浙江可久建筑工程有限公司 浙江温州 325000
摘要：如今的房地产地产开发项目逐步以精装修模式交付，国家及相关部门提倡节能减排、减少二次装修中产生的能源材料浪费、噪音扰民及避免交付楼盘因装修和材料搬运造成的成品破坏。与以往毛坯房不同，精装房对于开发商而言由原先的半成品交货提升为成品交货。如此，也对开发商的质量控制提出更高的要求，以往在毛坯房中的一些质量瑕疵如：墙面局部空鼓，卫生间渗漏等可以在二次精装修中予以处理，且一般业主通常也会视同于默认，很少向开发商提出诉求和索赔。
关键词：精装商品房；渗漏；处理措施
近年，国内地产企业TOP前30如碧桂园、万科、中梁等企业逐步建立完善的成品交付质量控制体系，比如引入第三方质量评估机制。该质量评估机构区别于政府的质量监督机构和现场施工监管的施工监理，其直接向地产公司负责。从工程开工时即介入管理，对项目各阶段进行不定期抽查复验形成量化评分，评分结果直接影响负责该项目的事业部及区域公司在集团内部的排名，最终作为考核的依据之一。同时各公司对客服部门提出了更高的要求和职能定位，以往的客服通常是作为“善后”即处理楼盘交付及业主维权（房闹）的部门，并不像通常生产型企业的客服一样具备完善的客户服务能力。今后的地产客服将逐步提升职能，不仅被动接收业主的投诉和诉求，还需要主动了解市场知道业主需要什么样的产品和服务，以往的产品有什么瑕疵；对各信息进行反馈在地产内部形成闭环推进提升产品的质量。
前文提到了地产企业现今对质量把控逐步完善，交付后的精装房出现问题的概率也会逐步减少。但并不能完全避免，本文针对精装房普遍也是业主投诉最多的卫生间渗漏水问题进行分析及处理的方式。
首先，谈下关于漏的问题；漏，通常发生主体结构及防水层施工问题而导致的，这类问题按如今的施工工艺和个企业对质量控制的要求以及很少发生；比如外墙的挑架预留孔，厨房的烟道口及一些施工缝的修补处理不到位，这类问题在后续精装单位进场施工前能排查，也能方便予以修理解决。
一般的土建施工在主体完工后做卫生间防水，防水材质大致以涂膜类与卷材类为主。对于这两类防水材料我们主要讲下预防措施和施工要点。涂膜类的特点是施工简便，节约人工成本，抗震抗伸缩性佳，但也存在成品保护难，后期精装施工容易破坏且易老化。卷材类防水，此类防水施工工艺要求相对较高，材料自身质量稳定。两种材料各有优缺点，地产精装项目今后逐步会将防水工程（卫生间和厨房）由精装单位施工，如此若出现渗漏可明确责任，避免各施工责任单位相互推诿。
下面着重谈下关于渗的问题；渗水几乎是目前所有卫生间都存在的问题，只是轻重和多少的问题。同时也是较难发现原因，维修处理也比较困难的通病。
卫生间的渗水通常表现为：卫生间隔墙背水面出现水斑、泛碱，卫生间门框自底部开始往上出现霉变、腐烂等现象。出现上述情况，基本上可以判定为卫生间已经出现渗水现象。为此，我们要进行深入剖析渗水的原因及渗水处的源头，只有处理了源头才能根本上根治和杜绝渗漏的问题。通常，卫生间的渗水的源头发生排水处，卫生间的排水处主要为：地漏（包括淋浴室和干区）、洗脸盆、马桶这三处，还有地砖的缝隙。下面我们分析排水处与渗水的关系。
地漏、马桶、洗脸盆这三处的排水口为主动排水区，也是渗水最主要的区域，可以说是处理好这三处基本上可以杜绝大部分的渗水问题。这些地方的渗水原因最主要是地漏和排水管没有对接密实，排水管口和地漏出现间隙，水由该处间隙渗处，长年累月通过地砖的砂浆层慢慢渗往各处。
地砖的缝隙，目前很多卫生间装修对墙地面贴砖流行用专用美缝处理，虽然美缝自身为防水材质，但美缝对施工处的基层处理要求很高，地砖缝必须确保干燥无灰尘，且后续使用中地砖底部和砂浆层必须保持干燥无渗水，否则时间一久美缝必定会起皮脱落。本文这里对美缝的工艺和相关问题就不作展开讨论。卫生间地面铺贴按材质分为大理石和瓷砖（包括抛光砖、抛釉砖等），建议卫生间等涉水区域尽量选择瓷砖类材质，因为大理石自身材质的特性，包括吸水率高，后期清洁和护理麻烦，且自身有很多微小的裂纹，遇水后很容易出现泛碱而影响美观。施工方式按铺贴工艺分为干铺和湿贴两种；就施工角度来说干铺容易控制铺贴工艺，容易调整平整度，速度快。卫生间区域尽量采用高标号的砂浆湿贴，干铺的最大弊端就是一但局部有渗水源，砂浆层将成会类似海绵一样的蓄水层，长年累月将是渗水的隐患。
上述已经分析了卫生间渗水的原因和各个关键节点，并做了简单的描述，接下来我们根据这些原因从源头直至闭环，阐述如何确保卫生间防水系统完善。
第一、做好基层的防水施工，不论采用何种材质和工艺的防水层，合格完善的防水将是防水系统的最后一道措施，哪怕渗漏也要确保不影响隔壁乃至楼下的邻居。防水的施工工艺和质量标准严格按照国家规范或是更高级别的企业规范来实施，这里要特别注意的是，防水的关键部位通常在管道口周边一圈，特别是卷材型的如丙纶类的，在拐角和遇水管处容易出现铺贴不到位，防水系统如同水桶原理，大面积做的再好就局部一个点没到位，整个系统就失败了。所以必须特别加强阴阳角和水管处的铺贴处理。
第二、地漏及马桶与排水管口的对接处理。很多工人在安装地漏是经常会出现排水管裁切过短，导致地漏与排水管之间产生间隙，而水会沿着间隙渗过地砖下面的砂浆层一直通到门口影响卫生间外墙和门框，所以我们经常发现哪怕卫生间墙面地面都做好了防水，但卫生间门口沿门框两侧的外墙还是会受潮就是这个原因。解决这个问题首先地漏安装时必须要紧套在排水口内，然后在地漏四周需要高标号的防水水泥砂浆铺贴地砖，如此即便地漏处略有渗水也能起到阻隔的作用。然后就是地砖铺贴采用防水水泥砂浆铺贴，且铺贴必须控制密实避免出现地砖的边角四周砂浆铺贴不到位造成空鼓形成渗水的隐患。
第三、关于卫生间门槛石的处理，很多朋友可能没关注到对于卫生间渗水，特别是在门边墙角处的渗漏，很多情况下在卫生间底层防水措施到位时不处理其他问题，通过重新施工门槛石也能解决这类的渗漏问题。根据上面分析的渗漏原因基本上是水通过砂浆层反渗到门口再渗到外墙。此时，我们对铺贴门槛石进行加强处理，门槛石地下浇筑一条高标号挡水墙，长度超过门框的尺寸，根据挡水墙的尺寸增设相应的钢筋避免收缩开裂而影响防水性能，待强度达到龄期后再检查是否还有渗漏情况，便可以重新铺贴面砖即可。
这里我简单讲下，时下很多装修工人比较倾向于做二次排水（关于二次排水的做法和作用大家可以查阅相关的资料），我认为二次排水不能否定它的作用，但那是在无法解决和发现问题症结所在的无奈之举。试想，如果卫生间的排水系统无漏点，防水系统闭环无隐患；那就不需要做二次排水了，所以问题的关键是处理好渗漏点确保各个环节无死角无隐患，那么我们的防水系统才能算合格完善。
本文篇幅略简单，文中的表述可能不算严谨，毕竟不是现场的一线施工人员，虽也是有深入现场实际研究过，但毕竟不能概括所有的问题。文中只是阐述本人自身经历过的案例进行分析，希望大家有不同的理解和见解能提出来，问题是需要讨论才能解决，见解需要分享才能进步。
参考文献：
[1]枫叶、保利地产第三方工程评估方案 2020-05-15
[2]聚考拉、卫生间渗漏的原因及防治方法 2018-10-03