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摘要：房地产测绘有利于房地产行业的发展，而且测绘结果与企业成本相关，测绘的精确性直接关乎到企业的收益。所以，房地产测绘对于企业来说是非常重要的。在房地产测绘面积计算中，涉及到的问题很多，本文就以房产测绘为基础，探讨了面积计算中常出现的问题，并提出了解决方案。
关键词：房地产测绘；面积计算；问题分析；改善方法
房地产测绘面积计算是房地产行业中非常重要的一项工作。房地产测绘面积计算的准确性可以避免很多财务纠纷，也为工作人员减少了很多麻烦。但是，由于现代建筑结构逐渐呈现复杂化，给房地产测绘面积计算也带来了很多困难。
1 房地产测绘面积计算规定与要求
1.1 房地产面积计算的基本规定
房地产测绘面积计算主要有三个注意点：第一，在进行计算时，一定是根据水平投影面积计算，其他的一律无效。第二，在任何计算过程中，都要保证有两次计算过程。而且，两次的结果不能相差过大。相差过大说明数据有问题，要重新记录，保证数据的准确性。最后一点，在计算和记录数据时，一定是以“米”为单位，其他的也都要换算成“米”，保证数据的一致性。最终的结果是精确到小数点后两位，单位保持一致。
1.2 房地产面积计算的误差要求
房地产测绘面积计算有确切的规范，所以在计算时，一定要根据规范来，数据差较大的，不在范围内的，都要重新计算，一定要保证数据的准确性和真实性。具体的数据如下所示：
表1 《房产测量规范》规程误差要求
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2 房地产测绘面积量算技术规范
随着时代的进步，现代建筑的结构和风格都逐渐呈现出新的模式，与以往相差很远。在进行房地产测绘面积计算时，难度也明显增大，要有一定的技术才能做到精确测量。但是，在技术要求增强的同时，还是要按照规范进行工作，保证每一步都是符合规定的。具体来说，有两点需要注意。首先，在选择测绘目标时，要根据规范操作。（1）测绘的建筑物要有稳定的结构，能够保证安全。（2）建筑物的每一层都必须达到2.2米以上才算合格。（3）建筑物建筑完成之后一定具有上盖结构。（4）建筑物在建成之后，能够作为人们活动的场所。以上四个条件，至少要能达到其中之一，才能够选为测绘的目标物。其次，计算时更要严格按照要求完成。根据逐层计算的规定，一层一层评估，一层完成之后才能进入下一步。就算构造完全相同，也必须再次计算，保证准确性。尤其是楼梯道和一些特殊位置，一定不能忽视，严格按规定计算。最后，计算总面积时，只需将每一层的结果相加即可。
3 房地产测绘面积计算常见问题
3.1 突出墙面部分的量算问题
现代建筑物的层数逐渐增加，底层的支柱作用更加明显。所以，很多高层建筑在接近地面的基础层都会设计不少承重柱。由此，便产生了突出墙面的部分。虽然增加这一部分是为了承重，但是它也给房地产测绘面积计算过程带来了不少麻烦。对于这个问题，目前我国是将承重柱所占的面积归纳到这一层的面积当中。这算是一个解决方法，但是承重柱往往不是一层，它牵扯到很多层。层数多了，那么导致的误差也就会更大。而且，对于房地产业来说，面积的不同直接影响到费用的问题。那么这一部分面积的费用到底是由买房的用户承担，还是由地产商承担呢？承重柱对用户来说，可能没有什么作用，反而影响空间，但是，对于整栋楼来说，又是必不可少。由此可见，这种计算方法还是存在些许问题，需要改进。
3.2 伸缩缝量算问题
在现代建筑中，伸缩缝是很常见的。在计算伸缩缝时，通常有这样两种模式。一是不管伸缩缝的大小宽度，只要与建筑有相连部分，那么就将伸缩缝的面积全部算入建筑中。二是只算连接的部分，其余部分并不算在内。但是，到底哪样计算方式算是合理呢？还需要进一步的探究。
3.3 楼梯量算问题
楼梯是多层建筑物中必然存在的一个部分，任何建筑的建成都需要通过楼梯进行连接。但是，目前对于楼梯面积的归算还存在一定的问题。楼梯主要有走空楼梯和复式楼梯两种。走空楼梯主要是从底层直接到达高层，中间楼层是不进行开放的，也就是说它服务的人群在于高层，由此也导致了这部分楼梯的费用划分不是很明确。还有一种是复式楼梯，针对于两层建筑，费用划分的关键在于第二层有没有单独的入口。如果第二层没有单独的入口，需要走楼梯才能进入，那么这段楼梯是可以归算到第二层的。但是，这种计算方法也引起了一些纠纷。
3.4 地下车位量算问题
伴随着时代的进步和发展，人们的生活水平不断提高，私家车的数量也越来越多。在选择住房建筑时，大家也会考虑到地下停车位的事情。但是，地下停车位面积到底是算建筑自自带，还是属于公共区域，又是一大问题。而且，部分住户还想根据需要，进行车位交易。那么，车位面积的划分到底是属于用户私人的，还是按照公共区域来计算呢？目前还得不到一个确切的答案。
4 房地产测绘面积量算问题改善方法
4.1 突出墙面部分量算改善方法
对于突出墙面部分的面积计算，要根据各个楼层承重柱的具体安放情况，进行一一测量和计算。根据楼层的不同和所占面积的大小作为划分依据，将费用合理划分给用户和建筑商。一方面保证用户消费的合理性，另一方面也保证建筑商的权益。
4.2 伸缩缝量算问题改善方法
对于伸缩缝面积的计算有两种情况，所以首先还是根据建筑的实际情况进行划分。但是相对来说，第一种计算方法应用的更加广泛。因为伸缩缝的存在本身是有利于住户的，所以，他也应该承担这个面积的费用。还有就是第二种方法的测量难度较大，操作性不强。
4.3 楼梯量算问题改善方法
关于走空楼梯的计算方式，还是要考虑到使用者的问题。首先将楼梯所占用的总面积计算出来，然后合理地分配到高层的用户身上。秉承着“谁使用，谁承担”的原则进行分配。对于复式楼梯的费用，同样也是根据使用者进行划分。如果上层用户使用该楼梯，那么将它面积的费用就有用户承担。但是，没有使用那费用就由建筑商承担。
4.4 地下车位量算问题改善方法
地下车位面积的计算问题，首先还是将总面积计算出来，然后由有用户和建筑商共同承担。地下车位的面积也是在建筑的总面积之中，并且由建筑商提供，同时给用户停车也带来了很大的便利。所以，用户也应该承担一定的费用。
5 结束语
房地产测绘面积计算是一个复杂且精细的工作，要考虑的问题比较多。而且，对于不同的建筑物，在测量时也有不同的标准。所以总得来说，还是要根据规范和实际情况进行计算。
参考文献：
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