摘要：在房地产市场运行出现了剧烈地振荡（例如房地产投资规模、价格水平等重要指标出现快速增长或者回落）时，政府通过各种调控政策工具进行市场干预，以达到短期内使房地产市场回到稳定运行轨道内。房地产市场调控政策工具有土地政策、货币政策、财政政策。
关键字：政治、住宅、太原市
一、政策对普通住宅开发项目的影响
1.土地供应量
太原市的土地供应量和商品住宅用地供应量整体呈现先上升后下降的趋势。土地供应量在2009—2012年为快速增长阶段，2012 年之后出现回落态势，其增长率波动幅度较大，2011 年的涨幅最大，2012 年的增幅开始下降。住宅用地供应量在 2007-2011 年处于快速增长阶段，2011 年之后开始下降。提供土地的数量与提供商品房的数量有着紧密的关系，它们之间一般是正相关系。并且土地供给量不仅会影响开发商的投资规模，而且会影响开发商与消费者的预期。土地规模扩大，开发商投资规模也增多。土地供给增多，消费者也会依据市场情况对房价做出预期反应，影响土地需求。因此，土地供给量也通过市场供求影响了土地价格。
2.土地供应价格
总体上 2007—2016 年太原市综合地价和住宅用途地价一直呈现上升趋势，并且在 2013 年、2014 年后的增幅达到了峰值。在2011年出台了一系列调控政策与宏观经济形势的作用下地价的增长有所缓和。2013—2014 年太原市土地供应量大幅度减少，给市场造成开发土地资源稀缺的印象，土地的投资价值不断凸显，引起开发商的争抢，使得地价水平呈现快速上升趋势。2015—2016 年，政府为了打击开发商囤地的现象，抑制地价的非理性上涨，采取了有效的政策进行调控，使得地价水平趋于平缓状态。土地价格高意味着开发商成本的增加，最终都会转嫁到消费者身上，导致房价的高涨。
（二）货币政策
货币政策的实施可以改变居民、企业获得信贷的可能性和成本，升高或者降低现有资产和债务的价值，影响经济活动的主体对经济变量的预期等。信贷政策、利率政策和汇率政策是货币政策的主体。在短期内，货币政策对房地产市场影响较大。
第一阶段：1998 年—2002 年。在这一阶段，我国受到 1998 年亚洲金融危机的影响，经济形势一片低迷，还面临通货紧缩的压力，我国央行也出台了一系列宽松的货币政策，用以反通缩，促进经济增长、扩大社会需求、提高投资和消费、缓解就业压力、遏止物价水平的下降。1998—2002 这一阶段，我国宽松货币政策刺激了我国房地产价格的上涨，太原市的房地产价格也不例外，房地产价格和房地产开发投资规模都得到了大幅度的提高。
第二阶段：2003 年—2008 年 9 月2003 年—2008 年上半年，我国经济持续、快速增长，房地产行业发展过热，房地产价格的不断上扬，此时我国的货币政策也发生了转变，由宽松货币政策逐步转变为稳健的反通胀的紧缩性的货币政策，对贷款基准利率进行了上调。
房地产价格经过上一轮的持续上涨，出现了过热的迹象，太原的房地产价格
在这五年内也增长了近 50%，我国央行出台了紧缩性的货币政策，在一定程度上影响了太原市的房地产价格，使得2004年的增长率放缓，但在2005 年又突然逆政策而大幅增长，在2006年又迅速回落，在07、08 年房地产价格保持增长的态势。这说明这一阶段的政策效果不佳，贷款利率的上调对抑制房地产价格的上涨的效果不佳，但也在一定程度上减缓了房地产价格的增长率。
第三阶段：2008年9月—2009年5月。2008年9月，美国发生次贷危机，我国政府立马出台一些扩张性的宏观经济政策来拯救即将走向低迷的市场经济。在通胀恐慌、外贸出口受阻的情况下，房地产成为拉动我国经济增长、扩大内需的又一主力，对房地产连续数年的宏观调控在即将取得成效的时候，骤然停止。从2008 年9月，央行连续降息，同时配合其他政策来刺激房地产的发展。
第四阶段：2009 年 5 月—至今。在“四万亿”救市计划的刺激下，虽然我国免受金融危机的影响，经济保持稳定的增速，但是各地物价飞涨，全国房价更是不断飙升。央行在 2009 年后半年五次加息，同时“国八条”、“国十条”等房地产调控措施也相继出台，但我国面临着经济增长速度放缓的压力，所以在 2012 年-2015 年多次下调利率。
由上述分析可见，鉴于利率调控的灵活性，近年来央行加强了对利率这些价格型货币工具的运用。就太原市的调控效果来看，利率的变动能够对房地产价格产生影响，但政策效果并不是十分理想：利率的下调能够的刺激房地产价格的不断走高，且发挥作用的时滞较短；但利率的上调却很难抑制房地产价格的升高，而且利率作用的产生存在一定的滞后性。
二、人口对普通住宅开发项目的影响
一个城市的人口数量与商品住宅的价格呈正向相关关系。太原市城市人口数量一直呈增长趋势，人口越多代表着对住宅的需求量越大，起初，房地产会加大投资，商品住宅供应量会持续上升，但城市的土地是有限的，需求不断增加，就会导致供给量相对减少，形成供不应求，从而造成住宅价格增长。根据之前的作业分析可以得出，2011年之前太原市的住宅市场供给是在不断增加的，2011年之后新开工面积和竣工面积有所下降；而住宅市场需求在逐年增加，房地产市场“过热”，也就导致了太原市商品住宅平均销售价格的持续上升。
三．结论
笔者通过地统计学对太原市商品住宅价格的空间分布特征和影响因素进行分析,得到以下主要结论:
(1)太原市商品住宅价格呈现出明显的圈层结构,商品住宅价格在市中心最高,往四周不规则逐渐下降,表现为单中心城市结构模式的特征。在总体由中心向外围衰减的趋势中,部分地区夹杂有一些偏高值或偏低值,产生局部跳跃现象,表现出明显的空间变异性。
(2)太原市商品住宅价格空间分布具有较强的空间正相关性,与区位有关的特征变量对太原市商品住宅价格起主导作用,且影响程度存在区域差异。中心主城区拥有最好的基础设施,如三甲医院、重点小学等,这些地段的房价与基础设施欠缺的周边住宅形成巨大的差异。而对周边外围区域的影响则是两级分化,内部基础设施发展较差的区域,内部不存在大的差异,影响作用较低;基础设施建设稍成熟的地方,内部区域反而形成了差异,影响作用偏高。
(3)太原市商品住宅价格具有一定的空间分异现象,城市内各个板块的发展和基础设施建设情况表现出一定的不平衡现象。区域的地理位置,周边交通、环境、医疗、教育等配套设施的差异是太原市商品住宅价格空间分异形成的主要原因,尤其以教育、交通和环境设施的作用突出。
参考文献：
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