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农村宅基地储备初探

发表时间：2020/7/13 来源：《新纪实》2020年第4期作者：刘安龙

[导读] 农村宅基地闲置已成为一种较普遍的现象，而农村宅基地流转虽有利于土地利用效率的提高，却与现有的法律相抵触。

        昭通市昭阳区自然资源局云南昭通 657000
        【摘要】农村宅基地闲置已成为一种较普遍的现象，而农村宅基地流转虽有利于土地利用效率的提高，却与现有的法律相抵触。针对农村宅基地流转所处的两难境地，在现有的土地制度和法律框架下，提出了建立农村宅基地储备制度的构想，对农村宅基地储备制度的目标、宗旨进行了定位，并对其组织机构、组织职能和运作机制进行了设计，尤其是对其资金运作机制做了深入的探讨。在实际中，农村宅基地储备制度应该根据地方特点，通过实践逐步改进和完善。
       【关键词】农村土地；宅基地储备；运行机制；资金运作

        一、研究背景农村宅基地是农民的安身立命之本，与农民的生活保障息息相关
        近30年来，随着我国社会、经济的快速发展，城市和农村正经历着巨大变革。
尤其20世纪90年代以来，大量农村劳动力向城市转移，农村人口流动性加大［1］，农宅闲置在许多地方成为相当普遍的现象，进而，农宅出租和买卖市场也应运而生。
目前，我国农村宅基地流转主要有出租和买卖两种形式。
       （一）宅基地出租，是宅基地使用权流转的最普遍的方式
        宅基地出租是在集体所有权人主体不变的情况下，改变宅基地使用权人的行为。
        出租多发生在城乡结合部等经济活动较为活跃的地区，满足外来人口和生产经营的需要。
        其主要表现形式有直接出租宅基地、随房租地等，其中随房租地更为普遍，用途也是多元化的，用于居住用地、生产加工、商业服务、仓储等。
       （二）宅基地买卖
        一是单纯的宅基地买卖，二是随房买卖。
        前者交易的数量不多，且通常是在宅基地区位比较好的情况下发生。
        后者伴随着房屋买卖引发了宅基地流转。
        农村宅基地流转已是既定的事实，由于缺乏土地制度和配套法律，宅基地流转多为隐形流转、随意定价［2］。
        这种相当活跃却不规范的宅基地流转行为，不仅造成了耕地资源的浪费，也给农村社会的稳定埋下了很大的隐患。
        首先，宅基地不断扩大不利于耕地的保护。
        其次，宅基地的隐形流转不利于集体和农民利益的保护。
        基于上述背景，本文提出了构建农村宅基地储备制度的设想，并对其运作机制进行探讨。
        二、农村宅基地储备制度的理论基础一土地储备制度的发展
        土地储备最早起源于1896年的荷兰，主要是出于促进都市有计划均衡发展、提供住宅、抑制土地投机等目标。
到20世纪初期，先后有匈牙利等数十个国家实行了土地储备制度。
实行土地储备制度的内在驱动力主要是人口的剧增导致住房压力、地价上涨等问题，也有部分国家是为了社会福利制度而推行土地储备制度。

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        中共十五届一中全会明确提出从1998年开始国企三年脱困的目标是实施土地储备制度的最初动机。
因此，土地储备制度创立之初，主要适用于国有土地资产的处置问题，但随着这项制度的推行，土地储备制度创新已逐渐从城市向农村推进。
        三、农村宅基地储备制度建立的必要性
        建立农村宅基地储备制度，使宅基地流转合法化，不仅有利于处理集体土地与农村经济建设需要的关系，促进农村经济的发展，还有利于培育依法、统一、规范的集体土地市场。
同时，因为农村宅基地流转受限制，在市场上进行宅基地流转的农民的权益得不到法律保护，建立宅基地储备制度，使农村宅基地流转合法合理进行。
另外，农村宅基地储备制度是在保证耕地数量不减少的前提下，对闲置、等待出售或面积超标的存量宅基地收回、开发后进行置换、分配、出租。
         四、农村宅基地储备制度的基本模式
        （一）目标定位
        目标定位是宅基地储备制度的第一要素，没有明确农村宅基地储备制度的目标定位，宅基地储备制度就无法贯彻实施。
农村宅基地储备制度不同于城市土地储备制度，宅基地储备制度的目的是为了保障农民的生活，提高农村宅基地的利用效率，并增加农民财产性收入，提高农民的生活水平。
       （二）组织构架
        农村宅基地储备制度主要是用于管理农村宅基地，在现有法律框架下，主要由村集体自主管理和实行，土地收益也主要由村集体自行支配，用于村庄建设。
因此，农村宅基地储备制度主要有宅基地储备委员会和宅基地储备中心两个职能机构，在行政村中设立。
       （三）运行机制
        根据农村宅基地储备制度的目标宗旨和功能，农村宅基地储备制度的运作主要有收回、储备、处置三个阶段。
宅基地储备制度运作的三个主要阶段为收回、储备、处置。
宅基地处置主要有置换、分配、出租三种形式。
       （四）资金运作
        资金的筹集、使用和监管是宅基地储备制度中重要的环节，也是推进宅基地储备制度顺利、健康运行的关键所在。
在宅基地收回过程中，遵循农户自主自愿的前提，由宅基地储备中心给予合理的补偿，补偿的标准和补偿的方式可通过双方协商决定。
宅基地的补偿标准应该按照地方的经济发展和社会发展等综合因素合理考虑，制定补偿标准。
        五、结论与探讨
        本文提出的农村宅基地储备制度主要是以租赁需求旺盛的地方，如经济相对发达的沿海地区、城郊结合部、专业市场周围等为背景而设计的。
我国农村地域类型复杂，社会经济条件差别很大，因此，农村宅基地储备制度应该根据不同的地区特点采用适宜的运作模式，这样才能取得预期的效果。

参考文献：
        ［1］孙佐海土地流转制度研究[J].北京：中国大地出版社，2001236-242.
        ［2］刘庆，张军连，张凤荣.经济发达区集体非农建设用地流转初探——以农村宅基地为例[J].农村经济，2004233-34.