摘要：土地的价格反映了市场的供求和市场现状，也影响着政府对土地市场调控的方向。所以，土地的定级与估价成为土地市场的核心，做好土地定级估价工作，可以有效帮助国家对土地交易市场进行掌控。合理高效的土地定级与估价也能够为国家对土地市场制定规划提供重要依据。我国土地定级估价工作很长一段时间停留在手工作业为主的阶段，手工作业的缺点如下：效率低下，操作复杂，计算工作量大；评估结果质量难以保证；主观影响因素过多，缺乏客观公正性；信息更新麻烦，资源不易共享。
关键词：土地定级；土地估价；系统的设计；
我国进入市场经济模式后，土地交易市场体系逐渐走向规范化。但传统的土地管理方式已经无法跟上土地信息快速更新的速度。因此，研究土地定级估价方法并开发土地定级估价系统能够提高土地定级估价工作的效率和准确性。
一、土地定级估价系统设计
1.系统结构设计。土地定级估价系统总体结构分为三层。最上层为应用程序客户端，完成土地定级与土地估价流程；中间数据库访问接口层，主要包括空间数据库引擎与ADO技术，主要实现应用程序对底层数据库中空间数据与属性数据的访问与操作；底层为数据服务层，为系统的运行提供各种基础数据。
2.系统工作流程。土地定级估价系统主要可分为定级与估价两部分，定级工作为土地估价提供依据，估价部分为定级工作的结果。土地估计部分在定级结果的基础上计算土地的基准地价，并对基准地价进行修正。首先对收集的样点数据进行筛选，剔除不合理的样点；然后对基准地价的计算采用样本平均值与数学模型法完成；接下来建立基准地价修正体系，最后完成基准地价的更新工作。
3.系统数据库设计。土地定级估价系统数据库设计是系统的核心组成部分。数据库设计的好坏，直接影响到系统的运行速度与成本，也会影响到系统后期的应用、维护工作等。（1）数据库结构设计。对于GIS系统数据库的设计不仅要考虑属性数据，还应该考虑对空间数据的存储。空间数据用来表示空间实体的位置、大小、形状以及分布特征等。本系统中空间数据采用GeoDatabase空间数据模型，通过ArcSDE空间数据库引擎操作数据，空间数据与属性数据一体化存储于SQL Server2008中。土地定级估价系统数据库设计是基于GeoDatabase模型的，土地定级估价系统数据库最上层为GeoDatabase数据层，包括地理数据集（FeatureDataset）和属性表（Table），其中地理数据集主要管理数据库中的空间数据，一个城镇对应一个数据集，数据集中由具有相同空间参考地理要素类（FeatureClass）构成，数据库中属性数据以属性表的形式存在，并以关键字的形式与空间数据建立关联。1)土地定级估价系统数据库地理数据集内数据主要有：①基础地理数据，包括城镇的基础地理信息数据，如城镇地形图，地籍图等；②定级单元格数据，是指土地定级过程中对土地划分单元格后产生的数层；③定级影响因素数据，包括因素分布状况图与因素影响范围图；④定级专题图数据，对土地完成定级后生成的分级土地级别图；⑤地价样点数据，包括对地价样点的详细信息数据，如样点所在地块位置，土地用途，土地面积，样点价格等。2)属性数据表包括专家信息表，因素信息表，专家打分表，土地评估统计表等。（2）数据表结构。1)专家信息表：专家信息表存储参与特尔斐法打分的专家的基本信息。其包括专家编号、专家姓名、工作单位和电话号码等数据信息。2)因素因子信息表：因素因子信息表用于存储因素因子体系结构的基本信息。主要的表项包括因素编号、因素层、一级因子、二级因子、因子的数量、商业用地因素、住宅用地因素、工业用地因素等数据信息。3)专家打分表：专家打分表用于存储特尔斐法中专家对因素因子打分结果，为后续特尔斐法计算权值提供依据。主要的表项包括因素编号、专家编号、土地类型、得分等数据信息。4)线因子信息表：线因子信息表用于存储线性因素因子体系结构的基本信息。主要的表项包括序号、因素层、土地类型、作用分、服务半径、衰减方式、形状等数据信息。其中衰减方式是指该因素是指数衰减还是线性衰减，形状表项为Geometry类型数据，用于存储空间数据。
4.系统功能模块设计。结合土地定级估价系统的需求分析以及体系结构，并考虑用户业务需求的相关内容，土地定级估价系统功能模块主要包括因素因子信息管理、土地定级、土地估价、土地结果展示等模块；(1)因素因子信息管理模块。包括专家信息维护、因素因子信息维护、因子专家征询、因子确定、因子打分、权值确定等子模块，权值确定子模块分为使用特尔斐法、熵权法、组合赋权法三种方法确定因素因子权值。该模块完成对数据信息的管理。(2)土地定级模块。包括定级单元划分、单元网格分值计算、单元网格分值查询等子模块。该模块根据土地定级流程，划分单元格，计算单元格分值来完成土地定级工作。(3)土地估价模块。包括土地价格计算、样点数据查询、样点价格查询等子模块，该模块完成土地估价工作。(4)土地结果展示模块。包括土地级别初步划分、土地级别面积统计、定级专题图生成子模块。该模块用于展示土地定级估价结果，显示最终系统对会宁县土地定级结果并计算出的土地价格。
二、系统实现
1.系统关键技术。（1）空间数据库Oracle 11g。Oracle 11g提供了强大的
空间管理功能，oracle的空间数据库提供了一组关于如何存储、得到、修改和查询空间数据集的SQL schema与函数。Oracle Spatial支持对象关系模型来表现地理数据。（2）MongoDB的文档模型自由灵活，可以让你在开发过程中畅顺无比。对于大数据量、高并发、弱事务的互联网应用，MongoDB可以应对自如。（3）OSG技术。OpenSceneGraph(OSG)是一个开源的三维引擎，其使用OpenGL底层渲染API，并由一系列高性能的三维图形学功能模块组成，可运行在所有的Windows系统、Linux、Android等操作系统，主要为三维图形图像系统的开发提供场景管理和图形渲染的功能。OSG被广泛应用于可视化仿真、虚拟现实、科学计算、三维重建、地理信息等领域，其核心代码支持场景的裁剪技术、细节层次节点LOD技术、场景的动态调度、多线程渲染等技术，使得OSG成为高性能的三维图形引擎。（4）Flex技术。系统利用Flex Builder布局UI、汇集MXML组件，并无需对客户端数据处理的情况下连接后端数据源，利用其提供的代码提示、调试等一系列功能创建出高质量的Flex界面。
2．系统特色。主要的特色包括:1)多源数据一体化管理。系统将基础地理数据及国土业务数据及档案扫描件归到一个库进行管理，按照统一的坐标系无缝地进行快速浏览操作，并提供了一系列辅助工具实现对这些数据的查询、统计和输出。2)功能操作简单方便。因为系统的开发过程全程都是逐科室规范流程化生产，因此，所有开发的功能都是与国土的具体业务紧密结合的，并将原本非常复杂的分析、计算等过程做到只需点击一个按钮，就能获得想要的成果。3)专业的统计报表。统计汇总是国土工作的一项非常重要的工作，常规的统计模式，工作人员要获取一次数据，需要从各个不同的图形数据扫描件中逐项获取每条数据，再按照规定的模板，手动填写数据表格。现在，利用这个系统，可以通过简单地输入一些过滤条件，就能自动地生成专业的统计报表。4)高效快捷的数据查询和输出。在系统中，实现了对图形和业务数据的一体化管理，摒弃了以前工作人员将图形数据和业务数据分开存储的做法，查询的时候先打开ArcGIS，再打开Excel，人工地将两者进行对比和关联，再进行查询和分析的复杂操作。5)权限管理科学化。根据用户的角色，通过权限管理中心分配用户的数据权限和功能权限，使权限分配科学化。
总之，估价综合业务管理系统实现了国土资源系统高效的查询、分析和统计、辅助业务办公自动化;实现土地资源的批、供、用、补、查的管理新模式，进一步提高了土地资源管理水平和工作效率。
参考文献：
［1］龚国良．关于土地估价综合业务管理系统的设计与实现．2019.
［2］王立娟．浅谈土地估价综合业务管理系统的设计与实现.2018.