建设项目前期报建工作的实践与探讨--中国期刊网

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建设项目前期报建工作的实践与探讨

发表时间：2020/7/3 来源：《基层建设》2020年第6期作者：尹瑞瑶

[导读] 摘要：本文以某地科创园项目为例，结合其前期报建工作特点、内容，总结提高报建工作效率的有效措施，为日后建设项目前期报建工作的执行提供参考价值。

        南宁市武鸣区环境卫生管理站
        摘要：本文以某地科创园项目为例，结合其前期报建工作特点、内容，总结提高报建工作效率的有效措施，为日后建设项目前期报建工作的执行提供参考价值。
        关键词：建设项目；前期；报建工作
        项目前期报建工作指建设单位获取国有土地后，开始办理项目备案、工程报建、设计方案征询、总体方案审核、《建设规划许可证》办理、最终取得《建筑工程施工许可证》的工作。建设工程前期报建工作是涉及多个政府部门和多个环节的系统工程，其关键节点的滞后将直接影响整个项目的进度计划。鉴于其程序繁琐，地位重要，建设单位应足够重视，保证报建工作高效有序进行
        1.某地科创园项目工程简述
        某地科创园项目在该市某区位置，项目总占地面积超过13.5万平方米，规划总建筑面积在55万平方米左右，总投资超过50亿元，建设周期为四年。项目共有6个地块，包括两个商用地块和四个商办用地。项目分三期开发建设，一期开发建设包括35-02商住地块和31-03商办地块，其中35-02地块为住宅和酒店，31-03地块为总部大楼、酒店和文化展示馆。本文主要介绍该科创园一期前期报建工作的情况。
        2.前期报建工作的特点分析
        2.1周期长
        对于一个较为完整的大型建设项目而言，该地区整个前期手续办理时长从获得土地到施工许可证通常周期在9~12个月，占一期项目总工程的三分之一到四分之一，可分为四个阶段。第一阶段：方案内部评审通过阶段。从获取土地，根据土地出让条件的规划参数委托设计单位进行方案设计。设计方案再从规划局初步沟通到集团公司上会通过，总共需要3个月左右时间。第二阶段：取得方案批复阶段。设计方案总平图须在政府规划局的网站和新建工地现场进行公示，同时征询区级绿化、卫生、交警、交运等十四家审批部门方案征询回复意见，设计单位根据取得的意见对方案文本进行修订后报规划局，取得方案批复，该过程需要1-2个月左右时间。第三阶段：取得总体批复阶段。总体阶段文本的编制完成后，报建委，并征询市消防、交警、交运、气象、抗震等十四个审批部门，并取得建设工程设计文件审查管理中心对总体设计批复意见，该项工作需要2-3个月左右时间。第四阶段：取得《建设规划许可证》及《建筑工程施工许可证》阶段。审图公司完成施工图设计审查后，取得施工图审图合格证，再申报民防部分审图工作。完成后申报规划许可证，规划局再次对方案进行审核，主要审核的内容是平立剖和面积计容指标、退界、总建筑面积及单层面积等指标。核发规划许可证后即可申领施工许可证，该阶段耗时2个月左右时间。
        2.2程序性
        建设项目的前期报建工作须严格按照报批报建的流程进行。前面一个环节通过，拿到相关批文，才能进行下一步的报建环节。在明确报建过程中的关键路线的基础上，进行优化报建流程[1]。对部分工作可以提前或同步进行，如项目方案的公示、征询可以和土地证的办理同步进行。在方案公示及征询的时间段，可以同步进行总体阶段的设计深化。在总体阶段的征询过程中，可以同步进行施工图设计深化。
        2.3协调性
        前期报建人员的业务能力首先以高效沟通为主，沟通能力在报建工作中具有举足轻重的作用。从获取土地到竣工验收要经过几十个政府部门科室之间的沟通协调，每个部门科室约三四人，根据行政管理流程，经办人负责具体事务，审核图纸，核对数据，梳理问题。主要具体事项则是中层科长或主任负责开展。前期报建工作中如何加强和审批部门中层领导的沟通，是报建工作成果的核心点[2]。
        3.项目前期报建工作的内容
        3.1项目备案
        建设单位取得地块后，第一步要进行项目备案。提前和发改委沟通，明确到市或区发改委办理备案手续。目前该地区在网上即可操作，进入一网通办，企业密钥登陆后，进入项目备案登记界面。将企业基本情况、项目名称、土地出让合同、施工地点、施工规模、建设内容、项目总投资额等信息输入系统，发改委在系统后台审核后即可完成项目备案。
        3.2工程项目报建
        项目备案完成后，进行项目报建。项目备案核准机关为市发改委，则对应到市建委报建。区发改委备案项目则对应到区建委报建。进入该市住房和城乡建设管理委员会网站进行报建。项目报建是进一步加强建设市场的管理，规范建设工程报建流程，确保建设工程质量和施工安全。

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        3.3方案设计前征询及方案合规性审查
        建设单位确定方案设计单位后，须在编制设计方案前与设计单位一起征询规划局建管科的意见，建管科经办人将该地块规划指标及具体办事流程告知建设单位。设计单位按《建筑工程设计文件编制深度规定》（2008版）相关要求，完成设计方案文本的编制后，建设单位及设计单位应对设计方案进行合规性自查，明确设计方案是否符合土地出让合同及规划管理的相关规定，对不满足条件的内容书面说明具体原因。对存在不满足规划意见的内容，规划局视具体情况，同步开展设计方案专家评审，根据专家评审意见由设计单位对方案文本进一步调整。规划部门对调整后的建设工程设计方案用地面积及范围、用地性质、容积率、建筑密度、绿化率等规划指标，以及建筑间距、退界、高度等控制指标是否符合控制性规划、地块规划条件和相关法规的要求，对建设单位提供指导，使修改后的建筑设计方案达到并联审批报送条件[3]。
        4.建设项目相关专业专项审查
        4.1日照分析专项报告
        日照分析主要时对周边相邻和拟建建筑之间相互日照的影响进行分析，然后利用分析比较的方式有效的控制两者之间的日照影响。
        4.2环境影响报告表
        环境影响报告表主要评价与本项目有关的污染源及主要环境问题。如污染物的排放是否符合标准，公建配套设施的布局是否合理，餐饮的油烟净化、排放是否符合要求。施工中废水、废气、噪声对周边的影响以及运营期内废水、废气、噪声、固废、电磁辐射对周边环境的影响。同时提出预防对不良环境影响的对策措施，采取严格的环保治理和管理手段，对环境的影响得到最大减缓。
        4.3集中空调通风设计系统卫生学评价
        通过对项目集中空调通风系统相关设施、设备的分析，预防和控制集中空调通风系统可能出现的健康危害因素，提出相应的整改措施、对策和建议，以保障涉及人群的身体健康。
        4.4节水评估
        节水评估是针对设计过程中各用水单元的用水量进行评估分析，可完善主体设计中关于节水的相关内容，优化主体设计使其更符合该市节水的法律法规及最新规定。
        4.5交通影响评价
        评估项目开发所导致的交通需求对周边的交通系统运营的影响，对区域内交通系统的交通量预测、交通影响程度评价及交通改善措施评价。根据相关规范、标准及交通工程理论，从机动车内外交通组织、基地出入口设置、公共交通、静态交通、慢行交通及交通安全和宁静化措施方面对项目基地开发进行分析评价，提出相关优化措施和改善建议[4]。
        4.6防汛专项审查
        调查地下公共工程周边防汛工程设施及环境状态，分析、预测和评估在建设过程中以及建成后对防汛安全可能造成的影响和潜在风险。
        4.7节能评估
        根据项目实际情况，对本项目的各用能环节、用能品种及用能状况进行专业、客观的计算、分析和评价；分析各种节能降耗措施的效果；用能总量及用能品种是否合理进行评价；提出合理化建议，为节能行政主管部门的审核提供依据，为项目建成使用过程中控制能源消耗提供参考。
        5.结束语
        综上所述，对于前期报建工作的顺利进行，主观上要足够的重视，提前制定报建计划，保证报建工作切实有效开展。后期要重视可能存在的一些问题，及时解决，确保保健工作更顺利进行。
        参考文献：
        [1]彭钧.浅析住宅建设项目前期报建管理[J].福建建材，2016，1（20）：90-91.
        [2]王梦斌.浅谈工业建筑工程项目前期报建管理的相关措施与研究[J].屋舍，2019，7（15）：67-68.
        [3]张颖.建设单位提高工程前期报建工作效率的问题探讨[J].城市建设理论研究（电子版），2017，11（5）：90-91.
        [4]蒙灵芝.高校新校区建设工程前期报建工作探析[J].科技与企业，2014，6（5）：119-120.