摘要:本文在对投入运行期已使用的典型绿色建筑标识项目实际性能和物业管理诉求深入调查和分析的基础上，梳理了当前制约绿色建筑管理提效的问题，探讨分析了绿色建筑智慧运营优化方略，对未来研究方向和应用趋势作了展望。
关键词：绿色建筑；运营管理；优化方略
住建部《建筑节能与绿色建筑发展“十三五”规划》明确将“实施绿色建筑 全过程质量提升行动”列为主要任务，其中加强运营管理、落实技术措施、保障运营实效，已成为“十三五”期间我国绿色建筑发展的重中之重。与此同时，借助于信息化与绿色化的深度融合，利用BIM 等新工具助力绿色建筑质量提升已成为行业热点。
一、绿色建筑项目运营现状和需求
住建部在《“十三五”建筑节能与绿色建筑发展规划》中提出了从 2016 年到 2020 年新增绿色建筑面积 20 亿平方米的目标，明确提出注重绿色建筑运营管理实效。可见，新时期我国绿色建筑的发展方向除了实现“全面绿”，更要“展现绿”，这主要体现在三个方面：一是讲得清，通过性能量化体现绿色度；二是看得见，强化技术硬度做到可视化；三是摸得着，引入公众参与提升满意度。为了掌握当前绿色建筑运营管理中的关键诉求，明确需要解决的核心技术问题。
二、绿色建筑项目运营管理存在主要问题
根据笔者调查，在节能效益和环境舒适度提升方面，绿色建筑与其他常规建筑相比，总体表现出了一定的优势。近年来，在温度、湿度、空气品质等物理参数和主观人员满意度方面，我国绿色建筑较常规项目都有显著的提升。通过对物业单位在实际运营管理中遇到的难点和瓶颈问题进行梳理，汇总了以下四个方面的共性问题：
第一，设计阶段绿色节能技术选用不尽合理，导致使用中出现安全隐患。物业单位最关注的是设施设备系统在运行过程中的安全性，尤其是避免对使用者造成健康安全风险。实际调研发现，绿色建筑中常用的雨水花园、采光天井以及中水系统是物业反映较为突出的技术风险点。对此，物业首先做的是自主改进，以弥补设计或者建造时的工程技术缺陷，但当问题较为严重时，该项绿色技术或系统 则会被暂停使用，造成实际上的投资浪费。
第二，系统缺乏整合优化，致使设备冗余和运营成本增加。绿色技术的应用是否可带来直接的经济效益或成本支出的降低，在物业关注点中排名第二。当前国内物管行业普遍采用佣金制度，随着同业竞争的加剧，降本增效的压力很大，因此设施设备系统的投入产出比成为了非常敏感的因素。调研中发现，排风热回收系统、雨水回用系统等技术，由于运行维护成本偏高或实际经济效益远低于预期，设备闲置率较高。
第三，部分设备系统依赖于第三方专业维护，也导致了物业成本和管理难度的增加。绿色技术的运营维护难易度也是物业实际运行中重要的考虑因素。那些维护便捷、省时省力的技术受到物业的欢迎；而专业性强、需要外包专业服务的新技术系统，则容易在使用中被“打入冷宫”。这其中，最典型的是地源热泵系统、太阳能光伏系统、电动外遮阳系统以及能耗监测管理系统等，供应商在交付过程中对物业工程师的培训普遍流于形式，实际使用中需要物业人员在自学中摸索熟练，难以快速发挥节能设备系统的价值。
第四，行业欠缺高水平有经验的专业工程技术人员，运行管理效率偏低。调研显示，目前物业公司的一线工程师平均年龄已接近 50 岁，对于新技术的学习客观上存在一定困难。尽管物业管理者也会借助行业力量有针对性地开展技能 培训，但依旧难以系统性地实现能力提升。具有一定知识储备和实践经验的物业专业技术人员的短缺，已成为了制约物业运营管理能力提升的主要瓶颈问题。
三、着力构建基于BIM 绿色建筑运营的管理技术
建立基于 BIM 的绿色建筑运营管理模式，已然成为了行业共同在研究和实践的方向。然而，距离真正实现工具化和产品化，笔者认为还面临着以下三个方面急需解决的关键问题：
第一.如何快速获得高质量 BIM 运营模型
目前，BIM 设计模型或竣工模型到运营模型转化所需的轻量化技术标准和底层数据字典还不完备，既有绿色建筑的 BIM 运营模型快速建模方法和运营模型精 细化要求与硬件资源之间仍存在矛盾。尽管国际标准化 组织（ISO）针对建筑信息分类和交付已颁布系列标准，国内从“十二五”开始借鉴国外领先经验也陆续编制了建筑工程信息模型分类、编码、交付标准等，但上述标 准主要面向设计和施工阶段，BIM 运营模型的建立仍欠缺技术标准支持。此外，企业在轻量化、参数化技术有所实践，但缺乏统一的质量评价体系和开放模型库，缺少针对运营需求的信息定义、系统接口标准等。因此，迫切需要建立一套面向运营的 BIM 标准体系和设备设 施模型库，以满足绿色建筑运营 BIM 模型构建的技术需求。
第二、如何在 BIM 环境下实现能源环境动态优化控制
国外十分重视建筑能源和环境数据系统构建，劳伦 斯伯克利实验室开展了人行为与能耗关系研究，但是缺乏建筑实时人流数据的获取渠道。此外，还开发了基于主客观性能参数的 BUS-PROBE、OIEQ 等云端数据平台。但绿色建筑运营优化调控技术的系统研发尚处于起步阶段。针对绿色建筑运营最关注的能耗和环境控制需求，尚缺乏将人员行为与实时建筑性能预测结合的绿色建筑动态能源管理技术，以及融合人员满意度的环境舒 适度调控等核心技术。因此，有待建立融合“BIM 空间 + 物理属性 + 人员行为”的动态调控技术，为绿色建筑运营管控工具提供核心控制逻辑和算法。
第三、如何构建切合实际工程需求的BIM
综合运营平台BIM 建筑运营平台开发技术目前主要分为成熟商业运维管理软件以及依托商用软件二次开发两大方向。前者以 Archibus 为代表，可提供集成化运维管理解决方案，功能涵盖财产租赁管理、空间计划、维护管理、设备评估等，但受制于平面数据管理模式而难以与 BIM 有机结合；后者依托 BIM 专业软件的二次开发接口，针对运维管理需求实现功能扩展，但平台性能、功能扩展、数据存储与管理等方面受限。因此，有待研发多源异构数据集成及系统融合技术，并定义面向不同建筑应用场景的 BIM 综合运营平台，以匹配多类型的绿色建筑运营提效需求。
综上所述，目前国内在绿色建筑运营 BIM 技术领域的研究成果和工程经验相对薄弱，需要系统开展以需求为导向的模型标准及数据库、性能调控算法和技术工具、系统融合和数据融合等关键技术研究，解决上述三个瓶颈问题，从而有效支撑本领域技术水平的提升。
四、趋势与展望
我国绿色建筑在实现快速规模化发展之后，加强运营管理、落实技术措施、保障运营实效，已成为新时期绿色建筑向质量型发展的重要途径。随着 BIM 技术在工程领域的迅速普及，恰到时机地为绿色建筑性能管理提供新的技术手段，也成为了当前新的研究热点。
参考文献：
[1]李强,张雯.中国绿色建筑建设现状与发展趋势[J].建筑科技.2017(8).
[2]朱思平.构建切合实际工程需求的BIM [J].工程建设与设计.2017(24).
[3]李立秋.绿色建筑项目运营管理中存在的主要问题[J].绿色科技. 2014(08).
【作者简介】张炜（1976.10-），女，汉族，云南省曲靖市人，大学本科学历，云南建投物业管理有限公司高管，主要研究方向：物业管理。