四会市自然资源局不动产登记中心 广东肇庆 526200
摘要：在市场经济不断推进的现代化社会发展中，我国的不动产种类与数量都在不断增加，而随着社会主义法律体系的不断完善，人们对不动产登记审查的法律意识也在不断增强，更推动了不动产登记审查模式的选择与标准确立。对此，本文主要结合针对不动产登记审查中几种模式的观点对形式审查与实质审查的界定标准进行分析，进而对不动产登记审查标准的确立提出一定的建议。
关键词：不动产登记；审查；模式选择；标准确立
在不动产登记工作中，审查是最为核心的部分，审查模式的确立直接关系着登记公信力、登记效率以及相关法律责任的承担问题。对此科学的确立不动产审查登记模式制度将能够更好地促进我国不动产产权的清晰化，同时，深入探索不动产登记审查模式对我国现阶段不动产登记实践中审查标准的确立以及相关审查体系的完善来说也具有重要意义。
1.目前在不动产登记审查模式中的观点分析
首先是形式审查说，该观点下建议登记机构进行形式审查，不负实质审查义务。该观点的选择理由如下：第一，登记机构的能力范围不包含实质审查，因而无权判断实质性权利义务的关系；第二，实质审查形式不符合登记本身“权利正确性推定”效力的基本法理；第三，实质审查形式的采用会对登记效率产生影响，导致时间成本大、登记成本高、登记效率低；第四，选择形式审查进行登记的过程中如果出现了错误，能够有效地通过更正登记、保险或赔偿等方式进行弥补，能够有效降低损失[1]。
其次是实质审查说。该观点下建议登记机构进行实质审查，全面保障登记的真实与准确性。选择该观点的理由如下：第一，实质审查对于物权公示以及落实公信原则等方面具有一定的优势；第二，错误或重复登记往往会造成严重的损害，因而选择实质审查能够更好地提升登记人员的责任心，进而通过责任划分明确责任范围。
其三是区分审查说。该观点主要是建立在维护登记簿真实准确以及不随意干预民事关系层面的考虑，即认为不能完全采取以上形式与实质中的任何一种审查方式。例如针对辨别权属证书真伪、判断申请材料与原始档案是否一致等问题时需要执行实质审查义务；而针对辨别当事人婚姻情况、财产约定、公证文书或委托书真伪等情况，则负有形式审查义务。
其四是审查方式未定说。该说法认为《物权法》中第12条并没有针对实质审查或形式审查的概念作出明确界定，何种情况下该采取哪种审查形式也尚未定论。
其五是形式为主实质为辅说。该说法认为《物权法》中第12条所给出的是一种兼而有之的审查方案。比如其中第12条的1款1-3项偏于形式审查；而第12条的1款4项与2款则偏于实质审查。
2.形式审查与实质审查模式的界定
从理论出发对实质审查与形式审查的区分标准展开的系统性整合主要可从以下三个方面进行整理：第一是从材料真实性的角度，主要认为实质审查的本质是依据申请的审查材料的真实性而进行的，而不是为审查登记背后的法律关系所效力的，但在形式审查中并没有这一要求。第二是从法律关系的角度，主要认为区别实质审查与形式审查之间的关键之处就在于登记机构能否证明审查申请材料与实体法律关系间具有的一致性。第三是从法律关系与材料真实性兼顾的角度来说的，主要认为实质审查中权利的变动既要与事实相一致，也要具备材料的真实性，该观点既包含了法律关系也包含了材料真实性，比如说在房屋买卖中需进行的转移登记中，就需要登记机构审查其申请材料的真实性与完备性，同时也要审查买卖双方意图是否真实、合法[2]。
从实质审查的角度来说，根据以上三种观点确定的相关审查标准，从本质上来说就是对登记机构要求低、中、高三个级别的区别。对此，笔者认为，无论是形式审查还是实质审查，其间都会涉及到登记原因以及相关的民事法律关系，所以形式与实质二者关键的区分就在于审查是否引发登记的民事法律关系并能够有效地判断其效力，其中能够准确判断基础法律关系有效性的则是实质审查，不予判断的即为形式审查。
3.关于不动产登记审查标准的确立建议
3.1基于审查职责合理审慎审查标准
从《物权法》中第12条内容来看，从对申请人的询问来看，登记机构能够通过相关的询问最大限度地确保登记内容的真实性，通过这一方式能够比较准确的了解不动产物权的实际状况；从对不动产的实地查看来看，则说明登记机构具有一定的调查职权。在该规定中要求登记机构要基于自身的审查职责明确审查标准，并组大程度的确保如实登记、记载不动产物权，确保登记内容的准确性。
另外，我国在《物权法》中的第12条以及人民法院关于审理房屋登记案件的一些相关文件规定和法律适用标准的统一问题等文件中的相关规定，已经初步确立了登记机构的审查标准，综合来看可概括为履行职责与合理审慎，履行职责中反映了登记机构可行驶公权力的限度以及范围，合理审慎则体现了对登记机构主客观方面的具体规范[3]。可以说，在我国现阶段的社会诚信体制建设尚未完善的现状下，登记机构更需要谨慎的履行职责、合理制定科学的审查标准，从而严格履行相关职责。
3.2合理尽到注意义务
在登记审查机构履行注意义务的过程中通常要与实际情况相结合，需要结合不同申请材料的辨别性进行判定，而且注意义务与审查职责之间也存在一定的关联，还需要关注其审查职责是否有效落实。首先是与登记机构履职具有密切关联的情况，需要登记机构及专家注意义务，这一情形下，针对登记机构制作发放的不动产登记簿、登记证明、合法有效的国有土地使用证、房屋所有权证材料等，需要登记机构负有专家注意义务。其次是与登记机构履职有关且登记机构具有审查便利的情况，需要登记机构负等同于处理自己事物的注意义务。在登记机构审查一些不属于登记机构制作，但能在信息共享基础上获得的申请资料时，需要将其视作自己申请办理登记时一样的重要，并负起相关责任，积极对接资料，核实其真实性。再次，需要设计登记机构履职但不具有审查便利的情况，只需登记机构负一般人的注意义务即可。针对居民身份证、委托书、结婚证或公证文书等不属于登记机构制作的申请材料，不要求登记机构履行鉴定义务，只需要负形式审查义务即可。
总结
综上，若要在形式审查与实质审查的概念下界定我国的不动产登记模式，那么所选择的审查模式一般为“形式审查+注意义务”规范的审查模式，同时，在具体的实践中，还需要相关的登记机构做到严格履行职责与合理审慎的标准，通过职责的严格履行确保登记机构本职工作的有效落实，通过合理审慎满足注意义务中的细化需求，从而全面确保不动产登记的真实性与可靠性。
参考文献
[1]陈芬.论不动产登记审查的模式选择和标准确立[J].信息周刊,2019 (9):0411-0411.
[2]王翠英.试论不动产登记机构的审查义务[J].中国房地产业,2018,000 (009):P.46-46.
[3]洪迎春.不动产登记的审查方式探析[J].住宅与房地产,2018,519(33): 8.