甘肃省长城建设集团有限责任公司 730000
摘要：在新的环境下，房地产整个行业正变得更加开放、透明已成为不争的事实。任何一家房地产公司面临的挑战是在市场上拥有强大的竞争力，企业想要突出自身优势，就需要获得管理上的突破。项目成本管理能力的高低是一个成功的房地产公司真正的竞争力和价值创造的关键。
关键词：项目成本；优化控制；房地产
一.房地产开发项目成本控制概述
房地产开发是我国最基本、最重要的物质生产类型。在城市中扮演重要角色。在开发过程不应只针对建筑块和房屋，但也要统一规划发展领域的一些必要的公共设施和公共建筑，它的完整性还体现在开发过程中工作关系的扩展和项目工作的复杂性，它是有很多关系和部门从事房地产开发，不仅包括规划、建设、施工、供电、还包括土地复垦、拆迁，搬迁和许多其他工程链接。同时房地产从投资资本到资本覆盖，从突破到产品信息的开发需要纷繁复杂的步骤，在一般来说，正常的开发项目需要两三年，而大规模的开发则需要更长的时间。除此之外，还有很高的风险，房地产开发需要积累大量资源准备。
成本控制符合增产节约型、淘汰浪费的原则，考虑经济优势，广义成本控制是指在事件发生后和事件发生后对成本的控制，其本质是成本管理，有限成本控制仅限于事后控制在房地产项目的成本控制过程，应当在项目立项、设计、施工、分配等阶段明确目标、任务和行动，企业应向各部门提供控制权，并对控制结果承担明确责任，这有利于成本控制的目标的实现。另外，成本形成过程在房地产公司中的开发部、设计部、工程部，销售部门和房地产公司是其具体构成差异很大，所以成本核算标准也应不同。
二.成本控制现状及策略
2.1成本控制现状探究
在房地产项目的成本控制中，仍旧存在着多种问题。我国房地产业发展20多年来房地产企业经营不平衡，成本管理意识淡薄，缺乏标准化和规范化制度化，在房地产项目开发的过程中科学管理和有效利用控制成本是亟待解决的问题，越来越多标准化的时代，控制和降低房地产开发成本是房地产企业转型的主要方向。
2.2房地产投资阶段的成本控制策略
在决策阶段的成本控制工作必须与初步设计、功能分析和系统需求实现比较紧密的结合，选择技术经济相结合的体制。可行性研究是建设项目的第一阶段，它确定项目能否实施，项目是否具有全局性和经济性，加强建设项目的初步可行性分析可以实现房地产项目开发公司的项目利润。投资评估应以研究和基本确定开发项目的建设规模、产品体系等具体可靠的资料为基础，估计开发项目的总资本，并计算每年的投资计划施工时间，编制相应的投资估算、项目估算、修订估算、施工计划，合同价格、结算价格和资产负债表。投资估算在不同形式的成本控制中起着限制作用，如配额规定。在适当的框架内提供适当的投资估算，可以使投资控制标准得以落实，避免"三超"现象的发生。
2.3房地产设计阶段的成本控制策略
首先，要改进项目的招标模式。设计招标制度的实施，可以有效防止设计行为不规范，整个投标过程应该在计划阶段，不仅要注意图的设计，还要注意图的弯曲结构图。为保证招标工作的顺利进行，有必要制定一份高质量的设计规范，此外，设计单位的内部管理和设计合同的局限性而设计的专业性往往使开发人员无法跟进对设计的进度和质量进行监督。设计监控也可以促成设计单位发展设计思想，优化设计方案，增强成本控制意识，设计监控人员将从一开始就参与这个项目，监控整个设计过程，避免设计过程中可能出现的错误设计。最后，设计完成后，对设计体系进行全面审查，加强设计前审查，并尝试引入技术变更实现施工前的成本控制。
对设计阶段的结果，当设计系统的缺陷或不足被克服时，成本最低的为最优的设计方案，避免施工阶段出现设计缺陷，制图前的审核管理是十分重要的，加强设计前的审查可以有效地对设计阶段设计系统的缺陷或不足进行补救。
2.4房地产施工建设阶段的成本控制策略
房地产开发商鼓励承包商参与投标，在招标前应起草统一的投标文件，为了建立统一的条件，使投标人能够在平等的基础上竞争，严格的实施招标程序，规范招标合同，确保所有参与投标的承包商在同等约束条件下公平竞争，使开发商有比较分析;做出公正合理的评估。灵活选择不同的工程进行投标。地产开发企业一般公开招标，一些特殊建设项目可以招标谈判，完成的，如国防和其他机密项目。公开竞争将要求承包商提高开发项目的施工质量，减少施工时间和成本，通常为建设规模大、建设时间长、技术复杂的开发项目提供良好的机会。公开招标投标是当前建筑市场上应大力推行的一种招标方式，但公开招标的过程需要很长时间完成招标工作。邀请招标中开发商或其采购实体向受信任和有资格的实体发出邀请函，是一种非公开招标，由于受邀参加竞争的投标人数量有限，排除了许多潜在的竞争对手，从而限制了开发商的选择，同时投标书的提交方式通过，投标者也很可能有自己的投标，因此开发商不太可能接受邀请招标的方式。
三.成本控制优化方式
在项目进展中成本是否最优取决于如何合理安排不同工序之间的关系。网络图在房地产开发项目的实践中被广泛应用于计算项目完成所需的时间，然后根据每一时间单位的时间和资源消耗确定项目活动的成本，然后通过这种计算时间的方法得出项目的总成本。成本控制是最重要的，可以使用最低的项目成本作为目标函数使用，进而尽可能避免项目中出现资源的冲突。
在成本优化的过程中进行设计方案的优化是房地产企业成本控制的重要方面，这样能够保证设计方案的实用性。例如限额设计，33层高的住宅，每平米建设成本在设计阶段就要限制在一个标定值之内（如2800元/平）。设计单位要按此价格开展设计，不得突破。只有保证设计方案的成本经济才能够实现房地产成本管理水平的进一步提升。
为确保项目取得最佳效果，应更多地考虑高风险项目和有限的资源;应优先开展高风险活动。这种方法的核心是确定项目资源的优先级，以便最大程度地降低完成项目活动所需的时间，项目耗时长短通常取决于成本，即投入的资源越多，成本越高，项目所需时间越短;投入的资源越少，成本越低，完成项目所需的时间越长，由于项目完成时间的不同值，我们可以对每个项目完成时间所需的资源进行详细的分析和计算。
最后，在信息化的时代背景下，传统的成本管理模式已经无法满足企业的发展需求，这就迫切的需要转变成本管理模式，借助信息网络技术，构建信息化成本管理系统，利用多种管理软件，提升成本管理水平，将成本的预算、分析、控制和计划等内容均纳入到管理范畴中，预先估计开发建设的成本投入，落实预算、造价工作，保证成本管理决策制定的科学性和合理性，从而避免资源的浪费，减少成本支出。
四.结束语
房地产企业需要进行合理的项目成本控制目标的确定，通过科学成本控制程序的实施，切实与市场发展需求相适应，并且构建出多元化的格局。除此之外，在经济社会飞跃发展形势下，房地产企业需要进行国外先进管理经验的认真学习与科学借鉴，通过对先进成本控制模式与方法的学习运用，促进项目经济效益的极大提升。动态的成本控管理控制克服了传统房地产企业预算和资金管理的不足，不仅能够有效的提高企业对成本的掌控能力，而且促进企业进一步完善成本管控制度，能够帮助企业更快的实现企业利润的最大化，促进企业的稳定和长久、快速发展。
参考文献
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