山西财经大学
摘要：上海市也是较早开始探索共有产权房的城市，2009 年上海市颁布了《上海市经济适用住房管理试行办法》。《办法》虽然沿用了“经济适用房”的叫法，但它已经具备了“共有产权”的属性。共有产权住房立法工作的启动标志着上海市的共有产权住房即将结束试点工作，步入规范化、常态化运行的崭新阶段。
关键词：共有产权住房；分级管理；对策建议
一、上海市共有产权住房现行的管理模式
1.管理架构
上海市共有产权保障房实行三级管理架构，即“市政府+区（县）政府+街道办事处和乡（镇）政府”的管理模式。其中市人民政府负责共有产权保障住房的制度、政策、规划和计划等重大事项的决策和协调；区（县）人民政府负责组织实施本行政区域内共有产权保障住房的建设、供应、使用、监督管理、退出管理及执法监督等工作；街道办事处和乡（镇）人民政府负责本行政区域内共有产权保障住房的申请受理、资格审核、使用监督、社区及社会化服务管理等工作。上海市共有产权房的三级政府，实现了对工作从宏观的统筹规划到具体事务性工作的层层分解，形成了有效的上下联动机制，这样有利于各级政府形成工作上的合力，推进共有产权房建设工作紧密有序地开展。
2.定价和确定产权份额
（1）定价
上海市在给共有产权房定价时采取的是“保本微利”的定价原则，政府在制定共有产权房的销售基准价格前首先会测算项目的结算价格，并在建设项目协议书中予以约定。共有产权房的销售基准价格以建设项目结算价格为基础，同时在兼顾保障对象的支付能力以及相近时期、相邻地段内共有产权房项目价格平衡等因素基础上综合确定。上海市共有产权住房采取的是差异化的定价策略，每套房屋的销售价格允许其在销售基准价格的基础上有一定向上或向下浮动地空间，浮动方向和幅度在综合考虑房屋的楼层、朝向、户型、景观等因素后确定。
（2）确定产权份额
共有产权房的产权实行居民与政府按份共有，居民的产权份额参照共有产权房的销售基准价格占同地段、同品质商品住房价格的比例，予以合理折让后确定；其余产权份额由区（县）住房保障实施机构持有。双方产权份额的计算方法如下所示：
.png)
3.申请和供应流程
居民购买共有产权住房应当在规定的申请受理期内向户口所在地的街道（乡镇）社区事务受理服务中心提出申请。政府对居民提交的申请实行“两级审核、两次公示”制度。街道（乡镇）住房保障机构负责对申请材料进行初审，经初审符合申请条件的，应当在申请人的户籍所在地和实际居住地对审核结果进行公示。公示期间无异议的，申请材料报区（县）住房保障机构复审。申请材料经复审认定符合申请条件的，应当通过指定媒体向社会公示复审结果。经公示后认定符合准入标准的，区（县）住房保障机构向申请人出具登录证明。申请人在登录证明有效期内，可以按照规定参加选房购房。区（县）住房保障机构通过计算机公开摇号的方式对已登录的申请人进行选房排序，申请人选定购买的房源后应当签订购房合同，购房合同签订后，购房人应当到房屋所在地的区（县）房地产登记机构申请办理房地产登记。
4.退出管理
居民取得共有产权房产权证不满 5 年的，如果全体购房人户口迁离本市或者出国定居、购房人全部减少以及发生购买商品住房等行为住房不再困难的，应当腾退共有产权房。腾退的住房由政府予以回购，回购价格为原销售价格加同期银行存款利息。
居民取得共有产权房产权证不满5年的，因夫妻离婚析产、家庭发生变故等确需转让共有产权保障住房的，全体购房人之间应当达成一致意见，并向区（县）住房保障实施机构提出申请。经审核同意后，由政府按照原销售价格加同期银行存款利息予以回购。
二、上海市在实践中遇到的问题
1.集中申请受理带来的矛盾
上海共有产权保障住房采用的是按批次集中申请受理，即每年规定统一申请受理的时间节点，并按批次进行房源供应的方式。按批次集中申请受理主要是考虑每年政策都在调整。但每批次申请的时间不确定，也产生了一些问题，一是行政受理能力不足，材料审核难度大，短时期内大批量家庭的申请，有的批次达 3到4万户，审批与住房供应时间节点把握难。二是申请家庭预期不明，不知道下一批何时开始申请，不知道还有多少共有产权保障住房供应，社会上常常有最后一个批次的传言。
2.供需匹配矛盾
分批次集中供应产生了房源与需求的不匹配性。由于共有产权住房建设是动态的，每一个项目的开工时间、建设进度、竣工时间不一，可预售时间差异大，如果按集中统一供应，就需要等到房源基本落实才能供应，这样不仅将影响到全市整体供应的进度，也可能造成有的项目进度己完工后无法及时供应，开发商资金回笼压力大。
3.居住质量矛盾
房源供需矛盾还表现在区域结构上，目前住房困难家庭主要集中在市中心区，而上海中心城区新增土地供应几乎没有空间，共有产权保障住房建设项目主要集中在外环线以外，往往是新建大型居住区，在交通、教育等方面的公共配套不足，从我们对首批家庭的调查看，出行难、就医难、日常购物难是居民反映最强烈的三个焦点，基本公共配套设施不到位方面。
4.后期管理矛盾
共有产权保障住房保障对象的后期管理有两个难点，第一是人口导入区与导出区的关系，住房保障对象原来为市中心区人口，户籍及住房保障行政管理仍在原来的市中心区（导出区），而家庭实际居住在外区（导入区），这样就造成了后期社区管理与行政管理职责的不匹配。
第二个难点是共有产权保障住房在后期使用中的管理，如何形成一个有效的违规使用发现、查处机制，特别是随着保障住房的数量越来越大，后期管理的工作量也越来越大，目前还没有形成有效的方式。
三、完善上海市共有产权房的政策建议
第一，常态化申请受理，形成持续性预期。一是形成日常申请受理机制。共有产权保障住房申请受理纳入社区事务一门式受理窗口，常年受理。二是常年资格审核。住房保障资格审核应改变现有的“批量”审核到单件常态审核，这一制度需要建立在住房保障事务管理的审核系统与住房状况信息管理部门、民政收入核对管理部门建立专线信息网络，形成一套规范的常态化查询机制。
第二，形成申请家庭轮候机制，实现供需平衡。轮候机制建立以后，可以根据轮候的家庭数量来确定共有产权保障住房的建设数量和进度，形成共有产权保障住房“人等房”的供需平衡模式。对不同区域、不同项目、不同房型的选房申请情况，可以有效地反映出共有产权保障住房申请家庭的住房需求意愿，政府在共有产权保障住房建设土地供应方面可以有针对性地供地，对于需求比较强的项目，可要求开发企业加快建设进度。
第三，强化居住区管理职能，实现有效后期管理。在处理后期管理问题中，关键是强化保障对象现居住区（导入区）的管理职能，由居住区建立后期管理的常态化手段，形成有效动态管理机制，并由全市来统筹管理成本。通过共有产权住房供应，可以使更多的家庭尽自己所能出资购买或低价租赁住房，这既解决了这些家庭近期的住房困难，也提高了其长期住房支付能力。
参考文献：
[1]钱瑛瑛，周清雅.受益人视角的保障房社会效益评价——以上海市为例[J].中国房地产，2018（24）：51-61.
[2]王瑞红.住建部支持京沪试点共有产权住房[J].上海房地，2017（12）：37-39.
[3]张宾哲.基于系统理论分析上海共有产权房政策[J].现代经济信息，2016，（11）：6-7.