摘要：随着城市的发展，以商业为核心功能的建筑综合体成为区域城市功能配套提升的主流。商业地产在城市功能不断升级的背景下蓬勃发展，商业建筑不再是单一的购物场所，更多的是融入日常生活场景。商业模式的多样性需要构筑多元化的空间类型。其中商业街区是以开放空间为特征的建筑综合体，区别于传统的商业建筑，商业街区将室内空间、半室外空间和室外空间融合渗透，为城市提供开放式的城市客厅。本文以“南京峯汇中心”工程项目为例，探讨商办混合性质用地中酒店式公寓下部开放式商业街区设计策略，梳理工程实践中的设计问题，总结相应的解决思路。
关键词：综合体 开放式 多首层 商业街区
建筑综合体是由功能业态不同的多个空间组合而成。区别于功能单一的传统建筑，将城市活动中的商业、办公、居住、娱乐等功能空间有机组合[1]。南京峯汇中心项目集合了购物中心、超高层办公楼、开放式商业街区、酒店式公寓等城市职能，满足了人们办公、居住、购物、休闲等综合多元化的一站式生活配套体验。本文主要探讨南京峯汇中心建筑综合体中的开放式商业街区部分。
峯汇中心项目选址南京市新尧新城，位于燕子矶、新港开发区、仙林大学城三区交汇核心位置。峯汇中心项目的用地性质为商办混合用地，项目用地分为A地块和B地块。A地块用地面积为16473.57㎡，总建筑面积为109027.82㎡，B地块用地面积为35492.85㎡，总建筑面积为278203.78㎡。其中A地块地上分为4栋建筑，布局3栋酒店式公寓及开放式商业街区，B地块地上分为4栋建筑，布局1栋购物中心、1栋超高层办公楼及2栋酒店式公寓。
新尧新城定位为新港开发区配套生活区，峯汇中心项目周边5公里范围内，居住、产业和高校资源发展成熟，区域内缺少大规模的商业配套设施。地块周边规划建设轨道交通7号线，有良好的交通环境和城市展示作用。随着城市的发展与核心区的扩大，原有的城市配套逐渐无法满足日益增长的人口生活需求。如何利用交通优势，将地块价值发挥到最大，是方案设计阶段过程中反复推敲思考的问题。方案设计阶段从多元空间、大流线、开放式街区、活力中心和花园城市五个角度进行方案对比推敲，将办公、公寓、购物中心和开放式街区合理布局，营造社区生活，盘活整个片区的同时，将整体流线进行梳理规划，平衡自持物业与销售店铺的比例，实现项目价值最大化。商业空间、居住空间和办公空间更加灵活的聚合，有利于提升生活、工作、娱乐的便利性，激活建筑综合体的气氛活跃度。
建筑综合体以功能复合为特征，建筑综合体中开放式商业街区的开放性和渗透性，作为“城市客厅”的公共街区，可以打破连续拥堵的城市界面，有利于营造宜人的生活空间尺度。开放式的商业街区空间，增加了商业空间与外界自然的接触面，相比集中式购物中心，开放式商业街区有更大的“体型系数”，可以更好地与外界环境渗透，营造出不同性格的商业空间，在追求高密度的商业建筑中，避免“千铺一面”的单调冰冷的商业氛围。
峯汇中心项目沿街布置大体量购物中心，与地铁无缝对接，具有良好的城市展示效果。超高层办公则占据街角空间，满足社区配套便利性和标志性的诉求。开放式商业街区沿街角展示面，打开多个入口，接纳来自周边不同地块的人流，同时与公寓围合，形成内部广场，聚合人气，在流线上也与购物中心和写字楼串联，创造多元吸引力。峯汇中心项目A地块布局3栋高层公寓，鉴于容积率及消防要求，酒店式公寓下部无法布置大体量集中式商业，方案设计之初即将高大的酒店式公寓分散布置，下部商业沿城市道路设置，将商业配套设计为开放式商业街区的形式。
?峯汇中心项目在方案设计、初步设计阶段及施工图设计阶段，主要遇到了以下设计问题：
1.开放式商业街区的流线组织
商业建筑的动线设计需要考虑与外部环境的对接，才能达到聚积人流的目的。峯汇中心项目前期合理规划外部总体流线组织，专项研究联系外部道路、停车场进出动线、行人动线和货车动线。联外道路的动线组织避免过境交通量很大的道路，以充分发挥其集聚的功能，并可使其对周边道路的交通影响减至最低。峯汇中心的开放式商业街区位于酒店式公寓下部，存在酒店式公寓人流与商业顾客人流存在动线交叉干扰的问题。通过合理布置酒店式公寓门厅入口的方式，避免动线干扰。商业顾客人流落客在商业下部停车场内，可以通过商业专属电梯进入商业街区。
内部人流动线组织主要分为水平购物动线和垂直购物动线。峯汇中心项目在水平购物动线的规划设计中采取回游式环线动线，避免形成复杂的商业街区。在营造充满个性的开放式商业街区的同时，强调店铺的均好性，尽可能为店铺提供更多的易见性[2]。通过中间走到和外部连廊，水平动线可以覆盖整个商业街区。在商业街的端头等位置设置主力店铺，中间设计一般店铺，以端头的主力店铺作为吸引人流的核心，带动人流量。峯汇中心项目的垂直购物动线主要通过建筑内部及外部的自动扶梯、室内外楼梯、垂直电梯等垂直交通实现。合理搭配设置垂直交通，实现多首层的商业空间模式，集聚人气[3]。
2.开放式商业街区的空间组织
开放式商业街区的基本布局模式是利用连廊、退台、架空等空间形式塑造出街区式的商业空间。峯汇中心项目在空间组织的过程中，首先考虑的是公共空间的组织。包括商业街的入口广场、连廊位置、灰空间等，避免单调的空间设计，将简单的线性空间处理成丰富多变的效果，淡化了公共空间和店铺之间的界限，提升商业街区的趣味性。峯汇中心有多种形式的灰空间处理，包括入口架空、退台屋面、连廊挑檐等。在营造空间开放性的同时，为顾客在酷暑或雨天提供舒适的购物环境。
3.开放式商业街区的消防设计
分散布置的开放式商业街区，在建筑综合体中通常设置于高层建筑的下部，难以避免与高层建筑的空间交叉。峯汇中心项目在消防设计阶段，面临的主要问题是分散布置的商业如何合理的划分防火分区，以及商业大量人流的疏散宽度问题。在防火分区划分的过程中，根据店铺的位置、店铺与高层酒店式公寓的关系等，合理灵活划分防火分区，划分方式分为水平划分防火分区和垂直划分防火分区。商业的疏散宽度的解决方式，一是通过剪刀楼梯的方式增加疏散宽度，减少疏散楼梯的面积，二是通过增加室外楼梯增加疏散宽度，同时辅助室外扶梯引导顾客动线。
本文依托 “南京峯汇中心”工程项目，梳理建筑综合体中开放式商业街区设计的策略。开放式商业街区在建筑综合体中重塑了街区式的商业体验等优势的同时，存在以下劣势需要进一步探讨。区别于集中式的购物中心，由于体量分散，开放式商业街区难以为建筑综合体中的酒店式公寓部分提供安静私密的环境，喧闹的商业空间和静谧的居住空间如何过渡，需要进一步研究。除此之外，集中式购物中心在管理效率上更高，受极端天气的影响也较小。但是，城市空间未来的发展会越来越多样性，人们的选择也希望更多。开放式街区更加多元和具有活力，在特定的项目用地内，可以更加合理地采取集中式和开放式相结合的混合模式，取长补短，在城市功能提升过程中，提供更好地商业体验。希望本文所阐述的设计思路与方法能够为建筑综合体中开放式商业街区设计提供一定的参考与借鉴。
参考文献
[1] 岳鑫.北京三里屯商业街区开放空间研究[D].北方工业大学，2016.
[2] 孙铭泽.多首层化商业综合体动线组织与公共空间设计研究[D].东南大学，2015.
[3] 王惠.商业综合体交通流线组织设计研究[D].中国矿业大学，2014.