我国新市民住房保障现状、问题及对策卢长缨--中国期刊网

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我国新市民住房保障现状、问题及对策卢长缨

发表时间：2020/7/14 来源：《基层建设》2020年第6期作者：卢长缨

[导读] 摘要：随着我国人口的不断增加，对住房的需求量不断增加。

        连云港市住房保障中心江苏省连云港市 222000
        摘要：随着我国人口的不断增加，对住房的需求量不断增加。文章通过梳理现有的新市民住房政策，分析新市民的住房现状，对新市民的住房困难影响因素进行实证分析，得出新市民的住房问题主要体现在四个矛盾上：各城市所需要的新市民的住房需求与相应住房政策不匹配之间的矛盾，新市民的住房困难与住房保障覆盖面之间的矛盾，新市民的租房需求与住房租赁市场发展不充分之间的矛盾，住房政策的普适性与住房困难的特定性之间的矛盾。根据国家的各项指导意见，结合新市民住房问题产生的原因，文章提出了解决新市民住房问题的目标和原则，并从供需两端施策、因城施策、地区间联动施策等角度提出了近期、中期、远期分阶段的具体实施建议。
        关键词：新市民；住房保障；保障房；住房供应；人口流动；住房融资
        引言
        伴随人口流动与城镇化的深入，学界提出许多新概念，其中就包括“新市民”这一词汇。“新市民”最早由某市政府提出，特指来本地工作的外来务工人员，后纳入高校毕业生、务工人员子女、农村转移人口等，目前作为流入当地的非户籍人口的统称。人口往城市迁移并长期定居取决于偏好，受迁移地制度、空间距离、城乡收入差距、就业机会、社会公共资源、教育资源、公共服务与保障等因素的影响。作为城市的重要组成部分，“新市民”能够有效补充当地的人力资本，尤其集中在城市的基础行业，例如建筑业、服务业、餐饮业、交通运输业、邮政快递业等。“新市民”有力地推动了当地经济发展，有效保障城市的稳定运行。不过，人口往城市的不断流入也造成一定的社会问题与城市管理问题。第一，人口转移表现为农村与不发达地区的人力资本流失，加剧区域间的不平衡。第二，“新市民”加重城市管理的负担，包括公共资源的供应与分配、住房保障、公共空间的建设等。第三，“新市民”削减原住民对公共资源的享有边际，造成两者间的矛盾。第四，过度城市化导致逆城市化的发生，被挤出的人口无法有效安置。
        1新市民定义与特征
        认为农民和市民是两个相互依存的概念，市民化既是农民向市民的跨越。最开始从政府层面明确新市民的概念，指的是到外来务工人员，其子女被称之为“新市民子女”。之后，当地求学学生、毕业生、城际间转移就业群体等也被囊括到新市民的范畴当中。新市民就形式来讲，可以概括为主动或被动嵌入当地生活环境进行居住的无当地城市户籍人口或刚获城市户籍人口，表现为地理空间、生存环境、社会分工与社会阶层的转变。新市民可以被喻为城镇化的产物，除无城市户籍或刚获城市户籍以外还具有以下四方面特征：第一，具有在当地居住的强烈意愿，或别无选择；第二，已经逐渐适应当地的生活环境；第三，潜在或已经于城市发展中发挥特定的功能；第四，离完全融入当地生活还有距离。
        2解决我国新市民住房问题的主要难点
        2.1住房支出较高，但居住条件较差
        根据调查数据，与老市民相比，新市民的住房支出占家庭总支出的比例更高，并且呈现不断增长的态势。2014年，有16.6%的新市民的住房支出占家庭总支出的30%以上，而老市民的该支出比例仅为7.1%。从居住条件（表1）来看，与老市民相比，新市民的居住质量普遍较低：新市民的住房建筑面积偏小，2013年，31.2%的新市民居住在50平方米以下的住房里，而居住在50平方米以下住房的老市民只有7.9%；新市民的住房设施简陋，2013年，18.7%的新市民没有可供独立使用的厨房，23.9%的新市民没有可供独立使用的厕所或者没有厕所，5%的新市民需要与他人共用或者住房内没有洗浴设施。

                          表1 居住条件
        2.2地方财政
        地方财政在面向新市民提供住房保障时面临一定压力。地方政府多以供应保障性住房为主，来满足新市民的住房需求，包括提供廉租住房、公共租赁住房、经济适用房、限价房、共有产权房等。但是，在建设保障性住房时都是将土地协议划转给房产建造商的，未经招拍挂程序，牺牲部分或全部土地出让金收入。地方财政收入来源本来就比较缺乏，加上支持保障性住房的低成本土地供应，造成土地财政边际收入的下降。同时，在转让、抵押等受限的条件下，政府还必须借以企业的身份持有共有产权房的部分产权，导致政府资金受到约束。在地方产业未取得发展、地方财政未获得开源的情况下，地方财政无疑要考虑适当节流。
        3满足我国新市民住房需求的对策建议
        3.1住房租赁方面，把握新市民住房需求，提供多层次租赁住房
        部分新市民的迁移原因是为了工作，而不是长期在迁入地发展，因此其居住需求很可能是短期的。与舒适但价格相对较高的市场租赁房相比，他们更倾向于居住在便宜但能够满足基本居住需求的蓝领公寓或宿舍型公寓里。因此，应鼓励为有稳定就业的新市民建设单位租赁房，或利用闲置非居住用房改建或改造单位租赁房。对于新市民中刚就业的普通白领群体来说，在支付能力范围内，他们一般会尽可能选择相对舒适、离市中心或上班地点较近的住房，因此市区或近郊的小户型市场租赁房是其比较理想的选择。对于新市民中的中、高端人才来说，其对于住房的需求可能不仅仅在于居住，还会在很大程度上考虑社交、生活品质等因素，因此住房租赁机构提供的品牌公寓可能更符合此类人群的住房需求。此外，应法、税、地、资多管齐下，鼓励住房租赁市场发展：①完善住房租赁法律法规，保护租赁双方的合法权益，并从社会公平的视角出发加大对承租人利益的保护，保障租赁居住的安全性、可负担性及稳定性。②通过出台相关规章制度、建立行业协会、黑名单等方法规范中介行为，禁止在网上发布不实、重复的租赁房源信息。③可以通过对出租人减少个人所得税的措施，鼓励个体出租人出租空余房源，增加市场供应量；也可以对承租人采取以房租抵扣一定比例的个人所得税的措施，减少其租房负担。
        3.2促进相邻区域间的合作
        区域间合作是新市民住房保障的长效方法。政府间可以就产业转移进行协商，比如说让人口较为集聚、产业较为集聚的地区向人口较为松散、产业较为松散的地区提供保障性住房建设资金，而后者提供低成本的土地供应和基础设施供应来满足前者的产业转移和人口转移，双方可就企业税收进行协商。上述机制不仅仅能够解决大城市人口密集、人口资源分配不均的问题，而且能让不发达地区的土地资源得到集约利用，让两地新市民都得到更好的住房保障。
        3.3符合条件的纳入保障体系
        对于能够落户城市的新市民，满足住房和收入“双困难”标准的，应纳入城市住房保障体系。在新型城镇化的进程中，根据新市民不同层次的需求建立相对应的阶梯式住房保障模式，完善住房保障体系，实现社会公平。促进部分符合条件的农民工落户中小城市，并逐步将其纳入城镇住房体系。在保障形式上，既可以是具有产权性质的住房，如共有产权住房，通过政府与个人共有产权的形式，帮助有一定经济实力但暂时买不起房的“夹心层”居民提前实现“住房梦”；也可以是公租房的形式，满足基本的居住需求。
        结语
        本文的研究在一定程度上弥补了现有相关研究缺乏系统性、政策衔接性不强、可操作性较弱的不足，形成了新市民住房问题研究的有益补充。但是受可获得数据限制，本文对新市民住房现状的分析仍有细化空间，在后续研究中，拟结合更为详细的调查做进一步的完善和改进。
        参考文献：
        ［1］文军．论农民市民化的动因及其支持系统---以上海市郊区为例［J］．华东师范大学学报（哲学社会科学版），2006（07）．
        ［2］陈淮，秦虹．移居城镇的农民住房问题研究［M］．北京：科学出版社，2017：133-135．