身份证号码：50023119850623XXXX
摘要：在改革开放之后，我国的社会经济仿佛乘坐上了飞驰的动车，始终保持快速发展的趋势。房地产行业作为关乎人民生活的基础性行业，也一直被人们所关注。众所周知，房地产行业的投入与风险都是极高的，也正因为这样，房地产行业的内部发展竞争也逐渐呈现出白热化的趋势。为了在残酷的竞争中拔得头筹，房地产企业不得不再次提升成本管控的水平，以保证其自身有足够的抵抗房地产行业的突变风险能力。
关键词：房地产；商业综合体；安装成本；成本管控
最近几年的光景，我国的建筑产业经历了迅猛的发展，除了建筑实体的大量涌现之外，不少创新型的建筑设计理念也应运而生，房地产商业综合体的概念从最初被人们所质疑到现如今的广泛应用，已经逐渐获得更多的人认可。起初，商业综合体只出现在经济较为发达的一二线城市，现在，在部分四五线城市，我们仍旧可以看到商业综合体的身影。商业综合体具有天然的优越性，它能够较为轻松的吸纳更多高质量的商户入驻。因此不少房地产企业都对商业综合体的建设抱有浓厚的兴趣。虽然商业综合体能够吸引商家们的投资，为房地产企业创造出价值，但是房地产企业在创建商业综合体的整个过程中，必须要将安装成本控制在合理的范围之内，否则会损害到房地产企业的直接利益。
一、房地产企业管控商业综合体安装成本的重要性和必要性
1.1房地产企业管控商业综合体安装成本的重要性
房地产行业是一个投资大、风险系数高的行业。房地产企业要想保证其正常的生产经营，就必须严格规划企业的内部成本以及费用等，通过对成本的合理管控，达到企业经济活动有计划有目的进行的结果。企业财务能否正常运转直接关系到房地产企业的生存和发展，为了在竞争已成白热化状态的房地产行业中谋得一席之地，房地产企业需要无条件的在财务成本上进行管控，将成本支出牢牢地掌控在财务计划之内，如此才能够熬过房地产项目漫长的资金回笼期，使企业仍然具备抵抗突发性事件的风险能力。
1.2 房地产企业管控商业综合体安装成本的必要性
对于房地产企业而言，管控商业综合体的安装成本，不仅能为企业争取最大化的效益，更能够为房地产企业提供更加宽广的发展空间，使企业的综合实力水平得到显著提升。从字面意义上理解，房地产企业管控商业综合体的安装成本就是房地产企业对商业综合体在被运用过程中所产生的一切费用进行管理。当商业综合体的安装成本被降低以后，企业这整体利润也就自然得到了提升。并且科学合理的成本控制能够避免企业陷入恶性的竞争之中，这对房地产企业未来的长远发展也更加的有益。
二、我国房地产商业综合体安装成本管控现状
房地产成本管理的概念在我国形成的时间相对于国外而言比较晚，一直在上个世纪的八十年代才有专家提出较为细致完整的成本管控方法，即在建设项目的策划与设计阶段就开始进行成本的计算与管理，而不是等到项目施工之时再进行成本复核与管控。商业综合体作为新兴的房地产项目，不少方面还需要企业去完善，房地产企业对商业综合体的安装成本管控方法也多是借鉴国外的房地产企业。
当前，企业在进行成本管控时，一般会使用全过程管理模式、目标成本管理模式和战略成本管理模式。所谓全过程管理模式，就是上文中提到的贯穿于整个建设项目的成本管理方法。全过程管理中项目的成本、进度与质量之间的关系是辩证统一的，并且成本和品牌本身也会存在连带效应；目标成本管理模式，需要企业在管理项目之前就对真个项目确立一个明确的成本目标，在成本目标确立之后，需要一丝不苟的按照计划来展开施工安装。企业在成本管控时还要对项目综合体的安装进行实施监督，确保目标成本和实际成本能够实现吻合；战略成本管理对房地产企业的自身实力要求较高，只有房地产企业站在的高位，它才能运用战略性的发展目光审视成本管理的工作。这三种方法都可以被应用于房地产企业对商业综合体安装的成本管控，但是由于这些方法属于外来的舶来品，跟我国的建设实情存在一定的偏差，所以并不能使企业的商业综合体成本管控实现最优。
三、商业综合体成本管控概述
3.1 商业综合体成本管控的内容
商业综合体成本管理指的是房地产企业在安装过程中对各个环节成本的决策、成本的控制以及成本的核算和分析进行科学化管理。对成本进行预判是成本管理首先需要完成的事项，通过前期的预估，使商业综合体安装成本的空间能够初具形态，这也是企业对成本的基础规划，有了这个基础规划，才能继续对成本进行更加精细的控制。在安装项目结束之后，企业可以进行成本核算，对投入的产出情况进行分析，直到最后将商业综合体安装成本的整体情况作出全方面的综合评价。
3.2 商业综合体成本管控的特点
房地产行业的时代气息十分浓厚，因而房地产企业也独具个性特征，这也就决定了房地产商业综合体的成本管控也具有这鲜明的特色，只有掌握了这些特点，房地产企业才可以将安装成本管控工作进行的更加得心应手。
动态性：商业综合体安装是一项周期较长的事情，所以房地产企业所投入的资金也需要经历较长的时间才能够得以回笼。在商业综合体安装项目的确立初期，大量的资金就要求被投入，这些资金一直到商户入驻才会流转回房地产企业。在这段时期之内，不论是市场行情还是国家的宏观政策，都有可能出现变动及调整，这也为房地产企业的成本管控增添了难度。所以，在商业综合体成本管控时，房地产企业要做到动态监控，自项目确立伊始，到后期的项目决策和施工，都要做到成本资料的详细规整，及时根据成本的回报率对后续的安装工作进行相对应的调整。
全面性：商业综合体的安装涉及到众多的行业，这些行业与经济社会的各方面存在千丝万缕的联系。因此房地产商业综合体的安装也是一件将社会中的各种属性聚集起来的全面性的项目。
综合性：就商业综合体安装项目本身来说，房地产企业对其进行成本管控的目的就是把成本、质量、进度这三者的关系相协调。由于成本、质量与进度这三者相互统一又相互毛肚，因此商业综合体安装成本管控本身就是一项极具综合性质的工作。房地产企业要在合乎常理的成本基础之上将安装进度进行提升，绝不能一味的依靠压缩成本去损伤商业综合体的安装质量，拖慢安装进度。
系统性：系统性是房地产项目的特质之一，因为房地产行业原本就是一个系统性较强的行业，所以房地产企业在对商业综合体安装成本进行管控时要有意识的将整个项目的实行建立起连接关系，把各个项目的成本管理协调好。只有这样，房地产企业在整理成本资料时才不会出现遗漏项，从而使预判的成本更加的靠近实际成本。
3.3 商业综合体成本管控的原则
全面管理原则：它是管控房地产商业综合体安装成本的关键性原则，特别是企业需要在项目的全过程中把握管理原则。除此之外，对重点的把握也不能松懈。不论是对全过程的把握还是对重点的把握，都要始终保持严肃严苛的管控态度，在此过程中也可以根据实际情况适当的增加些许投入，力求成本资金使用的更加合理。
四、商业综合体的特征
4.1 什么是商业综合体
商业综合体的出现是我国社会经济快速发展的必然结果。随着社会经济的飞快发展，城市化的发展进程也愈加明快，这就为房地产行业的发展注入了新的活力，为房地产企业的创新发展提供了一个全新的方向。商业综合体有效的将城市之中的商业、办公、居住、娱乐餐饮等生活空间进行了整合，这些生活空间相互依存，为人们提供了更加便捷的生活方式的选择。商业综合体的出现让人们的生活效率得到提升，在多重功能的商业综合体中，人们能够各取所需，更加从容的享受生活。
4.2 商业综合体的特征
时代化的模式：商业综合体本身就是社会经济发展的产物，因此也是时代的产物，自然也就具备了典型的时代特征。商业综合体既服务于社会经济的稳定发展，同时也在一定程度上刺激了社会经济更快更好的发展。商业综合体落成之后，其经营模式并非单纯的销售，更多的是后期的商业营销，这也为日后的可持续发展创造了有利的物质条件。
科学化的定位：商业综合体的定位十分明了，即满足人们对于生活舒适度的追求、符合社会城市现代化建设的总体目标且与当地政府在城市建设上的规划相贴合。
科学化的定位让商业综合体的安装落地更加的顺利，同时也让城市中的人们能够较为容易的享受到城市生活中的各项功能，增强幸福生活的体验感。
集约化的功能：商业综合体的安装发展依托了集约化的概念，它将城市发展之中的看似联系并不紧密的功能聚集在一起，这些功能聚集在一起之后，碰撞出了新的火花，商业综合体也变成了一个大的信息和物质交流平台。
产品价值化：传统的商业圈需要花费两到三年甚至是更久的时间去打造，而商业综合体自带商圈，其孵化周期是较短的。并且商业综合体的商圈不需要去刻意的去培育，其本身就是具备价值的。
五、成本管控在商业综合体安装过程中暴露的问题
商业综合体的安装和传统的房地产建设项目相比较而言，具备更强的专业交叉性，不仅如此，它的施工难度也会更大，因为商业综合体对于各部分功能的设计和整体匹配的完成程度都是非常高的。也正是因为如此，大多数房地产企业在商业综合体安装成本的管控过程中普遍存在以下几点问题：
5.1 对目标安装成本的预判不够准确
在商业综合体安装开始可行性研究阶段的成本预判时，咨询公司通常都是按照旧的房地产项目成本预判标准来进行套算，没有做到具体分析开发安装方案和依据实际情况测算指标，从而致使商业综合体安装项目在开发时，时常遭遇设计方案的临时变更、招标需求的更改等，使项目的前期费用开支严重超标。
5.2 没有形成全过程的成本管控意识
通过对一些商业综合体安装项目的成本管控分析，不少房地产企业的成本管控意识是片面的，他们往往只是对施工过程中的成本进行了跟踪控制，但是在安装项目开工前以及安装项目结束之后的成本管控缺乏参与度，只重视了施工的进度而忽视了整个安装项目中的设计规划、招标需求、运营管理等。
5.3 商业综合体的设计图纸缺乏精准性
设计图纸的准确性直接决定了项目工程质量是否达标。由于商业综合体的结构复杂，所以在绘制设计图时难度也比一般的建设工程项目设计图难度大。在实际施工中，出现过不少设计图与实际场地情况不一致、设备选型参数不合理、系统图与平面图设备不一致、安装方式未按现场实际情况设置、缺乏对现场实际情况的了解、点位错位的情况，当发现这些问题时，往往已经按照错误的设计进行了施工，这就必须重新返修，这样既浪费时间又消耗人力物力以及财力。
5.4 招商进度滞后
一些房地产企业在商业综合体安装的过程中，只注重了现场的施工与成本控制，完全没有考虑到招商的问题，一直等到商业综合体安装完成之后，才开始进行招商工作，这在无形中就增加了项目的整体成本。
5.5 资金链紧张
商业综合体安装项目所需要的现金流较大，并且在项目计划初期，大量的资金就会开始从房地产企业的账目上流出，一直到项目安装完成商户带资入户之后资金才开始回笼，其开发成本远高于一般的建设项目成本。过长的现金流转周期和较大的资金压力都会对房地产企业造成或大或小的影响。
5.6 房地产企业IT技术支撑不足
商业综合体安装项目本身极具复杂性，房地产企业在进行成本管控的时候需要使用更加优越的内部管理系统，不能继续使用旧有的ERP系统，此系统不论是兼容性还是信息平台的专业化程度都达不到成本管控人员对动态成本的及时监控与审批流程的引用。
六、管控房地产商业综合体安装成本的方法和模式
6.1 建立商业综合体安装成本数据库，提升预设成本的精确度
房地产企业可以通过商业综合体安装成本数据库的建立，将数据指标的对比分析工作进行强化，以此实现目标安装成本准确度的提升。人们常说：“专业的人做专业的事情。”企业可以成立专门的数据小组，搜集社会上已经落成的商业综合体安装项目数据，并对这些数据进行全方面的对比分析。这些数据能够在安装项目后期为房地产企业提供更多的参考，使其成本预算值更加趋近于实际成本。除此之外，企业还要有意识的搜集与正在安装的商业综合体项目相似的建设工程的数据，并不断的进行比对与差异分析，反思差异化存在的原因，使本企业的安装项目得到优化。
6.2 力求商业项目设计的标准化，控制成本
房地产企业必须将商业项目设计的标准化问题重视起来。商业综合体安装项目中所需要被使用的常规建筑材料、门、窗、地板等的材质和造型需要由企业的设计部门来进行统筹安排。对于商业综合体安装项目中消耗量较大的建筑材料，房地产企业可以寻找长期的供货伙伴，这样既能够保证材料的质量，又能够在材料的价格的磋商上赢得回旋的余地。房地产企业在与供货商形成长期的战屡伙伴关系之后，不论在哪一类建筑项目中都可以直接套用相同的材料价格，简化预算流程，使项目的整体进度得到提升。
6.3 注重招商运营的需求，使商业布局得到优化
商业综合体通常包含了商业街、写字楼、地下商业、大型购物商场等。房地产企业在确立了商业综合体的安装方案之后，企业的营销人员就需要开始进入到招商工作之中，绝不能等到商业综合体已经落成了才开始招商，这样会拖慢项目的效益回报进度。营销人员需要根据当地的实际情况对商业综合体的内容进行合理的分配，需要挑选本地市场上认同度高的餐饮、网红店等品牌，以此来保障项目的租售率和开业后人气的聚集。
6.4降低商业项目的维护成本
商业项目的维护成本在商业综合体的安装中占据着一定的比例。房地产企业要想管控好项目的整体成本，就需要将商业项目的维护成本进行压缩。企业可以通过增加建设和运营管理这两个团队间的对接工作，以此来实现项目维护成本的降低。商管运营团队因为和顾客接触的机会多，对顾客的消费需求点也就更加的了解。在商业综合体安装项目前期，商管运营团队可以为设计部提供意见和建议，尽可能的避免后期在运营中出现再次改造。
6.5 提高信息化的管理水平与应用能力
房地产企业要想实现商业综合体安装成本的合理管控，就必须对合约的管理以及招标采购的管理进行全程的信息化追踪监管。房地产企业利用先进的信息平台，将各个阶段的可能新增的成本设置到系统之中，能够使每个阶段的费用管控得到加强。科学合理的利用信息化平台对成本管控进行追踪，除了可以将人员间的沟通成本降下来之外，还可以提升人员的工作效率。
七、结束语
总而言之，房地产企业要想在把握住房地产市场重新洗牌以及科技智能型城市建设的契机，就必须在各个方面与社会保持高度的契合。除此之外，房地产企业还需要在强化成本控制和提升管控能力这两方面下更大的功夫，通过对先进的设计安装理念的借鉴，科学合理的对商业综合体的安装成本进行管控，并在成本管控的实践中不断反思总结经验，激发全过程的成本管控联动机制，以实现开发商业综合体的建设和运营成本的降低。
参考文献：
[1]聂琦波，郭金金.房地产企业开发成本控制的一种新方法基于流程再造的作业成本法-经济研究，2005，（3）：34~36
[2]胡立君，王俊，陈斌.房地产企业虚拟经营模式及其核心能力构造.中南财经政法大学学报，2003，（1）：17~19
[3]张丽，李启明.基于供应链管理的房地产开发企业成本控制研究.建筑管理现代化，2004，（6）：12~15
[4]黄大金.基于价值链理论的房地产开发企业成本管理探析[J].建筑监理，2009（12）
[5]李钦.商业综合体机电安装工程造价成本控制[J].城市建设理论研究，2013（17）
[6]丁士昭.关于建立工程项目全寿命管理系统的探讨[A].1999年海峡两岸营建业合作交流研讨会论文集[C].北京：1999