天津科亿房地产土地评估咨询有限公司 天津市 300192
摘要：现阶段，随着社会的发展，我国的现代化建设的发展也有了进步。社会的进步，经济的高速发展，促进房地产领域的发展。房地产领域的发展，又反作用于经济，为国民经济建设做出巨大贡献。为了更好地发展房地产产业，国家开始制定相关政策鼓励其发展，优化房地产产业。总的来说，房地产行业整体发展形势乐观，但在投资工作中存在一些不足，其利用资产评估手段不合理，评估缺失有序性，阻碍房地产产业的发展。因此，要想更好的发展，必须注重此方面的问题，把评估针对性、评估多面性、评估合理性作为评估标准，谨慎选择投资性房地产的评估方法、做好实际评估工作，强化工作人员的专业技能，培养其职业素养，保障评估工作顺利开展，以促进行业规范、有序、健康发展。
关键词：投资性；房地产评估；应用策略
引言
当前，营改增的全面施行，给全国的各行各业都带来了深远的影响。资产评估行业作为现代服务业的新型代表之一，计税方式的调整，影响了资产评估项目中各种税费的计算，进而关乎评估的整个测算过程。而房地产评估业务更是占据了资产评估项目的很大部分。本文将通过资产评估中房地产评估的评估方法在营改增前后的变化，来分析营改增对房地产评估产生的影响。
1大数据背景下的土地房地产评估新机遇
大数据，还可称之为巨量资料，指的是数据量规模十分巨大，采用现有工具无法在合理时间范围内进行管理、处理和整理成能为用户决策提供积极影响的信息。大数据不仅数据规模巨大，而且还要极大的价值，但采用传统方法根本无法进行处理。在本质层面上，大数据的核心是它能进一步拓展数据分析范围及抽样方式，适当放宽了对精准度提出的要求，力求通过对数据相关关系的分析和揭示来描述不同事物之间保持的复杂关系。基于此，大数据能为人们更深层次的认识世界提供更先进和新颖的方法。大数据具有的战略意义并非掌握海量数据信息，而是对这些意义不同的数据实施专业化处理。若采用以往常用的方式，则要耗费大量的时间与财力。对土地房地产评估而言，其数据库主要数据来源为政府及其它专业机构提供的相关数据和评估报告及在网络上获取的相关数据，具有明显的数据密集型特点。各机构经过长时间的运营，积累了数量极大的数据，可以为评估提供可靠的数据资源。从行业自身角度讲，最佳的大数据状态应该是对组织行为进行的全记录，包括从这些记录上获得的规律。相较于过去的数据，在大数据支持下能有效减少或避免信息的不对称，并找出市场主体存在的行为规律，并能对经济行为进行预测。大数据能从本质上解决过去存在的信息不对称和客户不透明等实际问题。在传统业务中引入大数据技术能对客户需求进行更好的识别，真正将客户作为中心，提供新的评估服务，提高服务水平，并能加强风险管控，将各个方面的风险都降至最低程度。简单来说，大数据的应用能使机构变得更加聪明和主动，这对每一个机构而言都是宝贵的、可以直接体现出市场竞争水平的重要资产。在大数据技术的刺激和冲击之下，以往的评估行业，无论是行业的界限还是竞争格局都被完全打破，同时大数据和云计算等新技术的引入也为行业的战略转型提供了途径。不论哪一种方法或手段，都要和互联网本质充分结合，借助与之配套的理论及方式，否则会对转型造成负面影响。评估行业要为实体经济提供良好服务，推动整个房地产行业向更好的方面发展，就必须用到大数据技术，以此来增大服务的广度和深度，提高服务效率。
2投资性房地产评估方法中存在的问题
2.1市场法
虽然市场法需要收集足够多的房地产交易案例，并具备较高的可比性，才能与评估对象作为参照物，从而计算出评估对象的价值。虽然评估过程较为直观易懂，其方便操作，但我国疆域辽阔，地理环境位置差别较大，且我国经济发展不均匀，很难找到具有较高可比性的参照物。即使能够找到足够相像的参照物，可对投资性房地产的评估方法，不仅受空间影响，还受时间影响。在空间区域来讲，不同区域的房地产价值存在较大的差异，而同一区域内的不同位置，其房地产价值也并不尽相同。
所以运用市场法进行评估时，在理论上来讲是非常科学的，但在实际应用中若想找到可以匹配的参照物，是比较困难的。
2.2收益法
简单来说，这项评估方法是指对投资性房地产的收益进行客观评估，确定被评估房地产的价值。运用收益法当中的关键问题是要确定被评估投资性房地产的收益期限、净收益、折现率这三项参数，但是这三项参数却都十分难以确定。首先在对投资性房地产运用收益法进行评估时，需要对投资性房地产现有的使用年限、租约条款等进行信息收集，同时需要评估人员结合现有信息对将来的房地产环境做出预测，其中难免掺杂评估人员的主观思想，这也就使得不同评估人员做出来的评估预测有所差别。举个例子，在确定折现率时应当能够反映出评估基准日类似地区的同类投资性房地产的平均回报水平，但评估基准日的时间点不定，具有一定的可选择性，不同时间点上的房地产折现率不同，这就使得评估工作在不同时间内进行，会导致其评估结果不同。
3投资性房地产评估工作有效开展建议
3.1谨慎选择投资性房地产的评估方法
选择哪一种房地产的评估方法，对评估的结果具有较大影响，因此，相关人员必须谨慎选择。首先，在选择期间结合需要评估房地产实际情况，相应的进行分析，总结分析资料，确定评估方法。此外，也要分析影响房地产评估效果的各个因素，针对性进行评估。同时，要收集以往评估的数据信息，看是否存在和将要评估房产相同的项目。最后，确定评估方式后，不要过急地进行评估，而是应反复去确认，确保评估结果的精准性、合理性。
3.2做好实际评估工作
在选择收益乘数评估方法，对房产进行评估时，需要注重房地产项目具体情况，特别是那些重要环节与关键步骤，必须给予足够重视。如，在对待房产进行评估时，要把评估房产出售费用与出租房产费用作为基础和出发点，整体分析房子不同层面以及影响因素，比较响应条件和价格是否相符。后再通过此类手段把计算得到的净收益与准确值深入分析，可以判断其相近值与相似值。再如，在评估期间，也应深入的研究关于房子每个月获得租金，以及最短租期和长期租房的优惠问题。
3.3强化工作人员的工作能力
房地产的评估工作之一，专业性强，对工作人员的要求严格。投资性房地产评估工作参与人员的能力、理论知识素养、道德水准等，均对投资性房地产的评估结果具有较大影响。因此，必须注重对工作人员的培养，严格要求工作人员，确保其具备扎实的个理论知识，如了解公允价值，可对公允价值有深刻的了解与认知，这样才能确保评估更加的客观。此外，各个工作人员必须严格要求自身，树立终身学习目标，必须更新知识和总结经验教训，强化自身的专业水平。并在工作期间遇到各类影响因素后，需要结合自己学习的知识、以往的经验等，进行正确的判断，把严谨、科学作为评估理念，进行深入论证分析，后作总结。
结语
综上所示，大数据为土地房地产评估行业带来了全新的机遇，同时大数据也是行业发展的必然趋势，但在实际应用中还存在新技术钻研不足、低层次操作和安全防护形势严峻的问题，对此，应通过加强技术研发、完善基础条件和创建实时监控系统来解决。
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