摘要:土地资源约束下，小汽车大量增加的情况下，传统城市更新需要支付的成本不断增加，交通拥挤现象越来越严重，社会分化解决困境越来越明显。通过当前的研究成果中可以看出，TOD模式对城市紧凑发展、减少小汽车出行、推动各个阶层的融合有着重要的作用，进而提高公公共交通沿线物流的附加值。基于此，本文通过梳理TOD的概念、原则，并在此基础上针对东莞某车辆段综合开发项目为本课题得以研究对象，展开TOD模式城市更新策略的课题研究，进而提出几点对策。
关键词:TOD模式；城市更新；公共导向；开发
城市更新指的是城市当中现有的功能对比城市现代功能特定建成区中不相符的情况需要进行相应该的改进。包含了在开发(还可以称作是拆除重建)、功能改造、整合政治、保护等不同的手段。在约束土地资源的情况下，想要不断优化城市的环境，不断提高城市竞争力，针对我国诸多额老城区、城中村的城市更新与激活方式，能够实现这一目标。然而城市当中经济的发展进程中，汽车数量不断增加的现实情况想表，城市在发展中可能会遇到的困境逐渐明显，交通拥挤现象越来越严重，社会分化进一步加剧。
有研究表明，公交导向开发(TOD)对小汽车出行比例的减少起到积极作用，能够缓解交通拥挤的现象，形成多元性的发展起着积极的作用，对城市紧凑集聚可持续发展奠定了坚持的基础。这为我国城市更新提供了新的思路。基于此，本文针对TOD模式下城市更新展开深入的研究，并以东莞某车辆段综合开发项目为例，分析基于TOD模式的城市更新策略。
1.我国城市更新面临的困境
1.1成本高
城市更新的过程中涉及的主体数多方面的，不同主体之间对于利益的诉求并不统一。被拆迁的主体他们的诉求是期望能够从政府、开放商的手中获得更多的赔偿，而正则的诉求则是希望将当前城市的问题加以改进，优化城市环境，更新基础设施，提高城市功能，同时获得一定的经济利润，开放商的诉求则是希望利用最少的支出获得最多的利润，顺利的完成开发任务。由此不难看出，在城市更新当中，不同主体之间诉求的差异性，城市更新项目的推进也是为了更好的满足不同主体之间的利益的。因此项目需要具备足够得以盈利。但是能够满足这一需求的仅仅只有少量区位比较好的旧城区，城市更新改造过程中的难度夹带，对城市转型升级造成极大的影响。
1.2交通拥挤
我国人口基数非常大，这就导致城市人口密集度非常高，当前的生活水准下，一个普通家庭中购买小汽车作为代步工具已经成为一种普遍现象，这种诉求之下不可避免的会出现交通拥挤的现象，且随着人们生活水平的不断提升，交通问题会越来越明显。而城市责任不断加深建成区的开发强度以及人口密度。家庭汽车的增多，为城市规划中的交通问题增加了难度。假如缺乏步行设施与配套公交设施的情况下，公共空间设计的人性化不足、停车场面积过大等问题会月俩月严重。尽管城市的不同，在道路修建问题上的投入力度是有很差异，并且逐步加大的情况下，并且旧城区的道路也在不断开宽，但是交通拥挤等问题却没有得到实质性的解决，反而越来越严重。
1.3社会分化
公平、普惠是现代城市发展理念中的重要内容，但是城市更新的进程中所造成的诸多绅士化，对社会分化的推进的助推作用越来与凸显，进而影响了社会的和谐稳定发展。城市更新之后，对老旧建成区的环境中、设施等内容进行改进，环境的转变吸引了诸多的高收入的人群的涌进，当地的价格、租金等发生了转变，这种情况下，一些收入不高的群体被迫搬离该地区，逐渐转向城市外围生活，社会阶层分化的现象由此出现。尽管城市更新项目过程中也将这一问题考虑在内容，从而在城市更新的过程中增加了廉租房、经济适用房，然而小汽车导向的城市交通系统以及开发规划导致的无车低收入人群在就业、生活上的诸多不便也是不争的实施，最终依然有大批人群选择搬离城市更新地带，这种情况下，项目中增加的保障性住房的作用并没有完全发挥起来。
2.基于TOD模式的城市更新策略
2.1TOD内涵及原则
TOD指的是公交导向开发，这是城市紧凑的开发模式，该模式当中，建议以公交站点为中心，以强度、混合、步行友好的开发为主。在区域层面，提倡以公交为骨架，逐步完善城市的基础设施功能，形成紧凑的城市区域；在社区方面，充分借鉴邻里单元平衡的理念，最终打造TOD社区，形成以公交站点为核心的新的模式。
TOD经过多年的研究及探索，逐步形成了一些基本的原则，其中加州伯克利大学赛韦罗教授提出的5D原则，规划师以及专家学者对此高度认可。该原则包含了合理距离、目的地可达性、高密度、功能混合、良好设计。
2.2基于TOD模式的城市更新策略
基于TOD模式以及5D原则，主要从选址、功能定位、规划设计三个视角对策略展开分析。其关键在于通过公交功能与增值效应，推动城市更新。制定有效的规划设计，积极鼓励居民出行选择公交形式，提高与社会的融合，实现经济、社会、环境和谐发展解决城市更新过程中的困境。
2.2.1选址
城市更新要尽可能的在公交站点周边，将公交的功能及增值效应充分利用起来，提高项目的可行性。首先，城市更新过程中，交通形成的能够利用公交消化的，舒缓交通压力，为收入不高的群体提供快捷的出行方式，是不同阶层融合的重要依据。其次，公交质量的提升，对站点可达性的提升有着积极作用，并且会有效的增加周边物业的附加值，项目经济可行性得到提升。当前，我国的机动车保有率仅仅只有10%，对比美国的80%差距非常大，即便是在北上广这些一线城市，汽车保有量尽管超过了20%，但是限牌措施的推行，公交依然是城市居民最为以来的出行交通工具，因此应该提升期增值效应。
2.2.2功能定位
现代化城市的复杂性不断提升，对于城市人而言，居住、就业、交通、休息是城市最基本的功能，将居住、就业、休息等有效的结合在一起，确保城市的正常运转，并且可以为城市的居民提供不同的功能。这充分表明，尽快改善城市的轨道沿线与沾沾的功能是城市更新功能完善的关键，也是公交目的地可达性的保障，形成以公交路线为基础的紧凑型的城市区域，能够为居民提供可到达目的地的交通设施，为满足居民需求而努力，进而减少出行以来汽车的形式，为城市的发展过程中交通压力提供解决的措施。
2.2.3规划设计策略
居民非机动出行在步行友好、设施齐全、尺度合适、有趣的街道环境等因素推动下逐渐提高了对居民的吸引力，也是居民选择乘坐公交的工作原因。因此基于TOD模式的城市更新设计过程中，这些因素要做重点考虑，不断优化道路、建筑以及站点的衔接，为居民提高便利性，改变临街商铺、临街立面的装潢，增加趣味性，增强路网密度，提高安全性。
3.东莞某车辆段综合开发项目案例分析
3.1前期分析
站点区位，项目所在地位1号线道滘站，该站距离城市中心5站第，距离望洪站1站地。道滘TOD站点周边是东莞水乡道滘特色小镇项目，大型文化旅游综合性项目的核心即是佛莞城际道滘TOD站点，该方案确定之后，1号线缓解了该旅游项目的交通道路压力。
道滘镇的南城区作为该镇的重心位置，其三面临水，北边到新兴路，整个中部位置有水乡大道横穿通过，控规编制的范围有257.03公顷。
结合相应的方案，这一区域内的资源与轨道交通资源的优势比较明显，可以依托这些优势资源逐步构建高品质服务+居住生活的多功能区域，为道滘镇的发展奠定基础。水乡大道以北除了工业区，大部分是希望可以保留当前状态，旧村、村委等。南城村通过对公共空间系统的熟悉程度，积极鼓励滨水、研究区开展商业经营，逐步提高当地的活力，与城市功能进行互补。
水乡大道以南的区域，结合TOD开发的相关要求，逐渐打造生产、生活性服务功能，构建以文化为核心的区域，逐步形成办公、创意、餐饮为一体的水乡休闲文化地带，道路系统也逐步进行优化完善，提升片区的交通可达性。
3.2设计理念
该项目提出了三个设计目的，水乡城市，通过道滘地铁片区的交通规划缝合项目区域与城市的紧密联系。塑造合理的空间形态，打造东莞地标性的盖上项目IP。
东莞的景观是当地的优势资源，依托优势资源，推进城市更新，逐步还原城市绿色生态，在称重构建一篇绿林，与整个东莞的"绿色"相呼应。
3.3设计方案
项目整体设计方面，区域"三边环绕水系生态"边街接城市界面。沿线城市的规划轴线，结合板地地形，通过生态廊道系统，如细胞生产划分连接不同功能片区，打造生态格局的"森林城市"，与规划布局城市沿街面相对应，建筑与交通系统的对应。
住宅设计方面:考虑到大社区、大体量的实际情况，该如何将区位优势最大化，结合结构体系的复杂性，如何让高度受限的状况大产品合理化，针对不同类型的产品如何避免同质化的影响，住宅设计方面，主要依托以上考量展开设计。
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3.4效果评价
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第一，推动了区域转型升级。随着1号线以及城市更新的推动下，道滘站沿线地区逐步改变了乡镇集中的工业模式，朝着现代化新型城区的方向转变，淘汰了那些低端的工业制造业，逐渐打造成为第三产业为主的现当代化生活社区，元道滘镇中心商业功能的规模以及档次有了明显的提升。
第二，地铁客流量逐渐增多。1号线开通的最开始的阶段，客流量相对较少，沿线项目旅游开发力度的加快，客流量也逐渐的增多，地铁的作用也充分发挥起来。
第三，地铁沿线的物业的附加值逐渐增加。随着城市更新，地铁沿线的市场的反响非常积极，开发商对于更新城市项目的积极性非常高，在项目建成之后，被抢购一空。
但是需要注意的是，TOD模式下城市更新过程中，该项目段也有一些不足之处，该处旅游项目是开发的主体，居住、公共服务方面不足，提高了对市中心的依赖，但是整体而言，TOD模式下城市更新是行之有效的，可见城市轨道交通建设应该与城市更新紧密结合，借助城市更新构建公共交通发展走向以及TOD社区，在合理的政策上，鼓励市场主体在TOD原则下进行城市更新。
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