摘要：安置房项目管理工作之中，影响因素繁多，不同影响因素之间也具有密切的联系，譬如财务费用、建设周期以及开发费用等。上述因素对于安置房项目管理的具体影响存在明显差异，由此也衍生了不少问题值得我们予以关注、探讨。在此，本文对安置房项目管理，及其成本、风险的控制进行了研究分析。
关键词：安置房；项目管理；成本；风险；控制
在房地产项目之中，安置房具有其特殊性，其风险不同于其他商品房项目，主要表现在政治层面以及收益现金流方面。然而，在安置房开发过程之中，所有相关的成本控制动态因素却得不到很好的体现，譬如施工组织对于工程成本的具体影响，成本支出时间节点的不确定性。考虑到上述问题，对于安置房项目资金阶段性的流入、流出均需予以密切关注，并对其进行审慎、科学性的分析。在此，本文对安置房项目管理、成本及风险控制进行了研究分析，希望对相关行业工作者有所启发借鉴之用。
一、安置房腾仓费、财务费及其建设周期
正如上文所述，安置房较之其他商品房稍显不同，具有其独特性，是由政府或是地方单位出面进行定价、收购。换言之，可以将安置房视为已经被出售的房屋。从这一视点来考虑，在安置房项目管理工作之中，其开发价值并不会产生明显的改变，现金流入也较为稳定。也就是说，安置房的不稳定因素出现在现金流出方面，可以从以下两点进行具体分析：其一，腾仓费。拆迁周期与工程周期对于腾仓费起到了决定性的作用。上述因素之间成反比，也就说拆迁周期与工程周期越长，那么意味着腾仓费也就越高；其二，财务费用。主要包括建设费用、技术人员费用、管理费用以及融资费用等等。同理，上述费用与拆迁周期与工程周期成反比，周期越长，那么工程财务费用也就更高。
二、施工工期的压缩与工程费用
众所周知，施工工期的压缩与工程建设费用成反比，不过考虑到安置房的特殊性，我们对其具体影响尚未有一个清晰的认识。工程征得土地使用权之后，由前期设计直至竣工，其建设周期可以大致划分为四个阶段，即准备、招投标、施工、竣工。具体到工程实际而言，虽然上述四个阶段在重要性方面无明显差异，但在工程项目进行过程之中，准备阶段、招投标阶段通常并不引人重视。由此就会产生这样一个怪象：在工程准备、招投标阶段无谓浪费过多的时间，而在施工、竣工阶段却拼命的追时间、赶进度，这样反而会导致工程开发、管理难度加剧。此外，部分部门的工程管理意识也相对淡薄，在安置房进入委托设计阶段时，此类部门可能不以为意，并不认为这代表着工程正式开始，直至施工奠基仪式，他们才将其视为工程建设的开始。
一般来说，工程建设的工期相对固定，除非突发情况，否则不会产生变动。所以，在安置房项目建设时，我们要分别对上述四个阶段对于成本造成的影响进行分析：
假定安置房项目建设周期不会产生变化，在这个大前提之下，准备阶段、招投标阶段所耗费时间越长，那么后续施工、竣工阶段所需压缩的时间也就会增长，工程开发、管理及其相关费用也就会增多；
假定安置房项目施工周期不会产生变化，那么准备阶段、招投标阶段所耗费时间越长，那么工程建设周期也就会随之延长，腾仓费以及相关财务费用就会增多。
简而言之，具体到工程实际之中，建设项目的准备、招投标阶段并没有我们所想象的那么好控制。因此，即便在后续阶段对工期进行压缩，仍无法改变建设周期延长的事实。建设周期的延长，意味着相关费用的增多。
此外，在项目进行过程之中，如果在准备、招投标阶段浪费了过多的时间，那么到工程竣工时，资料不齐的现象频出，不仅会导致工程成本增加，同时也会招致拆迁户的不满，引发纠纷，这是安置房工程之中影响较深的一大问题，应当尽可能予以避免。
三、工程工期影响因素
常规情况下，安置房是以固定单价发包或是总价合同进行的，要求工程建设必须如期完成，对于工程项目的负责人来说，在建设成本方面的压力就小了许多。但是，从另一个角度来说，又必须保证工期不会受各种因素的影响能够及时完工。因此，有必要对成本、工期、质量之间的关系进行调节。对于工程工期造成影响的因素大致有以下几点：（1）部分较为特殊的地质条件；（2）持续性恶劣的天气；（3）建筑材料不足；（4）政府决策影响；（5）因经济问题所造成的罢工；（6）严重安全事故；（7）合同问题。上述因素均会在不同程度上对于工程工期造成影响，导致腾仓费、财务费的增涨。至于如何处理上述问题，则是接下来我们所需探讨的内容。
四、工程计划的科学性编制
将工程内容逐层分解，提升项目内容的有序性，依照施工先后顺序逐一展开。以项目管理工作而论，在工程进度的控制上，大致可以遵循以下两大原则：其一，在相同小区施工之中，单体建筑的时间进度大致属并列关系，施工速度最慢的单栋建筑决定了工期；而在全部配套工程施工之中，单体建筑的工期进度属串联关系，施工速度最慢的单栋建筑对于其他配套工程会产生明显影响，从上述原则予以进一步探讨，我们不难发现，在相同小区施工之中，安置房的建设成本与建设速度最快及最慢的两栋单体建筑具有密切关系，如果上述两者完成的时间差越接近，那么建设成本就越低；反之，如果上述两者完成的时间差越大，那么建设成本则越大。
一般来说，如果工程计划没有明显变动，那么就尽可能的不要打乱工程内容，这会导致施工秩序陷入混乱，乃至对施工进度造成影响，因此尽可能维持工程建筑间的并列关系无疑是较为理想的选择。以此为前提，我们需要采取相应的措施，包括劳动力调整、建筑材料的配套、工艺创新等，加快单体建筑的施工进度，使单栋建筑的速度保持相对均匀的状态，
五、安置房风险控制
安置房项目管理工作之中的风险多是由工程进度未能有效控制所致，主要包括现金流风险以及政治风险两点。上文，我们对收益现金流风险进行了详述，主要是工程内容关系的破坏，所导致的工期延长、建设周期延长，致使现金流风险加大。而政治风险与现金流风险所产生的因素相近，主要是由于建设周期延长，导致安置房难以于规定时间内交付，使腾仓期延长，这对于广大人民群众的生活影响较深，严重情况下甚至会波及当地政府的信誉，引发群众不满，对于社会的稳定发展不利，这也是政治层面的风险。由于现金流风险与政治风险的起因相近，因此解决手段也大体一致，均是在不破坏工程内容的情况下，确保建设项目能够如期保质的完成，在此不过多赘述。
结语
安置房项目管理、成本及风险控制工作均需从工程建设的四个主要阶段着手，如果未能对工程建设的四大阶段进行合理的时间安排，那么势必会导致项目成本的增加。因此，我们要慎重的对工程准备阶段、招投标阶段的时间进行控制，使工程各个阶段均能有充足的时间进行，对工程内容的关系进行合理的处理，编制具备科学性的工程计划，确保工程得以如期、保质完成。
参考文献：
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