中国生态城市研究院有限公司 天津 3000467
摘要：2019年7月，全国正式全面推进城镇老旧小区改造工作，这既是一项民生工程，又是发展工程。根据住建部对老旧小区的界定，老旧小区应为城市、县城（城关镇）建成于2000年以前、公共设施落后，影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。早在2018年，八师石河子市就已率先启动5、6、7号小区改造项目，并已于2019年11月底基本完工。本文重点总结该项目在前期工作、组织机制、施工实施、长效管理、资金管理等方面的经验，形成可复制、可推广的改造模式，对西北地区同类城市老旧小区改造起到积极的指导作用。
关键词：老旧小区改造；西北地区；经验总结
1.改造的背景和意义
习近平总书记指出，要加快老旧小区改造；不断完善城市管理和服务，彻底改变粗放型管理方式，让人民群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好，是一项非常有意义的民生工程。同时城镇老旧小区改造工作上升到国家层面，也是一个非常有效的稳投资举措，可以通过外部环境和基础设施的改造、服务设施的健全，拉动居民改善自家室内设施，既保民生又稳投资同时拉内需，一举多得。
石河子市城市发展几十年以来，城建成果丰硕，人民生活水平得到极大提高。但也有60年代~90年代建设的老旧小区，已建成超过30年，普遍存在基础设施老化，建筑外墙破损，未节能改造等问题，居民居住环境不佳，改造诉求强烈。此现象引起师市领导的高度重视，于2018年确定5、6、7号小区为石河子老旧小区综合改造第一批示范项目，完工后取得了极好的社会反响。
2.5、6、7号小区基本情况
5、6、7号小区位于石河子市区西面，为军垦第一代老旧小区，改造范围占地面积约130万平米，涉及2万多户，5万多居民，属于20世纪60年代~90年代的老旧小区，存在停车困难、道路狭窄、建筑老旧、屋顶漏水、黄土裸露等诸多问题，居民改造诉求十分强烈。截止2019年11月，完成投资额约3.4亿元，主要改造内容为：一是拆墙拆违，包括废弃围墙、闲置老旧车棚以及违建平房；二是市政管线整体改造，对小区给水、供热整体修复，排水管线整体更换，供电下地改造，弱电搭设桥架重新布线，更换路灯；三是道路系统提升，打通支路、局部道路拓宽、路面白改黑，形成“小街区、密路网、窄断面”的路网格局，并新增停车位；四是建筑改造，包括外墙保温、抗震加固、立面翻新、屋面防水、破损单元门更换、楼梯间刮白等内容；五是功能配套设施完善，建设邻里中心，增加公共座椅、增加休闲健身设施；六是景观提升，西二路、红星路、北四路沿街景观整体提升，造纸厂礼堂整体修缮，小区内增加居民活动休闲节点。
3.经验做法总结
一.是强化了组织协调机制。通过师市主要领导专题会、现场办公会重点协调跨部门推进难点工作，以及现场敲定关节点实施方案，保障了项目的顺利推进；建立了同区三家不同施工企业的联合晨会、现场会等协调机制，重点解决交叉作业问题；联合街道社区，摸索了“共享共建”工作机制，按照共同缔造的理念，激发居民的积极性，促进居民的全过程全方位的参与小区改造。
二.是明晰改造流程、施工组织机制。建立了施工进场前和施工过程中的整体交底和专业交底机制，保障改造理念和改造做法贯彻到具体班组。总体施工按照分区实施，先地下后地上的整体原则，并通过晨会制度，随时校正具体片区施工工序。
三.是积累了改造建设经验。（1）抓住居民关心的问题。按照“具体情况、具体分析”的办法，在结合小区实际的基础上，反复勘察现场，广泛征求群众意见，充分论证方案，科学规划设计，制定改造方案并组织实施，有重点地解决停车难、污水堵塞、路不通、灯不亮等群众最关心的问题；（2）全面覆盖。本着“应改则改”的原则，石河子市老旧小区改造内容依据全市整治改造标准为基准，包括了基础设施、外墙保温、防水层更新、安防及消防设施综合改造提升等方面，从地下到地上、从楼内到楼外全方位实施改造；（3）先实用后美观。老旧小区改造工作坚持改善民生原则，进一步提高房屋宜居性。
四.是长效管理，完善资金筹集模式。
首先积极申请各级财政资金补助，通过多方努力，当年拿到中央财政补贴资金约2亿元；其次明确各方责任主体，涉及地下水电暖改造，交由管线经营单位天富集团投资改造，涉及资金约5000万元，涉及弱电整治，交由移动等三大运营商投资改造，按照整体改造方案，同步实施；同时对部分区域拆违拆迁，绣花针式腾出部分区域进行商业开发，回笼部分资金，可以持续投入老旧小区的改造之中。
五.是公共服务完善措施。第一通过现场摸排和社区对接，了解居民实际需求，重点分析哪些功能性设施缺失；其次利用小区内闲置场地，如老电影院、大礼堂，通过改造提升，进行功能置换，作为邻里中心和文化活动中心；第三利用拆除部分平房，通过商业再开发，引入社会资本，补充社区服务配套。
六.是调动居民积极性，实现自治共管。提升社区治理能力，完善社会治理体系。坚持“居民自治”与“改造提升”双同步的原则，通过推动业主自治、建立健全物业管理、健全维修资金归集机制等，创新“纵向到底、横向到边、协商共治”的治理体系，建立社区居委会、小区业委会、物业公司三方联动机制，完善小区后续自治管理，实现从“靠社区管”到“自治共管”的转变，解决改造后管理难题，居民共谋、共建、共管、共享，争做‘主人翁’。
4 下步工作重点
2020年老旧小区改造将进入全面推进阶段，在总结2019年的建设经验基础上，应建立石河子市乃至西北地区的老旧小区改造工作流程、建设标准来保障这项工作的推进。
4.1 建立小区改造申请机制
下步计划改造的老小区，在前期调研阶段，就应组织社区、街道摸排居民的改造意愿和诉求，充分调动居民积极性，最好能让小区居民自发提出改造申请交于街道。根据民意调研情况和申请，完成小区前期评估工作，并上报市住建局，制定出本年的老旧小区改造初步计划。在调研过程中，应同步下发改造清单和出资比例，再通过对居民对改造内容的意见征集，确定小区改造内容和重点，这样不仅政府能够准确的把握小区居民的实际需求，而且居民的参与度高，对各项工作的出资比例心中有数，利用具体工作推进。
4.2 居民全过程参与改造工程
在被列入改造计划后，社区、街道牵头组织摸底调研，再次征集居民改造意愿，争得80%以上的居民同意，并对改造内容和出资比例达成共识。方案设计阶段，应通过公开招投标确定设计单位，编制改造方案后需在小区内公示，广泛征求居民意见，居民无异议后，再进行深化设计。组织实施阶段。建设单位、施工单位、设计单位与小区居民紧密联系，遇到难以决策的问题通过召开协调会解决。竣工验收阶段，项目完成后，由社区或业委会、居委会签字确认，施工单位按照竣工验收程序，向市住建局或属地街道提出初步验收申请；由住建局或街道组织验收，验收通过后移交社区或业委会，也可由物业企业同步接管。长效管理阶段，在老旧小区改造后，必须建立起符合小区实际的管理模式。实施物业管理的小区同步建立物业管理服务标准和收费标准，并建立专项维修资金。
4.3 建立老旧小区改造标准
首先对需改造的老旧小区进行整体摸底，充分了解各老旧小区存在的实际问题和需求，在此基础上建立高中低不同的改造标准，不同改造标准对应不同改造内容和投资强度；其次在今年改造的基础上，梳理出详细的改造清单，改造清单需明确改造子项的改造内容、改造成本以及谁来出资，如防护栏、固定停车位等设施明确由居民出资，公共部分由政府投资；明确改造技术标准，为竣工验收提供了基本依据。
4.4 建立资金筹措机制
老旧小区改造资金分为前期改造整治资金和后期管养维护资金。前期改造整治资金按照共享共建的原则，政府财政直接投入明确投入标准和投入改造内容；明确地下管线如水电暖以及弱电等责任单位改造权益，建立奖罚措施；居民集资部分按照谁受益、谁付费的原则，并通过统一采购、安装等方式，将其成本降至最低；探索老旧小区改造＋棚改的方式，以改为主，以再开发为辅，鼓励社会资金介入，促进部分片区居住和商业再开发，回笼部分资金。后期管养维护资金，关键是多渠道争取营业收益，通过设立固定停车位收费、小区广场大型广告牌收费、单元楼梯间广告费、部分改造设施房租等收入筹集小区物业管理资金。
参考文献：
[1]老旧住宅小区改造的现状及建议[J].孙梅花.城市建设理论研究（电子版）.2017（30）
[2]胡波.浅析老旧小区电梯改造技术方案[J].科技风，2018（29）：65.