云南建丰建筑工程有限公司 云南昆明 650206
摘要：房地产住宅项目随着建筑行业的快速发展也迎来了新的发展机遇和挑战，激烈的市场竞争也在不断考验着房地产公司，从住宅项目设计中寻找新的机遇、创新管理，提升整体住宅项目的品质可协助房地产公司在激烈潮流中脱颖而出。住宅项目的设计具有专业性及系统性特点，内容丰富。故本文从房地产的住宅项目设计管理要点方向进行了相关研究，旨在为住宅项目设计的人员提供一些理论参考。
关键词：房地产住宅；设计；管理；要点
随着城市化进程地加快和经济发展模式的转变，我国城市化建设过程中也面临着严峻挑战。城市化发展对我国经济发展有着至关重要作用，因此，加强房地产建设、提升城市住宅质量才能为我国城市化发展贡献力量。顾名思义，将开发公司对住宅的相关要求转换成实际的住房设计图纸就是房地产住宅项目的设计精髓。图纸的设计不仅要尽可能实现开发公司的想法思路，而且考虑住宅安全性设计，所以这对设计人员提出了较高的专业、创新要求，充分调动设计管理人员的设计积极性，是保质保量完成工作的前提。
一、清楚了解房地产住宅项目设计过程中的要求
（一）房地产住宅项目初期阶段的相关设计要求
设计管理人员在设计房地产住宅项目前应注意以下三方面，首先设计未开始前需将各项工作准备稳妥，对设计前期具备的硬性条件进行全面分析，如市政地下管道、施工现场环境、施工所在区域及土地的各项指标。其次，对住宅项目所在的市场环境进行充分考察对设计管理人员来说是非常有必要的，清楚项目所在地的购房需求及附近住宅的状况可为后期项目是否施工提供实际参考。最后，开发公司对住宅的整体设计要求是设计管理人员工作的重中之重，另外对项目的具体定位和项目的预期收益把握是关乎整个项目进行的关键环节。设计人员应遵循以上三个方面要求才可为后期的设计工作保驾护航。
（二）房地产住宅项目设计阶段的具体要求
目前设计方案时期、开始设计时期和施工图纸设计时期是我国房地产住宅工程设计的三个重要时期。首先，方案设计期是住宅项目设计管理的第一步，设计方案期包含内容很多，需要做足前期准备。比如计算项目成本、项目的具体定位、全面规划项目和报批送审各项手续等内容；其次，开始设计期是上一步方案设计的进一步层次，而且也是设计管理过程中的关键时期。开始设计期包括工程造价和成本控制、确定施工原件尺寸、选取施工材质及确定施工设备型号等，前期的硬件设备及方案准备能够直接影响后期住宅项目的最终质量，故设计管理人员应高度重视这一时期。最后，设计施工图纸期。施工图纸对后期施工进度、施工质量有着不言而喻的重要性，后期施工离不开设计图纸、后期住宅项目整改也离不开设计图纸，施工图纸是关乎整个设计管理的重要依据、重要内容，同时对前期不断的修改及资源投入量也有很大的干扰性。施工图纸的设计包括施工人员安排、深基坑支护、施工项目工艺和节能减排等内容。房地产住宅项目在设计过程中对以上三个时期的要求不尽相同，简言之，这是综合管理到细节管理的转变过程，是全面管理到部分管理的过程。
（三）住宅项目设计、管理专业的人员要求
如何获得设计方案是房地产公司应该思考的问题，针对工程量比较大、比较复杂的住宅项目，需要进行比对成本支出和预期收益而又有资金限制的项目，可以考虑选择征询业务能力比较强的单位的意见，从而为房地产公司拓展思路并进一步优化设计管理。基于此，选择性价比比较高的几家设计单位进行规划设计，从而形成有可选择性的有利局面，这样做不仅调动了设计人员的积极性，而且也为他们留了足够的设计空间，进一步保证了设计品质。在调查和策划过程中应选择可靠的相关公司进行工作。设计施工图纸时可选择附近性价比比较高的设计单位，一来附近的设计单位对住宅项目所在地的人文环境和自然环境比较熟悉且价格低廉，二来与有关部门沟通比较方便，设计效率也比较高，可以更好地满足房开发公司的要求。此外，项目的设计和管理不是一个人完成的，是由众多专家和相关人员共同设计完成的，因此设计和管理人员的能力是直接影响到住宅项目的质量。综上，设计人员和管理人员专业素养的高低在设计管理团队中至关重要。
二、房地产住宅项目设计的全面管理
重点环节管理、工程设计阶段的管理、日常管理和结果审查管理是房地产住宅项目设计全面管理的三个主要内容，接下来本文将从以上提到的三方面的相关内容对住宅项目设计管理进行详细分析：
（一）房地产住宅项目重点环节管理
在房地产住宅项目实际的设计管理过程中有三个重要环节需要注意：其一，当设计管理人员将设计规划方案书提交给有关单位审核后，不是无事可做静待结果，而是马上进行住宅项目设计管理工作。一般来说有关部门需要进行大概两个月的审核工作，那么在这等待审核结果的环节过程中建立起完善的设计管理制度、管理体系显得尤为重要。其二，展示区的设计。通常情况下展示区的设计应保证在三个月内完成，那么在这一环节就必须进行相关设计管理以确保如期保量完成设计，如销售中心、展区面积大小和沙盘景观等。其三，房地产住宅项目开盘。众所周知，任何房地产项目的开盘时间与合作的开发公司资金状况与有着密不可分的联系，一般而言房地产项目第一次的开盘时间要求不能超过五月，施工图纸的设计进度不能超过40天，从施工图纸设计完成到下发住宅项目规划许可证要求不能超过两个月。因此，第三环节的设计管理对房地产公司住宅项目能否达到预售条件有着举足轻重的作用。
（二）工程设计阶段的管理
设计在整个项目的成本投入上占比不大，却影响75%的项目成本和项目盈利。从设计优化来优化成本，一方面不能不计成本盲目追求设计效果，另一方面要避免成本不合理导致品质下降。据此房地产企业应加强工程设计阶段的管理与控制，与设计单位保持良好的沟通与交流，同时取得设计单位的配合，并将技术指标与各种配合事项在合同中体现，对工程设计阶段的成本加以控制。
（三）住宅项目日常管理
在设计管理房地产住宅项目过程中，对管理人员有很高的要求，如管理人员应重视设计人员的指引和追踪，利用本身专业知识有条不紊地处理设计过程中有可能出现的各式各样的难题。目前，在我国房地产住宅项目的实际设计管理过程中会或多或少碰到一些困难，设计管理是两种不同的工作，为有效降低问题发生的可能性和制定出最好的解决方案，需要管理人员和设计人员进行相互沟通，不可或缺进行多次的研究和探讨。管理人员不仅要做好与设计人员之间的无障碍沟通，同时在日常的管理过程中也要定时组织召开研讨会，通过集体发现、集体协商的方式来达到及时有效解决遇到的困难和监测设计工作进度的目的，以确保设计人员能够保时保量的完成设计工作。
（四）住宅项目结果审查管理
房地产住宅项目的结果审查管理是整个住宅项目设计管理的最终环节，也是将开发公司的设计要求变成实际的施工图纸的环节，这一阶段的成果关乎着后期的项目施工进度、施工工艺的选择和以后设计方案的整改参考。可见住宅项目结果审查管理的重要性不言而喻，需要引起设计管理人员的高度重视。房地产公司需要在审查前三天将施工图纸的尺寸等信息提交到有关审查部门，以帮助审查人员快速清楚、理解设计方案，进一步帮助提高审查部门的工作效率。审查部门在进行审查过程中，为保证审查程序能够达到预期效果需要各个部门的相关人员和相关专家参与其中。此外，审查部门应严格审查流程、高度负责每道程序，严谨地参与审查施工图纸过程中，只有这样才能为后续项目开展打下坚实基础。
三、结束语
综上所述，我国建筑行业目前日新月异的发展为房地产住宅项目带来了新的发展空间，充满机遇和挑战。在激烈的竞争建筑市场中若想保留长远发展的地位，就必须把住宅项目的设计和管理工作纳入重点重视的工作范畴中，才能保证住宅项目的良好品质。本文以期为住宅设计管理的工作人员提供一些新的理论参考，从房地产住宅项目设计过程中的要求和全面管理两方面进行了相关研究。
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