汉中市房地产测绘队  723000
        摘要：基于国民经济快速发展，对房产建设需求提出更高的要求，在具体进行房产项目开发过程中，需要实际测量房产的建筑面积。基于此，本文阐述了现行房产面积计算的一般规定，简析了房产建筑面积的测算规则，提出成套房产建筑面积测算分析，以期提高房产测量数据信息的精准性。
        关键词：房产；面积测量；测量标准
        引言：在具体开展房产测量工作过程中，要严格按照国家质量技术监督局发布的中华人民共和国国家标准（GB/T17986-2000）进行实地测量。因此，相关房产开发行业在具体进行项目建设前，要科学地选择测量方法，保证测量工作有据可依、有章可循，推动房产测量技术提升到更高层面上。
        一、现行房产面积计算的一般规定
        （一）按照国家标准和测绘规范
        1、测量标准。商品房面积的测量标准需要结合实际销售面积进行考虑，包括套内建筑面积和分摊的公用建筑面积，其中套内建筑面积包括套内的使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积等。
        针对于永久性结构的单层房屋，按照一层计算建筑面积测量计算；多层和高层房屋按照各层建筑建筑面积的总和计算。挑楼、全封闭的阳台按照外围水平投影面积计算。永久性结构的室外楼梯，按照各层水平投影计算；与房屋相连接的有柱走廊按照柱体的外围水平投影面积计算；房屋间永久性封闭的通廊按照外围水平投影面积计算；有柱以及有围护结构的门廊、门斗、雨蓬，按照外围的水平投影面积计算[1]。房屋面积计算规则必须具备普遍性条件，即房屋应有上盖、应有围护物、结构牢固、属永久性建筑物、层高一般在2.2m以上，能够作为人们生产生活的场所，通常国家《房产测量规范》中强调的房屋高包括2.2m本身。
        2、测量方法。采用实地测量法，也就是在房产测量过程中要绘制草图，按照实际测量的边长进行匹配，并充分满足整线长=分线长和矩形对应边相等。
        3、说明。通过规划验收的竣工图及相关原始数据资料与实际房屋客体保持统一的前提下，可以进行房屋产权建筑面积登记；由于施工因素造成的房产建筑面积变化，需要经过原设计单位的同意后进行具体的测绘成果出示。
        （二）各类房屋建筑面积的精度要求
        1、精度误差要求，具体（如表1所示）：
        表1房屋建筑面积精度范围

        2、精度标准。通常房屋的建筑面积计算以㎡为单位，面积取位到0.0001㎡，最终的面积取值为0.01㎡，共有面积分摊值取位至0.000001[2]。量距的边长取位至0.01m，边长一般要测量两次，并在精度要求范围进行最终的测量结果取值。
        3、限差控制。边长大于50m，加强对总长的限差控制（±0.05m）；边长小于50m的，将限差控制在ΔD=±（0.01+0.0003D），其中D代表实际测量的房屋长度值。
        二、房产建筑面积的测算规则
        （一）计算全部建筑面积范围
        1、永久性结构的单层房屋，按照一层计算面积计算；多层房屋按照各层建筑面积总和计算。
        2、房屋内夹层、插层、技术层、楼梯间、电梯间等2.2m以上部位的建筑面积。
        3、房屋内的通道、包括房屋内门厅、大厅，按照一层建筑面积计算
        4、楼梯间、电梯井、提物井、垃圾道、管道井按照房屋自然层建筑面积计算。
        5、永久性建筑，层高在2.2m以上的部位，均按照外围水平投影面积计算。
        6、地下室、半地下室的出口，且层高在2.2m以上的房产建筑
        （二）计算一半建筑面积范围
        1、与房屋相连且有上盖的无柱走廊，按照围护结构的外围水平投影面积的一半计算。
        2、独立柱、单排柱的门廊等永久性建筑，按照上盖水平投影面积一半计算。
        3、未经过封闭的阳台，按照围护结构的外围水平投影面积计算。
        4、无顶盖的室外楼梯。
        5、房无顶盖未封闭的永久性的架空通廊。
        6、无顶盖的室外楼梯建筑。
        （三）不计算建筑面积的范围
        1、层高未超过2.2m的夹层、技术层以及地下室和半地下室。
        2、房屋的构件、配件、装饰柱、玻璃墙、台阶、无柱雨蓬，其中所说的构件指的是房屋结构组成的各单元，如房梁、立柱等；配件是组成房屋的零部件，如砖和瓦等；配饰柱是用来点缀房屋内饰的非承重柱。
        3、各房屋建筑之间的空廊。
        4、挑台、天面上的花园、泳池等附属设施。
        5、房屋建设内的操作平台。
        6、骑楼、过街楼底层用来通行的道路部分。
        三、成套房产建筑面积测算
        （一）计算方式
        成套的房屋的建筑面积计算=套内建筑面积+共有建筑面积；套内的建筑面积=套内实际使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积。套内房屋的使用面积通常均按照水平投影面积计算。
        （二）房产套内使用面积测算
        1、包括套内的卧室、客厅、过廊、卫生间、壁柜等其他空间面积总和。
        2、套内楼梯按照自然层数面积总和计算。
        3、除烟囱、管道井以外的设施计算。
        4、套内装饰厚度的面积计算。
        （三）墙体面积测算
        房产套内墙体面积通常指内部空间的维护和承重支撑的面积，包括山墙等均按照水平投影面积的一半计算，套内现有墙体的测算同理。对于套内阳台面积来说，按照房屋外围之间的水平投影面积计算。
        （四）共用建筑面积测算
        1、共有面积确认
        在进行房产共有建筑面积确认上，相关设计规划部门需要明确审核房产性质、建筑功能等，反复进行相关说明书的审查，测绘人员进行现场勘测后，对共有建筑面积进行详细的记录，严格要求测绘单位履行法律的各项责任。在进行公有面积分摊后，不允许私自侵犯和进行设计更改。
        2、内容
        房产共有建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、地下室、设备室等，计算方式按照水平投影面积计算。套内与公共建筑之间的分隔墙按照水平投影面积一半计算。
        3、共有面积的处理原则
        房屋产权各方签订权属分割协议的，按照文件规定执行；无产权分割协议的，按照房屋建筑分摊比例进行计算处理。
        结论
        综上所述，为有效提升房产测量数据的精确度，国家陆续制定相应的测量标准，要求房产等领域测量要符合新标准要求，最大化保障房产产权人的合法权益。相关技术测量人员要严格按照《房产测量规范》进行实际操作，掌握房产面积的计算方法，积极履行自身的责任，保障房产测量工作有序进行。
        参考文献
        [1]李自强.房产测量与建筑设计计算建筑面积的差异性[J].建材与装饰,2019(04):226-227.
        [2]任涛,郝旻,元小玉.关于房屋面积计算差异产生与解决的探讨[J].经纬天地,2018(04):38-42.