华润置地（上海）有限公司
摘要：近些年来，我国经济水平逐渐提升，房地产行业开始迈入了全新的阶段，而精装修工程也得到了越来越多的关注，基于此有必要对其成本管理展开研究。本文以上海淡水湾花园工程为例，简略阐述了房地产项目中精装修工程成本管理的含义与意义，并从设计阶段、招投标、施工准备、施工阶段、以及结算阶段几个方面入手分析了精装修工程成本管理的途径。
关键词：房地产项目;精装修工程;成本管理;施工工艺;预算方案
引言：现如今，精装修已成为房地产行业的必然发展趋势，但由于各种环境因素影响，房地产公司的利润在逐渐缩小，为了能使房地产公司的利润空间得到扩大，有必要加强对于将装修工程的成本控制管理，以此实现利益最大化，推动我国房地产行业整体的持续平稳发展。
1房地产项目中精装修工程成本管理——以上海淡水湾花园工程为例
1.1含义
上海淡水湾花园工程属于中档项目，装修报价为2000元/m2,其总建筑面积为143470m2，精装修工程的主要内容包括厨房系统、卫浴系统、客厅以及主卧，如图1所示。在该房地产项目的精装修工程中，成本控制管理包含着诸多内容，具体包括纠偏、控制、分析、决策以及核算等一系列的行为。开展精装修工程的成本管理的目的便是能够将全体项目人员充分地动员起来，在确保工程效果以及工程质量的同时，强化精装修工程所设计到各个生产环节中的成本管理，以期通过最少的成本投入获取最高的经济效益。
.png)
图1 上海淡水湾花园精装修实例
1.2意义
房地产项目的精装修成本控制指的是管理费用、人工费用以及装修用材等整个精装修项目施工过程中所产生的开支以及消耗的资源。尽可能在确保精装修的条件下，最大限度将相关费用维持在合理预算的范围之内，并在经过监督以及核算工作之后达成相应的成本目标，尽可能实现成本的降低，以此实现公司经济效益的提高。对于项目投资来说，精装修工程的成本管理工作有着至关重要的影响，房地产项目具有一定的特殊性，其存在工程建设周期较长的特点，与此同时，其成本管理工作所涉及的内容便比较多，比较复杂。基于此，建设单位务必要将成本监督控制工作落实在精装修工程的各个环节当中，第一时间发现并妥善解决问题，严格将成本控制在合理范围之内，在确保工程质量的前提下，通过提升精装修的装修档次以及装修效果，实现实际经济效益的提升。在该背景下，有必要深入探讨对于房地产项目精装修工程展开成本管理的措施，尽可能通过最少的成本投入收获最大的经济效益，以此提高企业当前在激烈的市场竞争中的核心竞争力[1]。
2房地产项目中精装修工程成本管理的途径——以上海淡水湾花园工程为例
2.1设计阶段
设计阶段是房地产项目精装修工程的重要阶段，有必要展开良好的成本管理工作。设计质量直接决定了工程的品味以及风格，使得成本的投入和产出能够相符。该阶段的成本管理工作主要包含以下几方面内容，分别为对工艺做法、工程数量以及装修图纸几方面内容的审核，通常情况下，项目预算成本的核算都要在装修图纸的基础上进行，若是图纸中存在不准确的地方，那么最终其预算成本也会出现差错。
2.1.1审核装修设计图纸
由于装修设计图的完成都需要根据项目平面图的实际尺寸，所以相关人员务必要对图纸中体现的尺寸进行精确审核，保证其基本使用功能、空间布局以及方向朝位等内容的科学性以及合理性，并确保其风格能够体现出环保、使用以及简单等特点。秉持简约的原则进行装修能够在一定程度上缓解成本浪费的现象，并起到降低污染、保护环境的作用。现如今，“轻装修，重装饰”的观念已经得到广泛认同，客户也希望能够在简约装修的基础上自行选择自己喜欢的家具，既能保障其具有良好的使用效果，还能够提升其装饰质量，并且简约装修的价位比较合理，能够切实保障家装的总造价，达到成本控制的目的。
2.1.2确定审核工程项目及数量
在设计阶段进行审核时，需要严格根据图纸，对所设计的各工程项目的具体数量进行核对。在上海淡水湾花园精装修项目中，其主要配置包括高级石材料台面、脱排油烟机和煤气灶等名牌厨房电器、大金空调以及名牌科勒洁具及龙头等，对于客厅以及卧式的地面以及墙面来说需要采用实木复合地板以及高级乳胶漆材料。针对这些较为重要的项目需要加强核实工作，若是在现场施工的过程中遗漏部分项目，势必会要进行部分增项手续的办理，使得相关成本投入增加。因此，工作人员务必要仔细核实，尽可能做到不修改、不遗漏，降低各种不必要浪费现象出现的概率。
.png)
图2 上海淡水湾花园精装修实例
2.1.3施工工艺做法
在精装修设计图纸中，既要明确好相应的项目名称，还需要涉及到施工工艺做法，并展开详细的分析与说明，若是其中所述的施工工艺与实际的施工工艺和工序不相符，那么将会对于装修工程的预算造价以及施工质量造成严重的影响。在保证施工效果的前提下，设计人员应选择那些较为科学、简单的工艺，以此有效规避在施工过程中时常出现的返工问题，减少由于施工工艺不当而导致的后期成本增加问题。
2.1.4制定预算方案
完成设计图纸之后，相关工作人员应对预算方案进行制定，并注重其本身的可行性、科学性以及合理性。对于精装修工程造价来说，科学合理的方案预算有着极为重要的作用，能够促进招投标阶段成本控制工作的顺利开展。
2.2招投标阶段
除了各种常规因素，包括项目管理、工期以及施工单位资质等内容之外，精装修项目工程承包合同还应重点考虑到与建筑安装总承包工程之间的衔接问题，并严格将其落实在招标文件中，进行详细说明，明确好自己的工作职责，以便于后续工作的高效开展。当前部分房地产项目精装修工程市场会出现由于质量问题而导致的互相推卸责任的现象，致使出现了部分不必要的成本支出。从整体来看，精装修是完工分包工程的重要组成部分，属于收官之作，为了能够保证施工进度，应加强对上述内容的重视，使相关人员对工程的实际情况产生充分的理解。在招投标阶段，建设单位应事先做好沟通工作，并制定好施工计划，保证项目能够平稳进行，降低后期施工中一些不必要的成本投入[2]。
2.3施工准备阶段
在施工准备阶段，建设单位应参照中标方案，同开发商完成具体装修合同的签订，并事先开展施工成本的策划，优化装修材料供应商以及劳务班组的选择，并签订相关的合同以及协议，对现场的装修人员以及机械装备展开合理分配，并成立起专门进行成本管理的机构，安排专人负责。建设人员应建立起一支有各部分优秀工作人员所组成的精装修工程成本管理队伍，明确好相应的管理责任以及管理内容，并事先确定好合理的成本目标，以此为标准强化管理工作。基于此，建设单位应结合以往在成本管理方面比较成功的经验以及全面的施工预算方案，加强对于成本风险预测以及控制工作，针对普遍存在的共性问题，制定好应急处理方案，以保证能够科学合理地进行施工成本支出，进而实现建设单位经济利益的提高。除此以外，建设单位应建立健全精装修工程成本管理规章制度，对各项成本管理工作的开展进行严格监管，约束和规范施工管理的行为，确保其能够严格依照管理流程进行，同时建设单位可以实行责任追查制度以及奖惩制度，以此实现相关人员成本管理意识的提高，进而更加高效地达成成本管理目标。
2.4施工阶段
在房地产项目精装修工程的成本管理中，施工阶段有着重要的地位，通常情况下，该阶段会涉及到多个业务单位，包括工程质量主管部门、材料供应商以及工程施工单位，期间存在着多种不确定因素，会对施工的过程产生重要影响。建设单位可以从两方面工作入手，一方面是加强对于费用的管理力度，尤其是对于签证、工程变更费用的管理，另一方面则要科学地协调好项目的费用预算、时限以及质量。施工阶段的成本管理应适当强化针对施工过程的日常质量控制，此举既能够对项目工程质量起到良好的控制作用，使得工程能够达到预先理想的效果，还能够降低后期对于工程的维修保养等费用的支出，对于降低工程成本有着重要意义。建设单位可以建立起专门的控制小组，负责成本控制工作，加强对于施工过程中各个环节的监管。特别是要重点关注部分潜在风险较大的部位，并制定出妥善的处理方案。
2.5竣工保修阶段
当工程竣工之后，建设单位应根据施工图纸，仔细检查精装修工作是否与相关要求与标准相符合，工程量是否准确，以及工艺质量和造型是否达到理想效果。与此同时，还要仔细核实装修材料的损耗率以及品牌，明确其是否与合同规定相符，有没有另外或重复增添其它内容。然后便是竣工结算工作，应对人工以及材料等费用进行核实，统计好精装修工程整体所实际花费的各项成本费用，再由各部门对成本进行分类编撰以及详细分析，针对各项成本的使用情况进行标注，明确其合理性，并在此基础上展开反思与总结工作，并严格追查其中所出现的各种成本管控问题，对相关责任人进行严肃处理。最后将所有成本管理资料整理归档，建立项目案例信息库，完善企业成本管理制度，以供后期类似工程参考[3]。
结论：总而言之，强化对于房地产项目中精装修工程的成本管理能够降低工程过程中不必要的成本投入，对于促进房地产行业整体经济效益的提高有着积极的促进作用。因此，建设单位务必要加强对于房地产项目建设各个阶段的成本控制，以此保证精装修工程的顺利开展，进而实现经济效益的提升。
参考文献：
[1]吴峃闽，房地产项目中精装修工程成本管理研究[J]，建筑•建材•装饰,2020,(1):63,65.
[2]郎文丹，房地产公司精装修项目成本控制的研究[J]，经营者,2020,34(3):278-279.
[3]胡素兰，住宅精装修项目设计与成本管理控制研究[J]，企业改革与管理,2018,(8):180,182.