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房产面积计算与建筑工程建筑面积计算的差异

发表时间：2020/7/14 来源：《基层建设》2020年第6期作者：崔亚东1 李念2

[导读] 摘要：随着人们生活质量提高，对房产要求逐渐提高。

        1开封市金源测绘有限公司河南省开封市 475000；
        2开封市开封新区集英测绘信息有限公司河南省开封市 475000
        摘要：随着人们生活质量提高，对房产要求逐渐提高。房产面积计算为办理产权、管理产籍信息、土地开发利用、房产交易、城镇的建设需要，建筑面积计算为工业与民用建筑工程建设全过程的建筑面积计算，两种规范针对各自的需要有不同的计算规则，本文详细的介绍了两种规范在建筑不同功能区中面积计算的区别，并且区别了两种规范在具体工作中面积计算算法和结果之间的相互联系，对房产测绘面积计算及工程建筑面积计算有一定的参考意义。
        关键词：房产面积；建筑面积；计算差异
        引言
        房产预测绘面积的计算是商品房成交环节的必要条件，无论是最初的房屋预售还是最终的交易达成，都应考虑到两个层次的要求。一是预测绘阶段的计算结果，二是实测绘阶段的计算结果，两个阶段在测绘面积计算上存在差异，也应该得到更加清晰的认识。本文也将分析房产测绘中产生差异的主要原因，并提出针对性改进策略。
        1建筑面积和房产面积的定义与功用
        1.1建筑面积
        建筑规范中建筑面积的定义是建筑物（包括墙体）所形成的楼地面面积，是一个表示建筑物建造规模、体量大小的数量指标，也是以平方米反映房屋建筑建设规模的实物量指标。建筑面积是建设工程领域一个重要的技术经济指标，对于考核建筑设计、施工、监理等的工作量、劳动量、消耗量及建设产值等具有基础、标尺意义，也是国家建筑业、房地产业宏观调控的重要指标。建筑规范总则指出：“为规范工业与民用建筑工程建设全过程的建筑面积计算，统一计算方法，制定本规范。本规范适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程建设全过程的建筑面积计算”。建筑规范源于原建设部发布的《全国统一建筑工程基础定额》（GJD-101-95），上世纪50年代发布首部传统建筑定额中本就有一建筑面积计算规则，服务于工程预算、工程造价的计量、计价，如定额中垂直运输费、脚手架、楼地面面积、超高增加费等的计量计价。建筑面积作为工程造价计价依据历来统一、稳定、周全，而工程计量计价又依托于工程设计、施工、监理及验收作业的资源投入与产出的衡量。因此，建筑面积是基于生产者衡量产品资源投入及其成果产出的标尺来定义与发挥功用的，这是自建国后建设领域国家计划、规划、设计、生产、验收等一系列环节一以贯之、统一规定执行的，是反映建筑物建造规模的一个基础技术参数，具有行业、专业、生产、投入考核、产出评定特质，这是建筑面积的根。建筑面积是建造物产品的实物丈量结果，宜遵循只要能上人的楼地面、楼地板，包含建筑承重、维护结构所占面积在内，无论其使用功能（居住、交通、楼梯间等）如何，均予计算。
        1.2房产面积
        房产规范中也采用建筑面积，其定义是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.2m以上（含2.2m）的永久性建筑。此建筑面积是为房地产权登记、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费、土地征收、城市更新、历史遗留房地产问题处理等活动，以及为村镇规划建设提供数据及资料所用。房产规范总则指出：“本标准规定了城镇房产测量的内容与基本要求，适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。其他地区的房地产测量亦可参照执行”。
        房产规范产生于改革开放以后房地产业的兴起，居民住宅、房地产由以往的国家、单位分配转为进入市场进行租赁、买卖，建筑物从产品成为商品，房地产开发、经营成为一个行业，逐渐有了消费市场、消费者，像其他商品一样有了消费者价值识别、取向与认同。

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此时的面积便成为房产商品使用价值判断的主要标准，同时成为其购买者、消费者、经营者评判其功能、效用、价值与价格的要素。因此，房产规范产生的面积是基于消费者评价商品实用功能获取、使用价值拥有的标尺来定义与发挥其功用的，这种源自商品买卖、经营的面积，具有实用、市定、消费享用的特质，这是房产规范面积——本文称作房产面积的根。房产面积即房产经营、销售面积，应是消费者可以直接感受其使用价值的规模指标，亦即使用面积，也称地毯面积、净面积，就是往房间内地板上铺地毯，铺满以后地毯的面积。
        2两种规范的相关性
        房产面积计算与建筑面积计算存在很大的关联。首先，房产面积计算规则是以幢为单位，共有面积的分摊及套内面积的计算都在幢内进行，而建筑面积计算规范中是以独立楼栋为单位进行面积统计，但应分别统计计容与不计容面积，两种规范存在少许的计算差异，部分城市建设及不动产部门要求产权面积不能大于规划指标中的计容面积，因此在房产测绘中对幢的分化有了较明确的要求，应尽可能的与计容面积相吻合而且必须找出面积不吻合之处差异。其次，在城市建设中，很多南方城市鼓励开发利用地下空间，存在很多依坡地而建的建筑，在对复杂建筑面积计算过程中，两种规范对建筑结构的认定可能存在不一致的地方，如若涉及到地下空间的公共部分，公共区域的分摊会对房产面积的计算有部分影响，从而会导致房产面积的结果因考虑功能区分摊等因素与建筑面积的计算结果存在较大差异。
        3对建筑工程测绘中房屋面积计算的建议
        3.1测绘单位的专业规划
        测绘单位是这项工作的核心要素，对于开发建设单位提供的测绘资料，要进行详细的审查与核对，在项目证件齐全之后，使用CAD等专业绘图软件和测量工具按比例地来准确绘制面积线。在实测绘阶段要将结果与差异处作出标识，反复地核算实测绘面积和现场测量工作中可能出现的误差，在经过核对后，让不同的数据都通过现场测绘获取结果。现场的技术人员在明确测量要点后，使用测量工具和预测绘资料的辅助来保证结果的准确性。如果在没有出现工程变更等影响条件的前提下仍然出现了尺寸和数据误差，则应考虑是否是现场施工出现问题，那么应及时填写情况说明以便于后续的查询处理。
        3.2相关的计算人员要不断地明确计算的标准
        在计算房屋面积的时候，相关的计算人员一定要按照《房产测量规范》中，有关房屋建筑面积计算的条款以及标准对房屋的面积进行计算和设计，要对房屋的全部面积进行计算，对房屋的面积好功能进行不断地分析，这样才能很快的把握计算方法，避免在实际的计算过程中出现一些意外。此外，在计算房屋面积的时候，计算人员要将计算全部建筑面积的范围计算在内容，如承重的结构和全部封闭的部位等将，这样才能在一定程度上保障计算结果的准确性。
        结语
        建筑面积与房产面积应本各有其源、各属其性，然而房产规范一出台即继原建筑面积计算规则中的建筑面积一词而另以定义，产生生产与消费、投入与使用、产业与行业间的模糊与混同。本文定义房产面积以为房产商品测量、估价之开发、经营、租售、确权所专用，从根部树立房地产行业之计量标示，以区隔于建筑业建筑产品计量、计价之设计、施工、监理、造价建筑面积之建造称谓，主张建筑规范、房产规范术语统一、同词同义、异词异义，更建议在修订各自规范时更多从自身产业、行业属性、特性出发制定建筑面积、房产面积计算测量规则、规范，建筑业归产业，房地产业归行业，各自规范与本业发展需求相契合、与时俱进的计量、评价活动，勿相过多牵连、掣肘，使规范、规则更能促进自身业态健康、稳步发展。
        参考文献：
        [1]吕永江．房产测量规范与房产测绘技术［M］．中国标准出版社，2001．
        [2]林丽娟.竣工前后房产面积差异问题的产生与应对分析[J].科学技术创新，2018（18）：156-157.