上海浦祥房地产开发有限公司 上海 200062
摘要：外立面方案设计阶段，基本决定了外立面装饰效果，同时也基本决定了外立面装饰成本高低。所以，在保证工程质量的条件下，在外立面方案设计阶段将成本控制到最低，是开发项目能否成功的关键。本文结合某工程实例，在外立面方案设计阶段，分析了影响成本控制的因素。最后并提出了一些优化建议。
关键词：房地产；外立面方案；设计阶段；成本控制；优化建议
0、引言
云想衣裳花想容，外立面装饰正如建筑物华美的外衣，直接影响建筑本身的气质。随着集团对于综合体项目建筑品质要求的提高，对于外饰面装饰效果的要求也在不断提升。而如何在集团给定的建造标准和目标成本范围内，实现装饰效果，也就成了一个课题。追求装饰效果与控制成本之间永远是一对矛盾。外立面方案设计阶段，基本决定了外立面装饰效果，同时也基本决定了外立面装饰成本高低，在这个阶段，处理好效果和成本的矛盾，尤为重要。
1、外立面方案设计阶段实现装饰效果的要素
1.1根据项目定位，控制立面选材和比例
目前市面上比较常用的外立面材质，可以归纳如下表1：
表1
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立面材料极其丰富，且价格变化较大，针对楼盘的定位及售价合理的选择材料，对成本的影响很大，建议:
•刚需楼盘：以价格因素考虑外墙立面材质；
•首改楼盘：从价格和品质上考虑外墙材质，可适当提高外墙材质（比例要小）；
•再改（轻奢侈）型楼盘：从价格和品质上考虑外墙材质，适当提高外墙材质（比例适中）；
•豪宅楼盘：以竞品楼盘作为参考。
案例1：以25层高层住宅为例，地上建面9,720m2，其中：大堂部分80m2，两层基座850m2，其余约8,790m2；外墙面积约12,145m2，其中：大堂95m2，基座1,050m2，其余11,000m2。我们以不同方案测算：
表2
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根据项目定位合理的选择控制外墙立面的材质和比例，减少成本的波动；推行适合本公司的立面标准化，为集团化采购提供条件，有助于降低成本。
1.2、造型
亦如服装样式百变：有凹凸，通过材料体和面的变化造成视觉的冲击，规则、对称，变化、对立；有纵横，或如飘带，或似流线，形成建筑物整体的风格和特色；有层次和转折，通过各个大的立面之间位置和相对关系的变化，错落、进退以及重叠等，形成富于变化和层次分明的效果。
2外立面方案设计阶段控制成本的要素
外装成本，由工程量和单价共同决定。控制外装成本，实际就是从量和价两个方面进行控制。实际成本测算采用展开工程量和展开单价，目标成本确定采用投影工程量和建造成本标准。目标成本一旦确定，就表示投影工程量和单价指标均已确定。所以，控制外装成本，实际上就是控制外立面展开工程量和展开单价。
3装饰效果要素和成本控制要素之间的关系
前述实现装饰效果的两个要素中，造型直接影响展开工程量，而材质和幕墙种类的搭配和比例，则直接影响展开单价。这也就意味着，若要实现设计方案阶段成本可控，必须控制造型展开数量和不同材质和类型幕墙的比例关系，以实现分别控制展开工程量和展开综合单价指标。
4外立面方案设计阶段成本控制难点
外立面方案的选择和决定权不在成本部，经常存在报审通过方案未经成本测算的情况。而方案一旦审批通过，如果超成本，则只能在不影响主要效果的前提下进行优化，难度较大且影响后续工作推进。同时，外立面方案设计阶段，外立面做法尚未完全明确，为测算成本增加较大难度。
5外立面方案设计阶段成本控制要点
5.1、提前介入
项目公司对于外立面方案设计进展情况必须提前介入，项目公司成本部及设计部须与集团设计研发中心具体负责人员保持密切联系，并提前达成共识，争取在方案基本定稿，尚未报批前能够及时进行测算，这对双方均有指导意义。
5.2、明确参数
外立面方案设计是限额设计，虽然方案阶段各种指标不是很完善，但是成本测算需要的基本参数，设计单位应已经过认真考虑并能基本确定。针对方案阶段做法尚不够明确的情况，借用以往项目经验，结合本项目做法特点，集团设计研发中心需协调方案设计单位提供关键指标如材质（尤其是石材的种类）幕墙类型、转折和造型尺寸、外饰面与结构面距离等，充分计量，大致估价，首先核算量，而后核算价，二者互相结合。
5.3测算总价
测算展开工程量，包括各种造型、吊顶、水平饰面等，并划分为玻璃幕墙、石材幕墙、铝单板幕墙等大的种类。按照划分的幕墙种类，按以往同类项目经验单价，得出各类型幕墙及全部外饰面工程总价。以大商业为例，目前框架式玻璃幕墙平均单价约900元/㎡，石材幕墙约750元/㎡（石材面板按300元/㎡以下考虑，超出部分须补足），铝单板幕墙约650元/㎡。若存在造型、特殊做法等情况，须在常规造价基础上考虑增加龙骨或面板取费后价款。测得分部分项成本后，考虑约10%～15%的措施费、不可预见费等，得出总价。
5.4超目标成本原因分析
5.4.1、校核工程量
根据本项目目标成本投影面积及建造标准，结合以往同类项目平均展开单价指标水平，反推最大展开工程量。以大商业建造标准为例，外立面垂直投影建造成本为1100元/㎡，假定目标成本外立面投影面积指标为2万㎡，以往大商业平均展开综合单价指标约850元/㎡，则展开投影比值不宜超过1100/850≈1.3，即外立面展开面积不宜超过2.6万㎡。如果测算结果超标较多，则此方案超目标成本主要原因很可能是造型过多造成展开面积过大，应重点对造型包括出屋面饰面高度等进行优化和调整。
5.4.2校核综合单价指标
根据测算总价及测算展开面积，得出测算展开综合单价指标。
测算面积不超标情况下，测算展开单价不宜超过经验单价指标。
根据测算展开面积与目标成本投影面积比值，反推本项目展开单价限值。延续前例，如测算展开面积达到2.8万㎡，则比值为2.8/2=1.4，反推展开单价限值1100/1.4≈785元/㎡。则展开综合单价指标不宜超过此数值。
如果测算结果超标较多，在不考虑造型问题情况下，则应适当调整超过展开单价限值幕墙所占的比例或对其进行优化，并注意石材幕墙、铝单板幕墙等幕墙中面板材料是否采用进口或特殊做法。
5.5提出优化建议
结合前述分析，对于工程量超出较多的情况，重点建议优化和调整造型，同时应注意保证优化后单价限值不超标。对于展开单价超标情况，则应重点建议调整各类幕墙比例或重点优化超标种类幕墙。
6外立面方案设计阶段成本控制建议
建议在外立面方案设计阶段增加流程：集团设计研发中心报批外立面方案前，须经项目公司确认不超目标成本。
7外立面方案设计阶段成本控制示例
悦来城广场大商业外立面方案阶段，我方项目在拿到设计方案后及时安排进行测算，发现存在严重超目标成本情况。经测算和分析原因，外立面展开投影比值约1.6，远超大商业外立面正常比值1.3。后项目成本总会同集团成本中心共同与集团设计研发中心及方案设计单位进行沟通讨论，确定优化方向主攻缩减造型展开面积。后确定以下优化内容：
⑴收缩门头尺寸，减少屋顶面积，取消门头部位内层玻璃幕墙；⑵减小玻璃幕墙装饰条尺寸。⑶穿孔铝单板后侧玻璃取消。⑷铝单板折边尺寸缩减。⑸办公楼铝单板造型悬挑尺寸缩减。
上述内容集中针对展开面积超标问题进行了重点优化，将展开投影比值基本控制在了正常范围。后经再次测算，现方案成本已基本满足目标成本要求。
现悦来城大商业外装已于2018年10月份正常启动招标，前期方案阶段的成本控制给后续招标工作打下了较好的基础。由此可见，外立面方案设计阶段成本控制，只要提前介入，与集团设计研发中心密切配合，抓住重点，优化到位，可以做到既保证方案效果，又满足目标成本要求，两全齐美。
8结语
成本控制是房地产开发企业在项目设计外立面方案时必须注意的核心要素。成本控制的程度直接影响到整个项目的经济效益和相关企业能否立足于行业。在成本控制过程中，要综合考虑各种因素，及时估计可能出现的问题，尽量避免这些问题。其次，对于生产施工周期长、成本高的房地产开发设计等项目而言，过度的降低成本也会造成房地产质量的严重下降，不利于树立良好的企业形象。因此，在控制外立面方案设计成本的同时，还应在保证正常使用功能的前提下，保证设计质量，尽可能降低成本，提高企业的经济效益。
参考文献
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