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摘要：根据《城市房地产管理法》的相关规定，房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。据统计，2019年1月—11月，全国房地产开发投资121265亿元，同比增长10.2%，房屋施工面积874814万m2，同比增长8.7%。房地产开发项目作为一项高投入、高风险的投资经营项目，作为一项涉及面较广的经济项目，对国计民生产生重大影响。房地产开发项目成本控制，对稳定房地产开发市场，实现经济可持续发展具有积极的现实意义。
关键词：房地产开发项目；全过程成本控制；优化措施
引言
房地产项目暴利时代已经结束，房地产行业已进入平稳发展的正常利润水平，房地产项目的成本管理直接影响到房地产业的持续发展，为获得更大利润空间，增强市场竞争力，房地产项目分阶段进行成本管控是必然趋势。房地产项目从开发设想到竣工验收交付物业，整个过程可分为这样几个阶段，投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工阶段、营销阶段。目标管理作为房地产开发成本管理的核心，主要涵盖了投资决策、规划设计和招投标阶段，进而转入施工阶段进行成本动态管理，最后则是竣工结算和营销阶段，将房地产开发成本管理分为目标管理阶段，动态管理阶段，竣工结算和营销阶段三个阶段，分别阐述房地产开发项目成本管理控制要点。
1房地产开发项目成本管控概念
房地产项目成本控制是指为使房地产项目成本控制在预期的目标范围内所进行的预测、设计、控制、核算、分析和考核等相关控制管理措施。房地产项目成本控制管理就是通过制定成本管理计划、做好成本估算、完善成本预算以及加强成本控制等管理手段，确保在预算范围内完成房地产项目。房地产项目成本控制管理贯穿于项目实施全过程，以确保房地产项目在成本预算范围内完成各项任务而进行的全过程管理。房地产项目业务繁杂，其成本控制较其他项目更为困难，风险也更大。具体来说，房地产项目成本主要由土地成本（土地出让金）、前期费用（勘察、设计、“三通一平”费用）、工程成本（人工费、机械使用费、材料费）、相关税费（土地增值税、城建税、增值税）、销售费用（员工工资、宣传费等）、财务费用（建设期融资利息支出等）和管理费用等构成。
2房地产开发项目在全过程成本控制中存在的问题
就目前情况看，大部分房地产企业在房产项目全过程成本控制方面存在以下一些问题：第一，项目前期调研工作不到位，对市场的把握不够准确，无法为后期工作奠定良好的基础。第二，项目招标环节不够合理。在实施工作中，经常会出现串标或非公开招标的现象，而由于招标工作规范性有所欠缺，导致部分房地产企业难以选择较为优质的单位，低价中标现象更是时有发生，建设材料的质量难以得到保证，为后续工作埋下了安全隐患。第三，由于部分房地产企业在开展成本控制工作时，忽略了对设计阶段成本的控制，导致项目施工阶段浪费现象较为严重。
3房地产开发项目全过程成本控制的优化措施
3.1加强市场调研
第一，房地产企业要对市场发展需求和未来的发展方向有一个较为清晰明确的认识。第二，房地产企业要对房产销售情况进行较为科学的预测，对房产在市场中的竞争力有所判断，以提高对房产预测价格的准确性，准确把握市场发展前景。第三，房地产事业要对项目方案中的市场、环境、技术等内容进行分析，以提高项目在实际中的技术及经济可行性，保证项目在后期的顺利实施。
3.2提高建设投资预估支出的准确性
对于房地产企业而言，科学的建设投资预估支出可以为项目投资、工程招标、资金筹措和工程限额设计等方面的工作提供较为可靠的支持。在编制建设投资预估支出时，房地产企业要脚踏实地，既不能估高，也不能估少。估高有可能会导致挥霍资金的现象，估少有可能会因为追加投资而对投资计划产生一定的破坏作用。在此种情况下，房地产企业可以创建工程建设信息数据库，以积累投资估算经验。同时，相关工作人员还应该及时收集预估开销指标信息。
另外，工作人员要根据开发项目的实际情况，不断对相关指标进行修改和完善，并以相关信息为基础，科学确定项目定位，以便为相关工作提供参考。
3.3．加强设计阶段的成本控制
设计作为项目开展的基础，不仅会影响施工投资，还会影响项目竣工后的经济效益。因此，房地产企业必须要加强开发项目在设计阶段的成本控制工作。第一，房地产企业可以采用限额设计实现对成本的控制。第二，房地产企业可以将设计投标和工程造价结合起来对成本进行控制。第三，房地产企业可以加强对设计图纸的审核工作，不断对外进行优化，借此减少资金浪费现象，实现对成本的控制。比如香江国际发展有限公司所开发的南新仓国际大厦项目，其通过对地下停车场的优化设计，在同等面积上增加了约15%的停车位，大大减少了停车位的单位工程成本。
3.4招标阶与合同谈判阶段成本控制
全部采用工程量清单形式集中招标。每个分部分项工程价格确定后最大限度地减少了后期施工单位可操作性的空间。合同谈判阶段这方面其实是合同双方之间的一种拉锯战，专业知识、经验预判、谈判技巧等等要求较高。成本人员严格执行造价超100万元合同报总公司审核审批制度，在充分透明的基础上利用了项目公司与总公司的各项专业知识、经验等优势使得各个合同更加合理、合规。
3.5强化工程建设阶段成本控制
工程建设阶段是整个成本控制的关键时期，其间不但需要对材料、机械成本进行有效的分析，更要通过市场走访的形式，及时握材料的市场行情，加强设备使用期间的管理工作，减少设备资金的成本投入。同时加大工程建设期间工艺流程及技术管理工作控制的力度，控制好工程建设的工期，利用新型材料及新技术，提升工程建设的效率，更好的保证成本支出的合理化。
3.6 竣工阶段的造价掌控策略
竣工结算是建设单位和承包单位两个主体最终成交的交易价格的确定。真正意义上的成本控制，等到竣工结算时单靠审计把关已无济于事。审计的目的是竣工结算的真实数据的体现，不是如何降低结算值。只是通过审计排除成本控制过程中统计数据的误差和偏离。故在此阶段，唯有严格审核工程竣工结算，严格审核结算工程量，合理确定结算单价，特别注意相关监控信息的及时准确性。
3.7控制变更签证
在施工阶段成本控制工作中，开发商需要加强签证变更及审核工作。在实际施工过程中，相关人员需要对施工图纸进行全面的审核，以便及时找出设计中可能存在的不足与变更，尽量减少日后返工的次数。同时，对于项目中的签证，工作人员需要对合同中的内容和签证性质有较为清楚的认识，以避免重复计费情况的出现。如果新增签证，则需要多次确定签证变更的必要性，同时还需要甲方代表等多方进行签证，且企业内的成本控制部门还需要对成本费用进行仔细认真的核对。
结束语
在目前房地产市场的大环境下，房子坚持是用来住的不是用来炒的大基调之下。只有房地产项目开发成本控制得较好的企业才有可能在激烈的市场环境中生存下去，在土地市场竞争中保持优势，才有可能在新时代的房地产市场中脱颖而出，开发成本控制不力的企业必将会被惨烈的房地产市场所淘汰。房地产微利时代的到来，房地产开发企业开发成本控制的重要性越发显现。房地产开发成本的优化及节省才能给各房企利润腾出更多的上升空间。
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