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摘要：伴随着我国社会经济总体发展水平不断提升，城市化发展进程逐渐加快，带动了现代房地产业的迅猛发展，现代房地产业总体发展规模得以扩大化。那么，在这一背景之下，对房地产类项目开发策划与经营管理各项工作要求也处于逐渐提升变化发展趋势。可以说，策划与经营管理均属于房地产类项目开发进程中重要的工作内容或构成部分，直接影响着房地产类项目开发建设品质及所开发出来的房产产品购买力。因而，深入研究房地产的项目开发策划与经营管理，不仅对房地产类项目开发建设起到积极作用，且还潜移默化地影响着房地产业未来发展，具有极大的现实意义及价值，需得到相关领域的普遍关注与重视。
关键词：房地产；项目；开发；策划；经营管理
一、房地产项目开发策划中存在的问题
1.1房地产市场方面
中国房地产业不合理的开发主体结构，使前期策划缺乏赖以生存的思想基础。所谓的产业不合理的开发主体结构就是指开发企业普遍存在小、散、差的问题。如小区规模过小，建设的规模化程度自然很低，数量增长过快过猛。企业过多、规模过小必然引起恶性竞争，粗制滥造、哄抬地价、乱上项目、破坏规划。前期策划作为基本建设程序的一个重要环节，在实际操作中却往往成为一种走过场的形式。
1.2发展商存在的问题
发展商不重视深入、系统地市场调查，使前期策划缺乏现实、科学的市场导向。发展商对前期策划仅仅立足于主观臆断或片面的市场信息，必然导致决策失误，盲目投资，开发项目的区位、类型、档次和配套设施等脱离市场需求，产品结构严重不合理。发展商缺乏应有的规划和环境意识，往往造成前期策划的实施过程失控。由于片面追求投资回报，发展商常常在项目进行过程中，动用其可能的社会关系资源，一味提高项目规划设计中容积率、建筑密度等指标，其结果使相关城市基础设施符合过大或失衡，导致项目的整体环境素质下降。
1.3建筑师存在的问题
在现行设计体制下，过细的专业分工使建筑师的专业日渐狭隘，缺乏前期策划所需的通才意识和广博见识，同时，管理体制的缺陷又使得设计单位水平良莠不齐，为了争得一杯羹，恶性竞争，在设计中盲从发展商，逐步丧失建筑学在人居环境建设中主导专业的作用。建筑师远离市场，缺乏对市场科学、深入的认识，已无法在前期策划中找到现实、准确的立足点。
二、房地产项目开发策划与经营管理策略
2.1要了解经济与发展形势及房地产市场发展态势
房地产的发展与一个国家、地区的政治和经济、金融、教育和治安社会发展等因素信息相关，这些因素间接对房地产市场和产业产生影响，尤其是对房价和销售情况的影响，对本地区周遍城市、本省以至全国房地产开发建设的总体情况进行了解，这样才能克服投资的盲目性，有助于市场定位准确，这方面需要了解的内容包括近几年来各类房地产开发项目的完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置房面积、市场变化情况，以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析，当然，也包括金融部门开展住房抵押贷款情况的力度和发展趋势等。
2.2要了解房地产政策法规和政府有关措施
开发企业的领导和专业人员必须熟悉有关政策法规，避免稍微出点差错就要直接影响到开发项目的正常运行，造成不必要的浪费。这方面主要了解土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理、新的政策措施、工作部署等，更须严格执行，要掌握上述有关政策及政府调整政策的信息，及时调整房地产开发和销售策略，有助于项目的成功。
2.3强化各参与成员的成本管理意识
房地产项目的建设施工，离不开企业各部门及职工的努力工作，并且与企业每一位职工的切身利益息息相关。
所以，需要充分调动起企业各职工的成本控制意识以及积极性，在企业内部真正树立起全员控制的观念。对此，相关企业可以积极构建和实行科学的成本管理责任制，对整个工程成本控制目标进行分解，让各部门及各职工都能明确自己的工作目标，以此来保证成本控制目标的最终实现。
三、提前规避风险
3.1优化管理模式，提升项目管理人才综合素质
根据房地产的特点，完善和优化相应的管理模式，改善之后应当与当前房地产环境贴近，制定切实有效的施工规划表，从根本上控制项目和提高项目质量。
房地产开发项目要长久稳定的发展，就需要建立稳定的团队和综合素质较高的人才。根据当前新世纪的房产国情现状，需要加强对员工综合素质的培养，在日常开展工作过程中，不断培养独立创新、独立思考完成工作的能力。经常组织定期安排人员进行集中培训和学习，增强技术水平的同时，思想重视质量问题，结合相应的奖惩制度来逐步的提升人员整体素质。定期学习常用的检测仪器和项目质量管理的不同方法，结合实际房地产情况，反复演练，做到学以致用，不能敷衍了事，提高建设的总体质量。
3.2风险控制应对和安全制度的落实
风险控制是对有可能引起房地产在开发过程中所有有可能引起风险因素的控制，这部分因素可以分为房地产内部的自身风险因素和房地产市场的风险因素。开发项目过程中风险是不可避免的，所以必须要做好出现各种风险的应对措施和应急预案，确保将风险降低到最小化。
安全制度的落实情况，通常是按照每日检查、重点设备检查和安全生产组的抽查。需要严格落实各个检查环节，其最为重要的还是每日检查，只有每日安全工作检查到位，各岗位员工才会把安全形成常态，实时谨记。重点设备检查是根据重要设备的运行状态和操作设备人员是否按照正确的操作流程检查，这部分出现安全事故会影响严重。抽查工作要有随机性，因为前两项检查都是固定检查，抽查的话有可能发现其前两重检查中遗漏的问题，所以此环节也较为重要。检查后的要严格落实处理结果，不能解决发现的问题也是徒劳的。发现较为严重的问题，不按照正常的操作流程和规章制度执行的员工，要给予惩罚处置。不能只是口头惩罚，由于个人原因而造成严重后果的要加重处罚力度，这样才能有效的执行安全制度。
3.3做好应急预案
房地产施工是一项复杂危险因素较多的工程，所以在施工前要根据项目的现场实际环境编制应急预案，预想各种突发事件的发生和处理流程。要充分重视应急预案的重要性，定期根据应急预案内容进行演练，确保在发生紧急事故时能够快速响应，减少不必要的伤亡情况。应急预案需要各部门之间相互合作共同编制，把不同岗位可能发生的所有情况都编制入册，只有充分的预想有可能发生的风险，才能在真正出现问题时，及时有序的按照应急预案去处理避免事故的进一步扩大。在实际施工过程中不断完善应急预案和定期进行演练，对应急预案存在的不足之处进行完善优化。
结束语：
综上所述，通过以上分析论述之后我们对于房地产的项目开发策划与经营管理，均能够有了更加深入地认识及了解。从总体上来说，房地产类项目开发策划与运营管理，复杂程度较为突出，所涉及到的环节及人员众多。那么，为了能够在今后更好地开展房地产类项目开发策划与运营管理各项工作，便还需广大开发策划与运营管理工作者们均能够积极投身于实践探索当中，多积累相关的实践经验，不断提升自身专业化的技能水准，依据房地产类项目开发建设目标及要求，做好房地产类项目开发策划与运营管理各项工作，以确保房地产类项目开发建设能够高效顺利地进展，也为房地产业今后稳健发展提供保障。
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