摘要：房地产企业的数据链庞大，需要科学、精细化管理各类数据。将信息化工具引入房地产企业的招标采购流程管理，能够实现项目开发成本的预测、可知和及时控制，可减少成本支出。同时信息化管理系统可保证招标信息的真实性及准确性，一定程度上自动过滤了无用信息，节约了人力资源和时间成本。
关键词：房地产；招标；采购管理；成本控制
前言
项目成本开发主要是指房地产企业在实施各种项目期间所花费的各种成本费用，包括以下十种: 土地及拆迁补偿费用、前期开发费用、建筑安装工程费用、市政基础设置费用及公共配套设施费用、开发间接费用、管理费用、销售费用、财务费用、税费、不可预见费用等。房地产企业有效控制成本是非常关键的部分，下面就以招标采购视角看房地产企业成本管控
1 做好房地产招标采购的必要性
在党的领导下，我国市场经济发展不断加快，这些都推动着城市住宅项目实现更高层次的商品化，推动着房地产市场的快速形成，在房地产市场规模效应逐步形成的基础上，也在一定程度上对原有的建筑材料市场供需关系带来了一定影响。房地产项目在建设中所需要的各种材料，已经完全不再是计划调配，而是通过市场来实现资源的优化配置。从表面上看，房地产建筑材料由计划向市场的转变是完全符合社会发展基本要求的，对于刺激建筑材料市场的发展也起着重要作用，也有助于提升房地产建筑材料企业的整体生产能力，更好地满足房地产开发建设的基本需要。但是，从实际交易上看，在建筑材料采购的过程中，如果管理不到位，容易导致各种问题的出现，虽然都是一些小问题，但是在庞大的房地产市场中，这些小问题有可能会积累成大问题，在思想上绝对不能麻痹大意。为此，需要与当前的经济社会发展紧密结合起来，综合考虑房地产市场今后发展的基本需要，有必要对房地产建设项目中的招标采购进行更加科学完善的管理。
2 招标采购的关键要素
2.1 投标资格
对于采购中的文件，在具体审查中必须要高标准要求，对于一些非常重要的工程项目，应建立起完善的预审制度，在招标过程中站到投标企业层面，让他们感受到公正透明的存在，这样有助于激发他们参与投标的积极性，以此真正找到具有优秀资质的企业。
2.2 采购分类
对采购文件，应综合对房地产工程、所需要的设备材料等的全面考虑，通过分类体现在各种不同的版本之上。如果是设备材料，一定要突出技术标分值，这样可以避免以往过于追求价格低廉而影响质量现象的出现。
2.3 评标办法
在采购文件中，对于商务标、技术标等占据优势位置的要优先考虑，对于重点考虑对象的，还需要综合考虑他们的基本价格以及技术等，在确保基本质量和价格投入的基础上决定中标人。通过大量的实践可以发现，这样能够规避各种串标等行为的出现，有助于招标工作更加健康、完善的进行，对于招标人深化整个招标管理也起着重要作用。
2.4 招采范围
为了确保招标采购工作的顺利进行，在采购文件中，必须从工作范围、基本内容等方面对总包以及甲分包进行明确与界定，这样制定的标准文本才能更加规范。从以往的施工来看，围绕着总包与甲分包的基本工作范围、工作内容等的推诿扯皮现象非常多，如果能够在前期予以明确，能够减少各种不必要的矛盾。
2.5 技术参数
在采购文件中，应把所有需要采购的设备材料的基本品牌或者技术要求等予以明确，虽然在招标文件中都会写着具体参见招标图纸等，但从实际研究发现，尤其是总包的图纸设计中，有很多地方没有详细进行说明，在后期都需要专门的设计深化。如果在前期对这些内容不进行明确的说明，容易导致后期各种矛盾问题的出现，不利于采购工作的顺利进行。
2.6 工程量清单
（1） 在清单价格控制上，不能过于突出价格的重要性，这样才能打破对价格的依赖。这就需要在编制清单的时候与市场结合起来，综合各种影响因素，实现对各个层面的比较分析，这样才能让清单与市场实际等良好的结合起来。
（2） 如果在清单中出现暂定价，就需要在后续施工建设中对核价的基本方法进行明确。
（3） 为了实现对工程量清单的核实，需要明确中标的不同阶段核实清单的基本方式、时间，并明确对可能的误差进行调整的基本方式。
（4） 切实明确竣工结算的时间以及相关资料内容。通常施工单位的资料是否齐备会影响着结算的实际周期，从整个结算工作上看，最好是尽早完成，及时进行清算，这样才能更顺畅地推动项目建设，国有企业更应当做到这一点。
2.7 边际费用界定
对于甲分包在具体施工中产生的各种水电等相关费用，需要做出相关约定。总分包单位使用电梯或者对电梯进行维修所产生的费用等，也需要进行明确的约定说明。对总分包现场产生的各种垃圾清理费用等要进行分摊，需要提前作出相关约定。
2.8 工期变化
受到各种因素的影响，现场进度可能会随时调整。为此，在实际工作开展中，一定要坚持公平公正的原则，明确总分包单位赶工期和停工期的时间。
2.9 材料价格及进度款
受国家政策、市场环境等的影响，在具体施工的过程中，建筑材料的价格一直会不断波动，为此，一定要坚持实事求是的原则，做出更为明确的约定。如果是波动在20%以内一般不用进行专门调整。进度款支付上，总包要向分包单位做出进度款支付的承诺，并约定好不能履行承诺时，建设单位可以采取的处罚措施以及各种可行的反制举措。在物业完成交付之后，对于各种质量问题，建设单位可以自主进行修缮并在质保款中扣除。
3信息化招标采购管理系统的应用
3.1成本管理和预算功能
由于房地产项目开发过程中涉及的耗费项较多，如：材料费、设备费、场地费、人工费、其他费用等，采用信息化系统能够对上述费用分别按照国家或省市定额规范、行业指导价、市场价等对其数据进行自动化的归纳整理，根据企业现状及个性化需求提出备选方案并进行SWOT 分析、预算分析，使项目管理人员能够清晰判断，择优处理。项目施工招标过程中，信息系统可辅助完成工程量清单编制工作。项目完成后，信息化系统应对项目整体的资金消耗做出总结分析，对比投标报价，使实际费用与招标时的预算费用形成数据对比，做出科学分析。项目管理人员依据各类分析报表，及时总结成本管理的经验教训、评估和优化成本的使用项。
3.2合同管理功能
合同是招标文件的重要构成部分，标准化的合同对于招投标工作具有指导意义：辅助项目前期的策划，对突发情况的预测和控制以及做出相应的应对策略。利用信息管理系统，对比合同的时机规划与预测金额的差值，做出更好的解决方案。完善的信息管理系统应保障合同内容变更的及时响应。第一时间获取到新资讯，分析出合同变更的原因，做出相应调整。信息化的房产企业招标采购管理系统，实现了对数据的精确化、文本的标准化、操作的流程化，节约了时间成本，有效避免了合同变更不及时等问题。此外，将合同内容透明化，进一步增加了系统的真实性和可用性，也能对合同进行统一的管理和归纳。
3.3数据库管理功能
由于房地产企业涉及的内容比较广泛，框架结构大，需要对各类数据进行大数据的处理工作。收集房地产行业的各类信息、及时发布招标公告、筛选投标人资格、优选评审专家等都是数据库管理系统对数据进行的预处理。大量的采购和招标信息、资料若采用传统的人为处理、保管方式，可能会造成信息的不准确、资料丢失，更重要的是采购过程中存在各类廉政风险。但采用信息化系统后，强大的数据库不但能有效避免上述问题，并且保障快捷调取各类数据，提高了采购效率。
结束语
综上所述，在工程招标过程中，采购管理是其中的重点环节，有关人员应该明确成本控制与采购管理之间的关系，找到招标采购管理中存在的问题，包括采购预算、文件编制等方面，从而加强技术管理等方面的工作，强化成本意识，明确工作流程，从而提高招标采购工作中的成本管理，提升企业的经济效益。
参考文献：
[1]雷蕾.工程项目招标采购管理的成本控制及途径选择[J].技术与市场，2019，26（10）：202，204.
[2]胡平.工程项目招标采购管理的成本控制及其途径选择[J].经贸实践，2018（1）：218.