住宅小区维修改造工程管理策略的思考--中国期刊网

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住宅小区维修改造工程管理策略的思考

发表时间：2020/7/14 来源：《基层建设》2020年第6期作者：韦世文

[导读] 摘要：随着社会经济的发展和时代的进步，许多居住区都进入了老龄化时代。

        广西正润发展集团有限公司广西贺州 542899
        摘要：随着社会经济的发展和时代的进步，许多居住区都进入了老龄化时代。为了改善居住环境，提高居民的生活质量，有必要对部分居住区进行维护和改造。
        关键词：住宅小区；维修改造；工程管理
        1 小区维修改造施工的特点探析
        住宅小区的维护改造不同于一般的新建项目，其建设环境有其独特的特点。无论是外墙保温施工、外墙乳胶漆还是建筑物内部管道，维修改造工程都位于居民家中，直接影响居民的生活，施工需要居民的配合，呆在家里，方便施工。供水、排水和天然气管道的重建不会对居民的生活时间造成太长时间的影响。二是住宅道路、外部管线、地面施工场地范围广，施工管理不方便。第三，住宅小区的维护和改造是在住宅小区内进行的，对居民生活的影响，存在安全隐患。
        2 小区维修改造施工管理重点
        2.1 施工过程的质量控制管理
        小区维修改造质量控制的目的是实现质量目标，改造一个小区，提升一个档次，以实现基础设施的正常运行，地面道路的清洁，绿化等目的。因此，在施工阶段，应重点抓好质量管理的“三个环节”，即施工准备阶段控制、施工过程阶段控制、竣工验收阶段控制。把握好这“三个环节”的控制，对维护和改造小区的整体质量有着决定性的影响。竣工验收的组织运行水平也对社区尽快投入使用、尽快体现投资效益具有重要意义。
        2.2 施工过程的投资控制管理
        小区维修改造中的一项重要工作就是对加强资金控制，尽最大努力节约资金，该投入的要投入到位，该节约的一定要节约，避免超计划投资现象发生。投资控制是以实现质量控制目标为前提的。投资控制是基础，质量控制是核心。
        2.3 各参建方的协调配合管理
        居住小区的维护和改造不仅仅是小区管理中心的事情，是一项多方合作的系统工程，每一个项目都会涉及到小区内的水、电、气、热、通讯等单元和居民的工作单位。社区作为社区维修改造的主要重点单位，应主动加强与各方的沟通协调，达成共识，统一思想，形成合力。这是完善方案、科学组织、顺利推进的必要条件。
        3 小区维修改造中的问题
        住宅小区维护改造中存在的问题主要集中在以下几个方面。首先，建筑物的外墙多为粗糙的装饰材料，如石刷，随着岁月的流失，风雨的冲刷，使建筑物显得年代久远，墙面出现一些裂缝，破损，整体外观给人的居住小区的视觉感差;其次，顶层建筑的防水层年久失修，防水层受损，导致建筑漏水。第三,水泥地面地砖的居民区已经被雨水侵蚀多年,和雪水已经冻结和解冻,和许多地砖都坏了,地面起伏不平的:四是道路损坏严重,坑不均匀:第五区排水沟主要用于沟排水的形式,容易引起淤积和堵塞,夏天气味逃脱,影响该地区空气质量;五是建筑物排水铸铁管道破裂，内部腐蚀严重;六是建筑楼梯墙面碱蚀严重，墙面剥落、斑驳。上述现象的出现，使得居民的居住环境与时代的发展格格不入，影响了居民生活质量的提高。为了解决上述问题，企业和社区领导进行了许多深入的调查研究，在广泛征求居民意见的基础上，决定投资对一些居住区进行维护和改造。
        4 小区维修改造施工管理策略
        4.1 小区维修改造的施工管理应把加强文明施工的管理放在首位
        使施工现场和临时占地范围内秩序井然,文明安全,环境得到保持，绿地树木不被破坏,交通畅达，防火设施完备，居民不受干扰，场容和环境卫生均符合要求。为此,施工管理中应做到主管挂帅,系统把关，普遍检查，建章建制，责任到人，落实整改,.严明奖惩。

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(1)主管挂帅，即社区成立主要领导挂帅，各部分主要负责人参加的施工现场管理领导小组。(2)系统把关，即各管理业务系统对现场的管理进行分口负责，每月组织检查，发现问题及时整改。(3)普遍检查,即对施工现场的检查内容，按达标要求逐项检查,填写检查报告，评定现场管理水平。(4)建章建制,即建立施工现场管理规章制度和实施办法，按法办事，不得违背。(5)责任到人，即管理责任明确到部门，部门责任明确到人，以便落实管理工作。(6)落实整改，即对各种问题，一旦发现，必须采取措施纠正，避免再度发生。无论涉及到哪一级，哪一部门,哪一个人，决不能姑息迁就，必须整改落实。(7)严明奖惩，对于成绩突出者，应按奖惩办法予以奖励，出现问题者，进行必要的惩罚。
        4.2 小区维修改造项目控制.
        ①项目控制的要素:一要对人加强控制，工作人员与技术人员要有较强的责任心，素质要高，二要对材料加强控制，要根据实际情况进行选材，所选材料质量一定要过关,并且要与设计相符,施工方必须向项目组报审，三要对施工组织设计加强控制，要突出“质量第一，安全第一”的原则，四要对图纸会审与现场核对加强控制。
        ②施工控制的手段:一要实行旁站管理，专人负责,紧盯现场，二要加强巡检，跟踪督导,三要采取签字手段，责任到人，四要定期开会，总结展望。
        ③投资控制的重点:首先，我们要注意事前控制，这是指正式施工前的图纸设计和前期准备阶段，在此阶段，资金控制精力较少，效果较好，设计阶段是投资控制最大、最容易的阶段，在设计阶段注意资金控制可以事半功倍;项目队应勘察施工现场，熟悉图纸和设计要求，召开好图纸会议，检查每一项，优化设计，制定多个方案，降低施工成本。其次，在事件发生时要注意控制，小区改造不同于新建项目。在现场施工中，设计变更多，可回收材料多，资金控制点多。因此，在控制事件中应坚持“查看、测算、利用”的原则，即看公开工程及其设计是否一致，测量设计是否大于实际，回收和拆除材料是否安全使用。
        4.3 加强小区维修改造工程的安全管理
        小区维修改造中会出现土方开挖工程、拆除、电气焊等工序，小区是居民的集中生活区，车辆、人员密集，安全管理决不能放松。施工管理中应重点做好以下几点安全管理工作。
        1）小区施工中要建立安全管理制度，落实安全管理责任，使人人有责，人人有指标。2)注重施工组织设计中安全管理措施内容的施工前验证，是否符合实际工程，是否有针对性，是否具有实际操作性。3)建立施工现场安全生产管理制度，并将“安全生产系统板”与“消防系统板”、“施工标志板”放在施工现场。4)施工现场的安全保护应包括以下几个方面:作业场所及洞口邻边的安全防护、土方工程的安全防护、脚手架及高空作业的安全防护、施工期间临时用电的安全防护、施工机械的安全防护、拆除工程的安全防护、上述作业条件、材料要求、技术要求、作业防护要求等。应当遵守国家和地方规定的规章、规范和标准。5)特种作业人员必须持有特种作业证件，并对施工人员进行安全教育检查。6)经常对施工项目进行巡检，对项目经理部的安全管理制度及其运行情况进行抽查。7)民用建筑安全防护中的现场安全检查、脚手架、安全网、防护棚等关键部位和关键项目。临时电源保护线路和照明设备的安装、配电箱和开关箱的安装、漏电和避雷保护、工程机械安全保护设备的安装以及安全措施、安全技术公开、培训、检查记录、证书、验收程序、临时电源设计等数据形式的项目。电源管理系统、配电系统线路图,接线图,值班记录、设备测试、维护记录等等。
        5 结语
        总之，住宅小区的维修改造是一项综合性的系统工程，涉及因素较多，不确定性较大。这个项目离不开各有关单位和人员的协调配合，离不开各方的支持，只有这样，我们才能真正把这个造福于民生的项目做好。因此，加强管理的协调，创造良好的条件，消除阻力，凝聚力量，是一项十分关键的工作。
        参考文献：
        [1]周梦.老旧小区维修改造项目管理难点分析[J].建筑与文化,2019,(6):29-30.
        [2]孟庆忠.住宅小区基础设施改造工程与施工管理探析[J].建筑•建材•装饰,2017,(15):13-14.