鄄城县自然资源和规划局 山东省菏泽市 274600
摘要：目前，土地使用权出让、土地转让、类税、企业合资经营、改革、上市、破产、房地产开发经营等经济活动不能与土地评估分离。随着社会的发展，规范土地评估市场已成为目前亟待解决的问题。
关键词：土地评估系统；知识库；设计；集成
1资产基础法基本思路
资产基础法的主要思路就是在基准日市场条件之下，對企业资产以及负债市场价值进行重估分析，最终确定评估对象的具体价值。而企业在经营中需要的资产，通过替代原则，基于企业持续经营为主要假设，通过估算购买不同资产以及负债的市场成本的方式进行处理；而针对溢余资产则要通过假设变现的方式对其市场变现净现金流进行估算分析。
同时，其最为关键的观念就是市场成本，也就是资产或者负债市场采购的价格。其剥壳了生产者的市场平均利润以及生产成本等等。在进行资产以及负债进行评估中要与配套的基本思路温和，分析其日常经营活动的有效资产以及负债，基于购置资产或者负债为主要的前提进行分析。如果其不属于企业正常经营需求，则要基于此资产在正常条件之下的变现金额作为评估值。
2土地评估行业风险控制面臨的问题
2.1土地价格虚高
现阶段我国政府在供给土地和土地开发过程中普遍存在着土地评估价格虚高的问题，有相关部门统计土地评估价格已经达到土地实际使用价值的两倍以上。出现这些问题是因为部分土地评估人员自身专业水平较低，再加上很多土地评估机构为了保证自身获取相应的经济利益，违背职业道德和土地评估规范，不合理的满足客户需求，使得土地评估价格严重超出土地使用价值，引发一系列的土地评估风险。
2.2土地评估机构资质较差
在土地评估过程中，很多评估机构的经营规模较小，人员数量较少，普遍存在着经营资质较差，资金不足的问题，不能够很好的拓展业务。由于经营规模较小，资质较差，在市场中的竞争能力不足，为了争取更多的客户经常采用一些恶性竞争手段。我国关于土地评估的发展时间相对较短，很多小型土地评估机构采用单一化的土地评估方法，仅仅对土地的某一使用方面进行评估，没有综合评估土地的使用价值。在评估过程中将工作重点集中在使用权转让、土地抵押贷款等方面，土地评估缺乏系统性。
2.3评估人员风险控制意识较差
目前我国土地评估机构数量较多，但规模相对较小，具有资质大型的评估机构数量较少。通常情况下，大型土地评估机构的工作人员专业素质较高，具有很好的抗风险能力，在工作过程中不需要担心客户量和业务量。而在这种情况之下，一些大型评估机构的很多评估人员对自己的专业过于自信，在评估过程中对客户缺乏耐心，存在着工作不细致、不认真、随意的行为，风险防范意识较差。而小型评估机构为了获取较高的经济效益，经常向客户提供虚假信息，严重影响到土地评估的权威性和公信力，不利于评估行业的健康发展。
3评估知识库应用设计
3.1数据实体层次组织
实体的层次组织可以解决评估体系开放性问题，即可以设置不同的评估用地类型，灵活设置定级因素体系和地价样本类型等。这对适应不同城市土地评估具有重要意义。
引入工程概念作为1级结点，2级结点为评估用地类型，3级结点是与当前用地类型相关联的各种专题类型结点。1～3层结点之间的层次结构在评估系统中用工程类的包含关系实现。4层以后的结点是第3层专题的实体元素，其中定级因素之间的关系采用树状的层次编码方式组织，所有叶子结点是连接具体计算的指标层结点，称为定级因子；其他类型的实体元素主要为并列的指标层结点。专题类型结点与其元素之间主要通过其编码实现连接。
3.2定性指标内容输入及量化控制
数据标准化是实现定性指标量化和进行自动化计算处理的基础。由于土地定级估价资料来源较多，指标描述纷繁复杂，属性指标描述既有定量的又有定性的，同一属性指标的定性描述在不同城市也不同。定性指标的自动量化问题成为限制土地评估系统开放性的主要原因。为了对属性进行描述，满足城市约定俗成或行业标准要求，同时便于定性数据的量化和属性计算工作的自动化，避免因素属性指标内容人工输入出错和对数据库进行命令替换等操作的繁琐，评估系统必须实现数据库结构和属性内容的用户化定义。利用知识库属性内容段中字段值标准化的输入内容及其量化值的对照关系，设计相应的界面对定性指标内容输入进行标准化控制，并实现定性指标定量化。
3.3过程分解与组合互逆
由于不同的评估数据实体的分析处理方法不同，同一评估数据实体在不同的数据环境下有多种处理方法，要求评估系统能根据因素影响方式选择相应的作用分计算方法，对不同的样本和不同的数据库结构设置相应的地价计算公式等。同时，系统功能的可扩展性要求可以根据用户或专业领域的需要，在原有软件代码的基础上直接进行扩展，而不是完全推翻重新开发。因此，在进行系统设计时，应进行合理的功能解析与模块划分。
对土地定级估价过程中所有的数据处理步骤按照“可分解，可组合”的原则，将每一处理过程分解到最小步骤，对全局的图形、属性和参数变量以及具有共性的算法步骤进行归纳、分类和层次统一编码，并根据最小目标原则设计相应的通用函数与知识库中的过程性知识相对应。算子按照专业流程分解的逆过程形成多层次的功能模块。自上而下的评估流程分解顾及了土地评估专业技术流程在土地定级估价软件的自动化实现；自下而上“堆积木”的程序组合方式又保证了系统功能的可扩展性和目标算子的可选择性。
3.4评估知识翻译与算子连接
由于处理步骤与编码一一对应，过程组合型算子可以根据编码直接调用相应的函数并传入参数值进行计算。而属性公式型算子则将知识库中的字符串表达式按照评估知识表达存储规则进行公式分解，转换为程序可执行的计算表达式。具体是在MFC的CMapStringToOb和CTypedPtrMap类基础上，定义CMapVariabile类和CExpression分别保存公式变量值和公式表达式，实现字符串的变量映射和计算公式中数据项与运算符号的堆栈、翻译及计算过程。
4评估知识的系统集成
在土地评估系统中，按照评估知识库中的实体层次关系来组织用地类型及其因素体系和估价样点等评估体系内容；通过知识库中的数据库结构来控制或验证实体数据库结构的有效性；通过字段内容的标准化描述控制属性数据的输入内容的有效性；利用知识库中推理知识和系统程序算子结合进行定性指标量化、定量指标无量纲化等处理；进行样点地价计算、修正和检验；因素权重、功能分和作用半径计算；通过评价单元作用分计算和样点所在评价单元的地价计算获取因素作用分（或总分值）和样点地价的数据序列，利用一元回归、多元回归或趋势面分析等方法计算评估区域内所有土地的基准地价。通过评估知识的获取、翻译和算子调用与土地评估的专业流程紧密结合，保证了土地估价流程的一体化；通过系统对评估知识库的维护和扩展实现土地评估系统的功能开放性，提高城市土地评估的效率。
5结语
评估知识库思想在土地定级估价信息系统中得到了实现，并在武汉、宜昌、佛山等多个城市的土地定级估价工作中对系统开放性能进行了验证。实践证明，通过评估知识库的设计应用，系统在评估体系、实体数据结构和专业算子等方面实现了开放性，解决了城市评估体系的不确定性、属性指标描述的多样化、实体处理方法流程的复杂性对土地评估软件通用性和可操作性的影响。该研究成果将对专业化ActiveX控件、ATL模板类等通用软件包的开发和应用是一个很好的启示。
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