的保障，需要得到重视。
参考文献：
[1]崔文强.对于不动产登记时限的几点思考[J].中国房地产，2020（10）：40-42.
[2]吴炜，唐义德.不动产登记“询问记录”的重要性分析[J].中国房地产，2020（10）：58-60.