武汉江花实业开发有限公司 湖北省武汉市 430000
摘要：2020年武汉遭遇疫情黑天鹅事件，一季度经济社会运转几乎停摆。本文从分析武汉近年的规土市场表现入手，对硚口区从发展情况、规划实施、土地供应等多方面进行多因子评价，分析存在的问题，对规划土地市场如何应对才能保证武汉持续平稳有序的健康发展进行初步探讨，结合国土空间规划手段深化土地资源要素优化配置，实现武汉市空间规划布局与社会经济发展的相互促进。
关键词：武汉；疫情；规划引领；土地市场；综合治理
2019年，在中央“房住不炒”的大前提下，武汉土地成交金额位居全国前三位，住房市场也稳居全国第一，连续9年销量三甲。市场一片向好的武汉却在2020年初遭遇了疫情黑天鹅事件，经历了史上罕见的封城。后疫情时代，规划土地市场应当如何应对才能保证武汉持续平稳有序的建康发展？
1. 疫情下武汉整体市场分析
1.1宏观形势
1.1.1短期影响：严峻疫情下，严防严控举措对经济冲击明显。一季度内，武汉应对疫情采取了高度严格的防控措施，一季度乃至上半年工业经济呈现明显下滑甚至负增长。
1.1.2长期影响：内生动力强劲，有望继续快速稳健发展。武汉创新转型驱动潜力大，五大国家产业基地引领城市升级；同时拥有中部地区崛起、长江经济带发展战略等国家战略支持，潜力强劲。
1.2市场现状
1.2.1春节淡季叠加疫情影响，市场冷淡持续下行。全国土地及住房市场供应和成交规模有所回落，短期调整不可避免，市场继续承压。受春节假期和疫情影响，多地推迟土地拍卖时间，土地供应大幅减少。1-2月全国300城住宅类用地成交建面和商品住房成交为2013年以来同比最低值。
1.2.2疫情中心严厉防控，武汉市场雪上加霜。疫情期间，武汉全市公告地块全部暂停，现场挂牌规则调整，房地产市场受损严重。1月份商品住宅推盘5014套，同比下降27%，成交2501套，同比下降53%。
2. 硚口区发展现状及问题
硚口区是武汉江北中心城区之一，是武汉市近年来江北片区的供应主战场，是极具发展潜力的经济腹地，因此本文以硚口区为例进行应对疫情的规划土地市场策略研究。
2.1硚口区土地及住房市场现状
2.1.1土地市场量涨价跌，成交量居中心城区前列。2019年，硚口区土地成交面积59.3万平方米，同比上涨306.51%。土地成交总额133.5亿元，同比上涨118.31%。宗关水厂地王的成交以及长丰乡东风村大体量旧改地块入市，推高了硚口土地成交量。
2.1.2楼面地价下跌，土地市场面临价值困境。2019年，硚口区平均楼面地价为7999元/平方米，位于中心城区第五位，楼面地价同比下降51.29%。硚口区在厂区搬迁后，工业用地权属复杂，存在一定程度污染问题，都导致了土地市场的价值困境。
2.1.3住房销售倒数第三，供过于求趋势放缓。2019年硚口区销售新建商品住房0.5万余套，销售面积56.73万平方米，销量位居全市倒数第三；此外商品住房市场接受度不高，供销比1.37，属中心城区之首，市场呈现供大于求态势。另一方面供销比同比下降43.7%，供过于求趋势放缓。
2.2存在的问题
2.2.1老工业基地转型滞后，区域经济实力有待提升。硚口区，从曾经的商业、工业双双扛把子降级到江北摆尾，曾经是大汉口美誉，重要的工厂区和经济活动中心，应当发挥武汉市最具创新活力的中心城区和最具发展潜力的经济腹地的地理优势，加速城市更新和产业转型升级，带动区域经济发展。
2.2.2交通畅达双刃剑，区域优势迷失。近年来硚口的交通发展突飞猛进，但便利的交通是把双刃剑，促进区域发展的背后，是区域板块比较优势的迷失。在商品住房市场上，论刚需价格优势，比不过三分钟车程的汉阳；论沿江区位价值，比不过接壤的江岸；论中心商务价值，比不过临近的江汉CBD；论城市界面，甚至不敌远城区东西湖。
周边各版块带来的市场分流和硚口城市形象的相对滞后，成为硚口区发展需要面对的问题。
2.2.3内部版块割裂，规划实施应注重土地优化。硚口区存在空间的割裂造成城市界面的停滞不前的问题，硚口重点打造的三大功能区，截至目前为止土地征收还是存在资金、房源筹措等多方困难。从近年规划设计重点来看，发展重点集中在汉江沿江区域，对纵深腹地的带动作用不明显。在汉江湾生态新城建设和旧城改造推进的大背景下，硚口的土地供应需要更加注重土地资源的优化配置，体现内环向外逐渐辐射影响的过程，在旧城改造的推进下层级带动，为促进城市空间的均衡发展提供有效支撑。
2.3面临的机遇
2.3.1发展稳中有进，经济增长呈现新态势。2019年硚口区地区生产总值增长7.5%，经济总量稳健增长。地区生产总值、规模以上工业增加值等指标增幅位居全市前列。
2.3.2创新创业纵深推进，保持人口持续净流入。2018年硚口区流入人口33.5万，位居全市城区第二位，仅次于洪山。人口净流入带来强劲动力，将为房地市场带来增量红利，促进市场良性发展。
2.3.3解放大道西进运动，汉江湾规划提质。作为武汉中心城区长的主干道，解放大道对商圈的带动作用不可小觑，如今向西发展，随着政策规划的重视，汉江湾商圈未来可期。硚口不仅有江汉六桥、轨道交通1号线等重大基建带动，还有武汉宜家、凯德广场等诸多商业配套，都为汉江湾的发展奠定了坚实的基础。
3. 规划土地市场策略与应对
3.1推进城市有机更新，助力功能提档升级
3.1.1深化重点领域改革，完善区域配套。纵观硚口区去工业化发展的历程，产业升级和导入至关重要，要全力深化改革创新，进一步激发内生动力，以高水平创新引领高质量发展。按照配套先行、产业先行的实施理念，吸引产业和人口持续流入。
3.1.2提升区域创新能力，优化人才结构。营造自主创新生态，抓好产学政研联动、军民融合，加大科技成果转化落地力度。发挥企业主体作用，通过政策激励、体制创新、氛围营造，鼓励更多企业开展技术创新、加大研发投入。加强“人才金字塔”建设，积极引进国际顶尖人才、产业领军人才等各类高层次人才，做到优化区域人才结构，吸引高端人才置业。
3.1.3有序引导住宅用地供应，确保保障性住房供应。硚口区拆迁成本高，在售房价较高，市场认可度不高。可结合旧城改造和重大基础设施建设时序，有序引导住宅用地供应。增加租赁住房供应，优先考虑在轨道站点、商服中心、产业园区周边集中建设租赁住房，多渠道解决人才公寓建设总体规模与区内净流入人口日益增长的安居需求之间的矛盾。
3.2围绕项目，完善区域配套，强化精细管理
3.2.1合理谋划重点地段公共空间，建设健康安全城区。落实武汉市汉正街复兴总体设计方案、大健康产业发展规划，作为人口密集的中心城区，充分考虑规划重点地段公共空间对公共健康的正负面健康效应。
3.2.2商业配套差异化发展，合理确定商住比。硚口大型商业林立，另外还有不少大型待建或在建项目，一方面体现了硚口区域的价值和潜力越来越被认可，另一方面在有限的土地空间内，如此多大体量同质化的商业配套入市，是否有足够的人流量来消化。应当充分考虑区域实际情况，在满足社区基本配套服务设施的原则下，差异化发展商业设施配套，灵活确定商住比。
4. 结论与展望
后疫情时代，本文从土地市场出发，结合规划编制实施和疫情特殊管制带来的影响进行分析，以硚口区为例，探索规土市场的应对策略，为后疫情阶段武汉发展提供一定参考价值。
在健康城市建设、生态文明建设和重塑国土空间格局的大背景下，空间精细化管理和土地结构优化是城市良性发展的重要手段，基于现有的研究成果，如何结合国土空间规划手段深化土地资源要素优化配置，如何实现武汉市空间规划布局与社会经济发展的相互促进，还需要更深入的研判探索。
参考文献
[1]周先旺.武汉市人民政府工作报告[Z].武汉:2020年1月7日在武汉市第十四届人民代表大会第五次会议,2020.
[2]刘丹平.硚口区政府工作报告[Z].武汉:2019年12月25日在区第十五届人民代表大会第四次会议,2020.